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女房东一夜白头!租金没收到还倒欠租客10万元?天津人这些要注意

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天津族

2021-12-04 08:04

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在将门面房外租十多年后

40多岁的上海女子倪某找到租客廖某

提出要涨租金

不久之后

廖某却拿出一张借条

要求倪某还款10万元

由于借条上确有倪某本人签名

倪某为此急到一夜长出满头白发

法院判决倪某败诉后

她持续上访

坚称自己被冤枉了

5年后

在检察机关介入下

这起案件发生了“大反转”

空白纸条上签字留后患

2019年9月,上海市青浦区人民检察院收到公安移送来的一起申诉案件。这是一起因欠债纠纷而产生的普通民事案件,人证物证俱全,法院已经结案,然而被告却始终坚称自己被冤,不服判决,持续上访。承办检察官发现,被告情绪十分激动,在叙述案情时甚至数次因血压升高、身体状况过差而晕厥,这令检察官对这起案件更加审慎办理。

这名被告正是倪某。2003年起,她就将名下的一套门面房租给廖某开棋牌室,租金为1.6万元一年。几年后,廖某主动提出以收条代替租赁合同。倪某文化程度不高,只会写自己名字,见收条简洁明了,便答应了。此后十余年,廖某每年支付房租时,都会写好收条,再交给倪某签字。

2016年7月,倪某打算置换房屋,但还差3万元,她与房主商量好,在收取当月房租后补款。随后,倪某告知廖某,房租将涨至3.2万元。廖某听后表示,需要一点时间去筹钱。8月中旬,廖某通知倪某前来拿钱,倪某遂与房主一同前往。房主在棋牌室门外等候,倪某独自上楼找廖某,几分钟后,两人一同下楼。三人在棋牌室内点清3.2万元现金,倪某按例在收条上签名。

此时,廖某却拿出一张折起的纸片,要求倪某在上面签名并留下电话号码。倪某虽有些不解,但还是照做了

“真签名”导致败诉需赔偿

一年后,倪某突然收到法院通知,廖某起诉要求她还钱。廖某拿出了一份两人的租房借款协议,上面写着:倪某今收到廖某房租每年3.2万元,一次性付5年共计16万元整,并因新卖房向廖某借款10万元整,每月按2%计息。右下角还有倪某的签名,经鉴定确系本人所签。

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涉事借条。图片来源:新闻晨报·周到APP

得知此事后,倪某急火攻心,一度无法站起,40多岁的人却长出了满头白发

2018年1月,该案一审开庭,廖某不但有租房借款协议,还有数名证人出庭作证。两人是当时在棋牌室内的顾客,证明亲眼看见倪、廖两人交割钱款“20万余元”,另一名证人是廖某的妹夫,作证廖曾向他借款10万元用于借给房东,连交付时间、位置、储存的包等细节都清晰无比。

人证物证俱在,法院认可了这份协议的效力,这就意味着,倪某不仅要把房子继续租给廖某5年,还要偿付廖某10万元借款及2%的月利息。

倪某不服判决,多次上访。2019年9月,该案由公安机关移送至青浦检察院审查。

妹夫良心不安成突破口

曾出庭作证的廖某妹夫宋某成了本案的第一个突破口。在检察官多次询问案情后,早已良心不安的宋某道出了他所知的部分真相:廖某不曾向他借10万元钱。

宋某回忆,2017年1月,案件开庭前,廖某找到他,表示房东倪某去年买房时曾向自己借钱。如今自己想向房东收取一些利息,但碍于十几年的情面不好开口,所以想请宋某帮忙,假装这笔钱是从宋某这里借的。当时,宋某琢磨着只是一点利息,不是什么大事,遂答应出庭作证,并提前商量好证词。法院判决后,宋某才意识到事情没这么简单,自己也被廖某骗了,逐渐生出后悔之意。

