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经历史上最惨土拍,它的房价还能硬多久?

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大碗楼市 2021-12-05 12:27

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上回说道:通过拉大规划和调控加码两步神棋,原本有着恐怖购买力的宁波楼市已经彻底扶墙走了…

在此之前,宁波曾享受过长达五年的地产牛市,这个延时效果让多少男同胞感到汗颜。

时间来到2021年尾,土拍凉了、二手房颓了,就连相对坚挺的新房市场也进入史无前例的分化期。

只有少数板块和少数项目能真正实现穿越周期;

能够在楼市寒冬里杀出重围的,也只有那些货真价实的核心区域改善盘。

谁在支撑宁波楼市?

近十年来,浙江省内最大的变数在于,杭甬双雄并立的局面渐渐被杭州一城独大所取代。

杭州有互联网、新金融、直播电商等时代前沿产业助力弯道超车;

宁波虽没能吃上这口红利,但凭借着完善的先进制造业海运优势,传统经济优势也在不断得到巩固。

宁波孕育了28个专精特新的行业“隐形冠军”,数量位居全国首位。

就营商环境而言,宁波长期位居全国前五位,其高净值家庭与富裕家庭的基数也常常与广州、杭州两座头部省会城市并驾齐驱。

这也是长持宁波房产收益性与安全性的最大保障。

具体来说,宁波楼市的购买力主要有以下三个来源:

1)本地老宁波户均3-5套中古住宅的现象非常普遍,且改善意愿普遍强烈。

2)宁波民营企业林立,个体工商户与企业高管群体撑起了其中高端改善市场。

3)每年流入约30-40万新宁波人,约1/5-1/4的家庭合流改善市场,其余倒向刚需市场。

但短期来看,限购圈扩大、二手房信贷收紧等因素大大抑制了宁波市场的增量购买力。

以10月份的数据来看,全市共成交1358套二手房,尽管已是年内“七连跌”,却仍未见触底反弹迹象。

新房均价环比下跌0.1%,为年内首次下跌,二手房均价环比下跌0.4%,已连续3个月下跌。

宁波楼市的短线预期在恶化,11月初的土拍遇冷也是拜此所赐。

如今,宁波与其它核心热点城市一样,面临着从“有房住”“住得好”的转折节点。

主城区在售楼盘中,改善型产品占据支配地位,“2”字头的刚需盘被集体挤到了城市外围。

这与当前宁波楼市的集体转型不谋而合。

换言之,只有板块、配套、品质俱佳的好房子,才能真正做到穿越周期。

宁波值得买的板块大致可分为三类:

-城市发展核心所在,各项权重配套落地效果较好;

-整拆整建,比邻产业核心,有望强势崛起;

-一二手均价倒挂较为明显的成熟住区;

五大核心区域板块间的“诸神之战”

关于买房选筹,宁波市“十四五”规划给出了几点方向性的答案:

未来5年城镇化率要提升到85%,人口增量达150万人以上;

东部新城、南部商务区、三江口城市以及镇海新城,被确定为城市头部核心板块;

鄞州中心、空铁新城有望整拆整建,姚江新城有望承接前沿产业人口。

浓缩成十二个字就是:值得长持、回归核心,关注拆改。

笔者结合当前规划与实地调研,整理出一套宁波选筹的具体方案:

1)东部新城及其外溢板块

从鄞县到鄞州区的嬗变,不过短短20年。

如今,手握东部新城、南部商务区两大头部CBD的鄞州,已是名副其实的“一区独大”。

调研中,笔者听过最极端的声音莫过于——“买宁波就是买鄞州”

其中,东部新城聚集了宁波市的核心机关单位、国央企以及高端商业;两条地铁线在此换乘,形成交通枢纽。

像东部新城延伸板块明湖,教育资源的密度,在全宁波都算十分罕见的。

从配套能级到界面感官堪称甬城顶配,作为家庭优质资产沉淀再合适不过。

核心区的东投东新项目毛坯限价38000元/㎡、延伸地带明湖板块的明湖悦府均价约45300元/㎡以及金隅·金珺府,毛坯限价36000元/㎡;

西接三江口、东联东部新城的老江东,区位和配套双双在线,在售楼盘滨江誉品、荣安望庄、春熙云境等均在3.5-3.8元/㎡上下,卖的就是性价比。

目前,东部新城核心区二手房天花板已突破10万元/㎡;像东方一品、保利印江南、宁波府等普通改善二手盘已站稳60000-65000元/㎡的均价;珀璟廷一期成交价达到77000元/㎡以上。

