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江苏南京楼市的价值回归,回不去的房价,南京城市的进阶之路

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横店乱说乱唱 2021-12-03 23:00

过去10年时间,是人口迁徙的十年,更是全国城市“急速扩张”的十年。经济的高速增长,人口的高度聚集,当然城市之间的发展差距也越来越大。

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一座不断向上发展的城市

对于东部沿海的一些省份来说,大多数城市人口出现一定的流入,特别对于省会城市,人口流入的速度及增幅更为明显。

全国的城市就好像一次“乾坤大挪移”,有的城市定位越来越高,当然有的城市也随着时代发展的潮流逐渐往后移。

江苏南京是江苏省的省会城市,更是苏皖一带最大的中心城市,南京的城市定位很明确,是江苏、安徽地区最大的核心城市,并且构建了“大南京都市圈”。

一座欣欣向荣的城市

在很多人的眼里,现在的南京已然成为全国十大中心城市,是高科技、高学历、高技能人才选择的重点城市。

随着南京城市综合实力的不断进阶,对于南京楼市房价也在不断进阶。

2010年,南京城区(不包括溧水区、高淳区)新房共成交5.2万套,当年南京楼市新房成交均价只有1.08万。

2015年,南京地区成交超过11万套,成交面积1,543万平米,成交额1772.89亿。折算单价,每平米为1.15万。

一座历史传承的城市

从2010年到2015年,南京楼市平均房价上涨幅度并不大,高淳区与溧水区的加入,也促进了南京楼市房价平稳发展。

对于那时候南京有很多第二梯队、第三梯队的区域房价仍然处在万元以下,甚至有部分区域处在6000以下。

一座日新月异的城市

那么现在南京地区楼市平均房价又是如何分布呢?

现在南京地区平均房价3.48万,在全国处于第8位。而对于邻近省份,浙江杭州平均房价4.05万,相比于南京房价大约要高出5000左右。

可以说南京的房价很贵,也可以说南京的房价比较低廉。

“贵与低廉”之间只是一个参考值的问题,南京相比于江苏其他12座地级城市而言,南京的房价的确比较贵,另外江苏苏州平均房价大约2.23万。

一座架起幸福桥梁的城市

对于现在的南京楼市,要找到1万以下的房子,或许只能去南京高淳区。

南京是一座全域城市化的城市,共包括11个城区,其中房价最贵的是鼓楼区和建邺区,目前鼓楼区和建邺区的平均房价大约为5.1万、 4.89万。

对于早几年在南京楼市房价处在万元以内的江北区域浦口区、六合区而言,现在浦口区的平均房价2.37万,六合区的平均房价1.66万。

一座科技创新的城市

南京还有两座远城区,分别是溧水区和高淳区,现在溧水区的平均房价大约为1.19万,高淳区的平均房价为0.9万。

从南京楼市房价的梯队化分布就可以看出,现在南京任何区域楼市房价都不便宜。

对于早些年在南京看房,但没有选择安家的群体而言,现在南京楼市的房价就是“回不去的房价”。

短短几年的时间,为何南京楼市房价会如此变化之大?

一座生态宜居的城市

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多,比如这座城市的城市能级,这座城市的常住人口以及这座城市的经济总量等。

首先让我们来了解一下,现在南京地区常住人口有多少?

