上回说道：通过拉大规划和调控加码两步神棋，原本有着恐怖购买力的宁波楼市已经彻底扶墙走了…
在此之前，宁波曾享受过长达五年的地产牛市，这个延时效果让多少男同胞感到汗颜。
时间来到2021年尾，土拍凉了、二手房颓了，就连相对坚挺的新房市场也进入史无前例的分化期。
只有少数板块和少数项目能真正实现穿越周期；
能够在楼市寒冬里杀出重围的，也只有那些货真价实的核心区域改善盘。
谁在支撑宁波楼市？
近十年来，浙江省内最大的变数在于，杭甬双雄并立的局面渐渐被杭州一城独大所取代。
杭州有互联网、新金融、直播电商等时代前沿产业助力弯道超车；
宁波虽没能吃上这口红利，但凭借着完善的先进制造业和海运优势，传统经济优势也在不断得到巩固。
宁波孕育了28个专精特新的行业“隐形冠军”，数量位居全国首位。
就营商环境而言，宁波长期位居全国前五位，其高净值家庭与富裕家庭的基数也常常与广州、杭州两座头部省会城市并驾齐驱。
这也是长持宁波房产收益性与安全性的最大保障。
具体来说，宁波楼市的购买力主要有以下三个来源：
1）本地老宁波户均3-5套中古住宅的现象非常普遍，且改善意愿普遍强烈。
2）宁波民营企业林立，个体工商户与企业高管群体撑起了其中高端改善市场。
3）每年流入约30-40万新宁波人，约1/5-1/4的家庭合流改善市场，其余倒向刚需市场。
但短期来看，限购圈扩大、二手房信贷收紧等因素大大抑制了宁波市场的增量购买力。
以10月份的数据来看，全市共成交1358套二手房，尽管已是年内“七连跌”，却仍未见触底反弹迹象。
新房均价环比下跌0.1%，为年内首次下跌，二手房均价环比下跌0.4%，已连续3个月下跌。
宁波楼市的短线预期在恶化，11月初的土拍遇冷也是拜此所赐。
如今，宁波与其它核心热点城市一样，面临着从“有房住”向“住得好”的转折节点。
主城区在售楼盘中，改善型产品占据支配地位，“2”字头的刚需盘被集体挤到了城市外围。
这与当前宁波楼市的集体转型不谋而合。
换言之，只有板块、配套、品质俱佳的好房子，才能真正做到穿越周期。
宁波值得买的板块大致可分为三类：
-城市发展核心所在，各项权重配套落地效果较好；
-整拆整建，比邻产业核心，有望强势崛起；
-一二手均价倒挂较为明显的成熟住区；
五大核心区域板块间的“诸神之战”
关于买房选筹，宁波市“十四五”规划给出了几点方向性的答案：
未来5年城镇化率要提升到85%，人口增量达150万人以上；
东部新城、南部商务区、三江口城市以及镇海新城，被确定为城市头部核心板块；
鄞州中心、空铁新城有望整拆整建，姚江新城有望承接前沿产业人口。
浓缩成十二个字就是：值得长持、回归核心，关注拆改。
笔者结合当前规划与实地调研，整理出一套宁波选筹的具体方案：
1）东部新城及其外溢板块
从鄞县到鄞州区的嬗变，不过短短20年。
如今，手握东部新城、南部商务区两大头部CBD的鄞州，已是名副其实的“一区独大”。
调研中，笔者听过最极端的声音莫过于——“买宁波就是买鄞州”。
其中，东部新城聚集了宁波市的核心机关单位、国央企以及高端商业；两条地铁线在此换乘，形成交通枢纽。
像东部新城延伸板块明湖，教育资源的密度，在全宁波都算十分罕见的。
从配套能级到界面感官堪称甬城顶配，作为家庭优质资产沉淀再合适不过。
核心区的东投东新项目毛坯限价38000元/㎡、延伸地带明湖板块的明湖悦府均价约45300元/㎡以及金隅·金珺府，毛坯限价36000元/㎡；
西接三江口、东联东部新城的老江东，区位和配套双双在线，在售楼盘滨江誉品、荣安望庄、春熙云境等均在3.5-3.8元/㎡上下，卖的就是性价比。
目前，东部新城核心区二手房天花板已突破10万元/㎡；像东方一品、保利印江南、宁波府等普通改善二手盘已站稳60000-65000元/㎡的均价；珀璟廷一期成交价达到77000元/㎡以上。
尽管倒挂空间极为酸爽，但供应量常年杯水车薪同样困扰着宁波高端改善家庭。
当前，东部新城核心区域土地供应几近见底，这一客观现实无疑将拉动外溢板块的正向预期。
2）南部商务区及其外溢板块
鄞州区的另一核心CBD——南部商务区，堪称南城门面担当。