尽管倒挂空间极为酸爽,但供应量常年杯水车薪同样困扰着宁波高端改善家庭。

当前,东部新城核心区域土地供应几近见底,这一客观现实无疑将拉动外溢板块的正向预期。

2)南部商务区及其外溢板块

鄞州区的另一核心CBD——南部商务区,堪称南城门面担当。

众多大型企业、银行、保险及中小企业驻扎于此,使得南部商务区成为仅次于东部新城的存在。

区政府、鄞州公园、罗蒙环球城、明州里等区域IP当仁不让,带火了区域人气和住区氛围。

当前,南部商务区核心区供应十分紧张,临近的首南、陈婆渡等同样一房难求。

因此,核心地段二手房价能够站稳35000元/㎡上下,且已有筑底迹象;

个别次新楼盘挂牌价甚至站上6-7万+/㎡的高位,气势汹汹直逼东部新城。

位于东部新城、鄞州中心和老江东交界处的潘火,近年来成长性非常凶悍;

特别是4号线开通之后,板块商业也跟着补齐。

在售项目世茂·璀璨万境均价约32000元/㎡,99-139㎡的面积段吸引了不少南部商务区工作的新宁波人和本地改善群体。

毗邻的下应板块近期将迎来科创智服和Costco两大利好,产业与商业兑现,势必提升居住氛围。

近两年下应板块涨幅凶猛,也是得益于此。

当前下应板块唯一在售项目誉澜颂为4号线地铁上盖,均价约30300元/㎡,首改家庭可以关注。

位于绕城高速以南的姜山,是为数不多的刚需板块,在售新盘潮起云悦限价27000元/㎡,门槛价不到250万,看房的人不少,但观望情绪也很浓。

3)老海曙核心

在前几天的文章一文中,笔者曾说:

“老海曙,拆不动”——已是900万宁波人的共识。

凭借比邻天一广场、老外滩的先天优势,以及不输镇海的教育资源——

位于老海曙的段塘板块还是等来了不少本地改善客

另一方面,阿里宁波总部选址于此,同样带来了更多确定性。

目前,板块在售新盘主要是龙湖天玥36000元/㎡(不含3000元/㎡精装包),附近的金茂府二手房挂牌价在47000-48000元/㎡上下,算下来10000元/㎡倒挂还是有的。

比邻南塘老街的建发春江悦主打中国风,与杭州申花的网红盘养云静舍有异曲同工之妙,均价38000元/㎡(不含约3000元/㎡精装包)。

江景盘——江上印主力户型116㎡起步,均价35000元/㎡(不含2500元/㎡精装包),这一项目与周边产品保持着5000-10000元/㎡左右的倒挂;

接下来还有一个待售项目——万科朗拾,毛坯现价33500元/㎡,比不久前的海潮映月价格更便宜,首改家庭努努力可以来碰运气。

与东部新城类似,老海曙的供应同样较为稀缺,但变数在于,一旦老海曙的拆迁旧改被激活,这里很可能成为主城区“改善俱乐部”。

毕竟,海曙占据着城市最为核心的位置,一直旧下去确实不是个事儿;至少,海曙要整体翻新,在理论上是说得通的。

4)江北区核心板块

某种程度上说,江北是宁波的龙兴之地,但近年来风头被鄞州抢去了不少。

老宁波人眼中,它是辉煌的记忆;新宁波人看来,江北已显斑驳。

湾头、文创港、姚江新城三大板块是当前江北区绝对的供应大户。

湾头作为江北区的领头羊,在万象城、山姆会员店等头部商业的加持下,板块价值遥遥领先——

当前板块唯一在售新盘湾云府,均价35000元/㎡,但起步面积就要207㎡以上,全系大户型让许多本地普通改善家庭感觉“自己像来看热闹的”。

文创港板块区位很赞,但界面相对老旧,无论是产业还是城建都处在腾笼换鸟的关键节点上。

特别是谈妥字节跳动和滴滴,对文创港而言有着战略意义。

板块热门项目——君兰锦绣花园,均价33200元/㎡,98-132㎡的面积段就要亲民得多。

姚江新城近年来成长性不错,前有奥体中心和一线江景,而后是CBD和地铁规划,加之不足30000元/㎡的板块限价,使得不少刚需与首改家庭开始关注这里。

绿城·滨河沁月是当前姚江新城唯一在售新盘项目,毛坯限价29300元/㎡,不久之后,其南侧地块有望出让,但产品上市还要等上好一阵子。

从回归核心的角度上看,湾头和文创港的周期穿越性要明显好于姚江新城。

5)镇海:高倒挂的教育强区

谁也不曾想到,宁波的“十四五”规划中,竟赋予镇海新城如此高规格的能量。

特别是甬江科创大走廊的规划,更明确了镇海新城作为城市六大中心城区的地位。

教育强区、“2”字头的严厉限价,让镇海新城成为宁波日光盘的祖师爷:

崇文花园倒挂1万+,成为整个宁波闻名遐迩的现象级产品;

春语云树开盘就吸引了约8000组客户,一度成为宁波最难摇的楼盘之一;