根据第7次人口普查数据,南京地区常住人口931.47万。目前南京人口在江苏地区排名第2,在全国排名第26位,相对来说,南京是一座准千万级的人口特大城市。

以前南京的人口并没有这么多,2010年,全国第6次人口普查数据,南京地区的常住人口大约为800万。

一座长江之滨的城市

也就是说最近10年时间,南京地区的人口流入超过131万,折算人口流入增幅,大约为16.37%。

现在南京931万常住人口当中,14周岁以下占比12.75%,15~19周岁占比68.27%。60周岁以上占比为18.98%,其中65周岁以上占比为13.7%。

看得出来,南京是一座偏年轻化的城市,拥有庞大的劳动生产力。

一座江南韵味的城市

我们再来认识一下这座城市,过去10年经济总量的变化。

2010年南京共完成经济总量3,775亿,在全国所有城市排名当中,处于第17位。

2020年南京共完成经济总量1.48万亿,首次排名全国第10,经济增速高达4.6%,排名全国十大城市增速第一位。

一座幸福满满的城市

十年,弹指一挥间。

对于南京来说,10年时间超越了7座城市,但这种超越真的是来之不易,更是南京城市进阶的结果。

经济总量高速发展的背后,更是南京这座城市产业高速聚集的背后,而这种产业的聚集,更是朝着高精尖方向发展。

我们来认识一下,现在南京地区的产业分布。

南京三次产业结构比重为2.0:35.2:62.8,从南京产业比重可以看出,南京是一座服务业超级发达的城市,而对于这座城市的工业来说,也非常强劲。

一座川流不息的城市

2020年,南京第二产业增加值约为5,214亿,这样的数据已经超过全国绝大多数地级城市的经济总量。

随着产业的不断升级,现在南京已经形成绿色智能汽车、高端智能装备、新型电子信息、生物医药与节能环保等四大核心产业。

对于这四大核心产业,在南京规上工业产值比重当中约占73%,可见,南京的产业是专业化高度集中。

一座人潮涌动的城市

这几年南京还在大力发展工业机器人、集成电路、城市轨道车辆、光伏电池领域等高精尖领域,而且增速超快。

为了更深层次了解南京生产的工业产品,我们罗列一组数据:

2020年,南京共生产工业机器人10,005套,共生产城市轨道车辆2081辆,共生产光纤650.8万千米,共生产光缆1292万芯千米。

2020年,南京共生产粗钢1,958万吨,共生产钢材1,734万吨,共生产民用钢质船舶19.67万载重吨。

一座跨越发展的城市

2020年,南京共生产集成电路30.69亿块,共生产光电子器件3.98亿只,共生产显示器724万台,共生产智能手机618万台。

可以说,南京的工业产品影响到千家万户,而对于这些工业产品更是南京高精尖产品的代表。

产业的高精尖,人口的高聚集,经济的高发展,这座城市在不断进阶,而这座城市的地方预算收入在2020年达到1637亿。

一座轨道穿梭的城市

高收入自然高投入、高支出。

2020年,南京地方预算支出1,754亿,其中民生支出类就超过1,381亿,约占到公共预算支出的78.7%。

可以说,南京用这座城市的收入反哺这座城市,大力投入城市建设,大力提升南京人生活质量。

城市化的发展不仅仅只是钢筋水泥更是这座城市交通设施的完善,基础教育的提升,医疗设施的提升,生态环境的提升。

一座地铁纵横的城市

现在的南京是全国地铁运营里程较多的几座城市之一,对于南京目前已经开通10条地铁线路,总里程达到377.6公里,另外南京在建轨道交通还有10条,再过十年南京的地铁交通四通八达,纵横南京的角角落落。

南京是江苏省的高校中心,整个大南京共有52所高校,在校生规模更是达到75.71万人。如此庞大的体量,给予南京这座城市未来的人才支撑,打下了良好的基础。

一座崇文重教的城市

孩子是这座城市的未来,对于现在的南京,共有中学259所,在校生规模27.55万人。共有小学384所,在校生规模47.1万人。共有幼儿园1010所,在园幼儿27.85万人。

现在南京共拥有卫生机构2765个,其中医院、卫生院超过286个,另外从事卫生技术人员达到9.96万人。巨量的医疗设施及庞大的医疗团队,给予了这座城市931万人更大的健康保障。

一座医疗发达的城市

南京这几年大力提升生态环境,2020年,南京共完成150个长江干流岸线整治,完成沿江绿化造林7200亩,修复湿地超过3000亩,新建城市绿道215公里。现在南京的林木覆盖率大约为31.61%,南京是一座标准的园林式的城市。

我们从多角度、多维度剖析这座城市,可以看出,南京这10年城市发展道路走的夯实有力。也可以看出南京的城市配套越来越好,对于这座城市来说,未来的潜力非常大。

一座协调发展的城市

短期的角度看,南京楼市房价大涨的概率不高,南京楼市房价下跌的空间非常有限。

随着城市化的发展,南京城区也会越来越大,包括与四大远城区的联动也会越来越密切。

现在南京开放对四大远城区包括浦口区、六合区、溧水区、高淳区人口、人才落户,加速南京朝千万级特大城市迈进。

一座生态宜居的城市

从长期的角度看,南京楼市房价与整个城市经济发展有直接关系。随着大南京都市圈的建设,作为顶层设计的南京都市圈来说,未来的潜力非常大。

站在2021年的角度,去看2010年南京楼市房价,或许感慨万分。毕竟那时候的房价要比现在低的太多。但对于那时候的“你我”来说,可能还是很多人会认为它“太贵”了。

快来加入城市地标吧

站在2031年的角度,我们再看看今天南京楼市房价,或许也会感慨万分。

当然对于未来,我们并不能预测什么,但对于这座城市,我们抱有极大的信心。

相信未来的南京,一定能够建成苏皖一带最大的中心城市,成为一座引领潮流的科技创新之城。

个人观点,仅供参考。

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