众多大型企业、银行、保险及中小企业驻扎于此，使得南部商务区成为仅次于东部新城的存在。
区政府、鄞州公园、罗蒙环球城、明州里等区域IP当仁不让，带火了区域人气和住区氛围。
当前，南部商务区核心区供应十分紧张，临近的首南、陈婆渡等同样一房难求。
因此，核心地段二手房价能够站稳35000元/㎡上下，且已有筑底迹象；
个别次新楼盘挂牌价甚至站上6-7万+/㎡的高位，气势汹汹直逼东部新城。
位于东部新城、鄞州中心和老江东交界处的潘火，近年来成长性非常凶悍；
特别是4号线开通之后，板块商业也跟着补齐。
在售项目世茂·璀璨万境均价约32000元/㎡，99-139㎡的面积段吸引了不少南部商务区工作的新宁波人和本地改善群体。
毗邻的下应板块近期将迎来科创智服和Costco两大利好，产业与商业兑现，势必提升居住氛围。
近两年下应板块涨幅凶猛，也是得益于此。
当前下应板块唯一在售项目誉澜颂为4号线地铁上盖，均价约30300元/㎡，首改家庭可以关注。
位于绕城高速以南的姜山，是为数不多的刚需板块，在售新盘潮起云悦限价27000元/㎡，门槛价不到250万，看房的人不少，但观望情绪也很浓。
3）老海曙核心
在前几天的文章一文中，笔者曾说：
“老海曙，拆不动”——已是900万宁波人的共识。
凭借比邻天一广场、老外滩的先天优势，以及不输镇海的教育资源——
位于老海曙的段塘板块还是等来了不少本地改善客。
另一方面，阿里宁波总部选址于此，同样带来了更多确定性。
目前，板块在售新盘主要是龙湖天玥36000元/㎡（不含3000元/㎡精装包），附近的金茂府二手房挂牌价在47000-48000元/㎡上下，算下来10000元/㎡倒挂还是有的。
比邻南塘老街的建发春江悦主打中国风，与杭州申花的网红盘养云静舍有异曲同工之妙，均价38000元/㎡（不含约3000元/㎡精装包）。
江景盘——江上印主力户型116㎡起步，均价35000元/㎡（不含2500元/㎡精装包），这一项目与周边产品保持着5000-10000元/㎡左右的倒挂；
接下来还有一个待售项目——万科朗拾，毛坯现价33500元/㎡，比不久前的海潮映月价格更便宜，首改家庭努努力可以来碰运气。
与东部新城类似，老海曙的供应同样较为稀缺，但变数在于，一旦老海曙的拆迁旧改被激活，这里很可能成为主城区“改善俱乐部”。
毕竟，海曙占据着城市最为核心的位置，一直旧下去确实不是个事儿；至少，海曙要整体翻新，在理论上是说得通的。
4）江北区核心板块
某种程度上说，江北是宁波的龙兴之地，但近年来风头被鄞州抢去了不少。
老宁波人眼中，它是辉煌的记忆；新宁波人看来，江北已显斑驳。
湾头、文创港、姚江新城三大板块是当前江北区绝对的供应大户。
湾头作为江北区的领头羊，在万象城、山姆会员店等头部商业的加持下，板块价值遥遥领先——
当前板块唯一在售新盘湾云府，均价35000元/㎡，但起步面积就要207㎡以上，全系大户型让许多本地普通改善家庭感觉“自己像来看热闹的”。
文创港板块区位很赞，但界面相对老旧，无论是产业还是城建都处在腾笼换鸟的关键节点上。
特别是谈妥字节跳动和滴滴，对文创港而言有着战略意义。
板块热门项目——君兰锦绣花园，均价33200元/㎡，98-132㎡的面积段就要亲民得多。
姚江新城近年来成长性不错，前有奥体中心和一线江景，而后是CBD和地铁规划，加之不足30000元/㎡的板块限价，使得不少刚需与首改家庭开始关注这里。
绿城·滨河沁月是当前姚江新城唯一在售新盘项目，毛坯限价29300元/㎡，不久之后，其南侧地块有望出让，但产品上市还要等上好一阵子。
从回归核心的角度上看，湾头和文创港的周期穿越性要明显好于姚江新城。
5）镇海：高倒挂的教育强区
谁也不曾想到，宁波的“十四五”规划中，竟赋予镇海新城如此高规格的能量。
特别是甬江科创大走廊的规划，更明确了镇海新城作为城市六大中心城区的地位。
教育强区、“2”字头的严厉限价，让镇海新城成为宁波日光盘的祖师爷：
崇文花园倒挂1万+，成为整个宁波闻名遐迩的现象级产品；
春语云树开盘就吸引了约8000组客户，一度成为宁波最难摇的楼盘之一；
海上都会，同样是人见人爱的“闭眼买”，开盘场景同样可用壮观形容。