有了宋某的证词,公安机关以涉嫌诈骗罪对廖某立案侦查。但宋某的证词也只是一面之辞,真相依旧扑朔迷离。

在仔细研判后,检察官选定了几个调查方向。首先,对廖某经营收入进行合理评估,同时引导公安机关寻找专业绘图公司进行全屋布局绘制,谨慎分析来往人流路线图。绘制图显示,两名顾客不可能在短短一瞥之下就看清当时三人清点的钱款数目。其次,检察官到棋牌室现场勘查,发现廖某声称用于存放大额现金的抽屉竟然从不上锁,且破损严重,所在房间临近通向棋牌室的楼梯,平日人来人往,不像常人存放大量现金时会选择的地点。最后,检察官找到了向倪某出售房屋的房主,证实倪某下楼时身边并无大型拎包可以装下其余“23万元”,他们收取3万元现金后,立即前往房地产交易中心办理手续,全程并未见到剩余的钱款。

综合多份证据,2019年9月,检察机关对廖某作出批准逮捕决定

用于存放大额现金的抽屉竟然从不上锁。图片来源:新闻晨报·周到APP

真相大白房客锒铛入狱

2020年7月,廖某因同一份借款协议再次走上法庭,不过这次是以刑事案件被告人的身份。庭上,廖某拒绝认罪,声称自己有证人可以作证。法庭遂决定暂时休庭,补充取证。

此时,宋某的证词已被其本人推翻,曾出现在棋牌室的那两名顾客的证言就显得格外重要。2020年8月至2021年4月,检察机关指导公安机关对当时出庭作证的另两名证人予以重新取证,这才得知廖某的律师曾找过他们。当时,他们只见到廖某与倪某在点钱,并没有看清具体数额。僵持之下,律师却多次强调,廖某当时给了倪某26万元。受律师影响,两名证人便以为这是真实数额,法庭上也如此作证。

至此,民事诉讼时的所有证言都已被推翻,检察机关对证人新证言固定后要求其出庭作证。

2021年9月,法院全部采纳检察机关所递交证人证言及证物,对本案审理终结。法院认定,被告人廖某以非法占有为目的,虚构事实,隐瞒真相,骗取他人财物,数额巨大。以诈骗罪判处其有期徒刑两年半,并处罚金。目前,该判决已生效。

由于廖某已被定罪,原来的民事判决书失去法律效力,廖某的代理律师因涉嫌违规诱导证人做伪证,也被所在地司法局严肃处理。倪某总算“沉冤得雪”。原来,倪某提出涨房租时,廖某正在筹钱给儿子在老家盖房,他觉得倪某是在趁人之危,遂设计报复。协议的内容是他在诱骗倪某在空白纸条上签字后,才写上去的。

签名!盖章!这些注意事项要知道

风险时时在,签章须谨慎。签字盖章前请注意以下事项:

1

需要在法律文件上签字的,最好按照同时期惯常的书写方式完成签名,而不要刻意书写正楷等字体。如担心签名字体不清晰,可先打印或书写正楷姓名,再正常签字。

2

自然人签名时,应签署真名(现用名、法定姓名),并应签署全名。法律并未禁止当事人签名时使用简称,也未禁止使用曾用名、艺名、笔名、化名、小名或绰号以及画押、画圈等代签名,但这些签名方式可能增加发生争议时的举证难度。

3

重要的合同尽量面签。面签时也要注意签字的对应关系。

4

企业的法定代表人或负责人有权在合同上签字;持有效委托证明文件的委托代理人、直接相关的职务代理人也可签字。根据《合同法》第49条之规定,“表见代理人”的签字虽然缺乏正当性,但亦可能发生有权代理的后果。配偶可能被认定家事代理人或法定代理人,进而有权签字。监护人可作为法定代理人签字。

5

代理人应签署自己的姓名,但应注明被代理人是谁。

6

自然人的私章对外不具有公示效力。在私章所代表的一方否认该私章为其所有或盖章行为是其所为时,应由主张合同关系成立的一方举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。

7

自然人签名如系伪造,则对其不发生法律效力,应由行为人自负其责。但如能证明该自然人知晓且未表示反对,则发生与本人签名相同的后果。印章伪造或变造如系当事人自身的行为,则亦能代表其意思表示。

8

签字或盖章,一般构成意思表示的有效证明。有时,也可代表当事人确认某一事实。

9

债务人在催款函上签字,可使诉讼时效期间届满的债权重新获得保护。保证责任消灭后,保证人在催款函等文件上签字的,一般不认为保证人继续承担保证责任。但是,根据催款函的内容及签字盖章的具体情况,也有可能重新成立保证合同。