海上都会,同样是人见人爱的“闭眼买”,开盘场景同样可用壮观形容。

如今,镇海新城板块界面和交通面貌都在不断翻新,居住属性也在不断翻新;

特别是三官堂大桥开通,地铁3、5、7号线同时传来利好,“2”字头的镇海新城,大家要且买且珍惜了。

目前,板块热盘——龙光久桦府,单价24500元/㎡,起步面积96㎡,对面就是吾悦广场,十分讨巧。

北仑需谨慎,奉化须远离

平心而论,11月初的宁波第二批次土拍中,北仑区和奉化区的表现要好于核心区。

但在长持为王的年代,笔者依旧不建议重点关注上述两区。

1)高度分化的北仑

北仑港拥有享誉世界的深水不冻港,近代宁波的崛起就与这片港口的兴盛有着千丝万缕的联系。

时至今日,“北仑依旧是宁波人的钱袋子”

但北仑楼市长期以来都存在两大弊病:

一是周期转换过快;二是两极分化过于明显。

北仑孤悬于宁波主城之外,核心区与东部新城的车程都要半小时以上。

这里地形特殊:三面被山地包围,北侧面朝深水港,想来想去,能大面积开发的只有新碶和大碶两块连片地块。

像春晓、梅山、大榭板块,则被丘陵与山体切割得异常分散,要形成浓厚的居住氛围和商业氛围,是非常非常困难的;

加之先前区域开发强度大,当前已显现出潜力透支的苗头。

何况,北仑整体房价已不便宜——

在几乎没有其它区域来买的前提下,北仑核心板块均价与主城区普通改善板块无异。

北仑市场拥有两大主力支撑:

北仑中小企业主众多,他们同时支撑着宁波主城东部及北仑改善市场,对品质盘和大户型需求尤为旺盛;

这里的年轻人占比位居全市第一,但大多预算有限,“想在北仑安个家”的念头非常普遍。

这就使得北仑楼市头尾两种类型的产品格外有市场。

北仑区当前的主要热门板块有4个:新碶、大碶、霞浦、滨江新城

其中,新碶、大碶、霞浦位于北仑主城区,配套相对成熟,但价格不菲,像云起府(南区)目前就卖到了33000元/㎡。

其它热门项目譬如禹洲·朗玥府、中安·朝望玥府、绿城未来社区、滨江萃语华庭毛坯均价普遍在25000-27000元/㎡之间。

-北仑明显没有镇海香。

-如果不是在北仑工作,谁要买这里啦?!

以上是笔者和一位新北仑人的对话,大家慢慢品。

多说一句,滨江新城属全新规划,优点是“白纸作画”想象空间较大,缺点在于利好兑现周期或许会很长。

2)天量供应的奉化

在一文中,我曾分享过一个段子:

“想提拔一个销售总,让他去奉化;想毁掉一个销售总,让他去奉化”。

尽管能锻炼出一颗好苗子,但战损比实在过高。

宁波奉化与杭州临安、广州增城基本上算同一卦:

主城融入度不高、供应量超大、高价位房源承价能力较为有限。

在许多宁波人看来,奉化撤市划区多年,干的最有存在感的事儿就是拍地买房…

尽管奉化确实很冤,明明产业新区规划、招商引资一点也没少干。

最近1年,奉化楼市持续低迷:

在本次土拍之前,奉化未领证建面就有280万㎡之多,折合约3万套房源。

而2021年全年,奉化区新房签约量不过1万套上下,压力可想而知。

此前,荣安·艺尚湾与和光城樾庭都曾出现过零登记的“开盘事故”。

奉化楼市属典型的刚需市场,且叠加了不少主城南部的自住和投资外溢。

不幸的是,投资客跑步离场,把奉化楼市的底裤也一起带走了。

不过,这里有大把总价在150-200万之间的楼盘——

相对于临近的鄞州区陈婆渡、姜山直接打了个对折,对于真刚需而言,有一定的吸引力。

方桥,作为距离主城区最近的板块,被当地人视作“融甬桥头堡”:

地铁3号线、上海师大宁波实验学校以及金毛商业综合体等配套相继兑现,将这里的二手房价直接推向了20000元/㎡上下。

如果你一定一定要买奉化,方桥是最后的底线:

阳光城·月映华章均价20200元/㎡,主力面积89-112㎡;

荣安·林语秋月均价22000元/㎡,主力面积89-116㎡。

其它板块,譬如江口、岳林、锦屏乃至溪口等,瞅一眼直接pass就完了。

不久前,宁波刚刚经历了“史上最惨淡”的土拍。

短线预期下滑或许不可避免,但长期来看,依旧有理由对其整体购买力抱有信心;

站在“十四五”规划开局的宁波,面临着最好的机遇——

科创转型、老城翻新、资源整合…

越是这样,“回归核心区”的以不变应万变,就越是能迸发出穿越周期的力量。

环京:|||

西安:

长三角:

大湾区:

其他城市:

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