如今，镇海新城板块界面和交通面貌都在不断翻新，居住属性也在不断翻新；
特别是三官堂大桥开通，地铁3、5、7号线同时传来利好，“2”字头的镇海新城，大家要且买且珍惜了。
目前，板块热盘——龙光久桦府，单价24500元/㎡，起步面积96㎡，对面就是吾悦广场，十分讨巧。
北仑需谨慎，奉化须远离
平心而论，11月初的宁波第二批次土拍中，北仑区和奉化区的表现要好于核心区。
但在长持为王的年代，笔者依旧不建议重点关注上述两区。
1）高度分化的北仑
北仑港拥有享誉世界的深水不冻港，近代宁波的崛起就与这片港口的兴盛有着千丝万缕的联系。
时至今日，“北仑依旧是宁波人的钱袋子”。
但北仑楼市长期以来都存在两大弊病：
一是周期转换过快；二是两极分化过于明显。
北仑孤悬于宁波主城之外，核心区与东部新城的车程都要半小时以上。
这里地形特殊：三面被山地包围，北侧面朝深水港，想来想去，能大面积开发的只有新碶和大碶两块连片地块。
像春晓、梅山、大榭板块，则被丘陵与山体切割得异常分散，要形成浓厚的居住氛围和商业氛围，是非常非常困难的；
加之先前区域开发强度大，当前已显现出潜力透支的苗头。
何况，北仑整体房价已不便宜——
在几乎没有其它区域来买的前提下，北仑核心板块均价与主城区普通改善板块无异。
北仑市场拥有两大主力支撑：
北仑中小企业主众多，他们同时支撑着宁波主城东部及北仑改善市场，对品质盘和大户型需求尤为旺盛；
这里的年轻人占比位居全市第一，但大多预算有限，“想在北仑安个家”的念头非常普遍。
这就使得北仑楼市头尾两种类型的产品格外有市场。
北仑区当前的主要热门板块有4个：新碶、大碶、霞浦、滨江新城。
其中，新碶、大碶、霞浦位于北仑主城区，配套相对成熟，但价格不菲，像云起府（南区）目前就卖到了33000元/㎡。
其它热门项目譬如禹洲·朗玥府、中安·朝望玥府、绿城未来社区、滨江萃语华庭毛坯均价普遍在25000-27000元/㎡之间。
-北仑明显没有镇海香。
-如果不是在北仑工作，谁要买这里啦？！
以上是笔者和一位新北仑人的对话，大家慢慢品。
多说一句，滨江新城属全新规划，优点是“白纸作画”想象空间较大，缺点在于利好兑现周期或许会很长。
2）天量供应的奉化
在一文中，我曾分享过一个段子：
“想提拔一个销售总，让他去奉化；想毁掉一个销售总，让他去奉化”。
尽管能锻炼出一颗好苗子，但战损比实在过高。
宁波奉化与杭州临安、广州增城基本上算同一卦：
主城融入度不高、供应量超大、高价位房源承价能力较为有限。
在许多宁波人看来，奉化撤市划区多年，干的最有存在感的事儿就是拍地买房…
尽管奉化确实很冤，明明产业新区规划、招商引资一点也没少干。
最近1年，奉化楼市持续低迷：
在本次土拍之前，奉化未领证建面就有280万㎡之多，折合约3万套房源。
而2021年全年，奉化区新房签约量不过1万套上下，压力可想而知。
此前，荣安·艺尚湾与和光城樾庭都曾出现过零登记的“开盘事故”。
奉化楼市属典型的刚需市场，且叠加了不少主城南部的自住和投资外溢。
不幸的是，投资客跑步离场，把奉化楼市的底裤也一起带走了。
不过，这里有大把总价在150-200万之间的楼盘——
相对于临近的鄞州区陈婆渡、姜山直接打了个对折，对于真刚需而言，有一定的吸引力。
方桥，作为距离主城区最近的板块，被当地人视作“融甬桥头堡”：
地铁3号线、上海师大宁波实验学校以及金毛商业综合体等配套相继兑现，将这里的二手房价直接推向了20000元/㎡上下。
如果你一定一定要买奉化，方桥是最后的底线：
阳光城·月映华章均价20200元/㎡，主力面积89-112㎡；
荣安·林语秋月均价22000元/㎡，主力面积89-116㎡。
其它板块，譬如江口、岳林、锦屏乃至溪口等，瞅一眼直接pass就完了。
不久前，宁波刚刚经历了“史上最惨淡”的土拍。
短线预期下滑或许不可避免，但长期来看，依旧有理由对其整体购买力抱有信心；
站在“十四五”规划开局的宁波，面临着最好的机遇——
科创转型、老城翻新、资源整合…
越是这样，“回归核心区”的以不变应万变，就越是能迸发出穿越周期的力量。
环京：|||
西安：
长三角：
大湾区：
其他城市：