10

捺印与签字具有相同法律效力。捺印与签字、盖章与签字,在位置上应尽量靠近,但最好不要相互覆盖。

11

签约时间应写到具体日期,即注明年月日。多人签字时,最好签章时间相同。如果不同,应以最后签章时间作为合同成立时间。

12

正式文件签署宜使用钢笔或签字笔,不宜使用铅笔。

13

在签字盖章之前,应注明“以下为合同签署栏”或“以下无正文”,且不要预留过多空白。

14

夫妻关系存续期间,一方签字对外负债应认定为共同债务。但对于一方的重大举债,如举债方不能证明用于家庭共同生活,则应认定为个人债务。

15

夫妻一方对外提供担保,应认定为个人担保债务。但在另一方知晓担保事实且未提出异议等情形下,或者确系“为夫妻共同生活”而担保的情况下,可能会有例外的结论。

16

夫妻关系的认定,一般应以结婚证明文件为准。但在特殊情况下,仍然可能认定事实婚姻。

17

公司法定代表人代表公司行使职权,其在合同上签字的行为代表公司的意思表示,并不要求再加盖公司公章而使合同成立。公章是公司行为的主要证明,法定代表人的亲笔签名并非公司行为的法定要件。合同仅约定经双方签字、盖章后生效,则有权主体的签字或加盖公司有效印章均可使合同生效,而无需同时具备签字和盖章。当然,我们仍然建议,法人代表签字和加盖公司印章尽量都不要缺少。

18

法律文件盖章时,要区别公章、合同专用章、财务专用章等印章类型。

19

使用电子签章需事先约定,并在法律允许的范围内使用。请注意确定电子签章的可靠性。

20

加盖印章时,请记得加盖骑缝章。

21

公司加盖印章,一般意味着做出意思表示或对事实的确认,也可能意味着放弃权利之类的意义。

22

未签字盖章,合同不成立。履约事实虽可补正合同签字盖章的瑕疵,但会增加当事人的举证难度。

23

加盖公司印章,即便违反印章管理规定或者未经股东会决议等程序,一般也不会影响印章应有的法律效力。

24

个人伪造公司印章,通常不会对公司发生效力,但在构成表见代表或表见代理应予例外。表见代表或表见代理制度对于交易安全的保护,仅适用于善意的相对人。

25

伪造印章,可能承担民事、行政、刑事等方面的不利后果。

26

公司分支机构的工作人员,经分支机构负责人授权,对外代表分支机构实施民事行为,应认定为该分支机构的民事行为。

27

项目部对外借款,一般由公司承担责任;但是,在特定的个案中,可能根据项目部印章类型、相对人是否知晓借用资质情况、公司是否参与或知晓借款等因素,得出不同的结论。

28

公司印章应按照法律规定,在当地公安机关指定的刻章单位刻制。未按规定刻制的印章,经企业确认或使用,亦可发生效

29

企业尚未正式成立,经发起人股东授意刻制的印章具有法律效力,相关法律责任由成立后的企业承担。

30

公司印章归公司所有,由相关工作人员根据公司授权保管使用。公司使用多枚印章,或者使用作废的印章,均不能单纯以此为由否定公章的效力。

31

公司印章使用违反章程或公司管理规定,并不影响公章对外的效力,但相对人知晓或恶意的除外。故印章管理人员的审慎确定及管理规定的严格执行非常重要。

32

加盖印章的空白合同书等资料,可能构成法律意义上的授权证明,故原则上不能提前加盖印章于空白处。

33

他人私刻单位印章实施经济犯罪行为的,单位有印章管理不当等过错的应当承担赔偿责任。

34

借用人违反承诺或协议使用印章,基于该承诺或协议效力的相对性,出借单位可能须对外承担责任。

35

在公司委托经营、承包经营等情形下,更应做好公司印章的管理。即便受托人或承包人违反内部约定,但基于其掌握印章的事实,仍然可能被认定为表见代理人。合同效力仅具相对性,即使受托人或承包人违反关于印章使用的内部约定,公司仍应对其的代理行为承担责任。内部约定不能对抗印章本身所具有的证明公司行为的效力。

36

风险管理,没有最好只有更好。风险管理无小事,细节决定成与败。风险管理,从签字盖章做起。风险时时在,签章须谨慎。

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