在武汉，老牌豪宅是武汉天地、华侨城原岸与融创壹号院。
今年，武汉千万级豪宅阵营，从8个项目扩容到18个，可谓是豪宅满地走。
据不完全统计，武汉1-11月份单价4万以上豪宅，累计网签成交约2640套。
而2020年全年，武汉4万以上豪宅，成交约1340套。
成交量涨幅97%。
2640套豪宅，与19万套住宅相比，占比约1.4%。
大约武汉每卖100套新房，其中有1套豪宅。
2640个买家，与1200万人口相比，每1万人中约有2人买得起豪宅。
同时，豪宅的备案价持续上涨。单价超过5万元的豪宅，已有5家。
12月初，汉口内环一新项目号称首次开盘，单价6万元。这里是“号称”，或者是少量房源，并非实际均价。
不过，6万元的确是武汉豪宅的新天花板。明年，武汉有豪宅单价每平米会破6万元吗？
01
豪宅，多是指当地中心房价x2的住宅。
11月份，武汉主城区房价每平米刚过2万元。
也就是说，在武汉单价4万元以上的项目，才能算豪宅。
上半年，武汉千万级豪宅成交382套，同比增长203%，与2019年同期相比，增长1173%。
此前武汉的千万级豪宅基数小，所以增幅较大。
上半年，均价4万＋的豪宅（不含别墅），武汉有8个。其中，超过5万的豪宅，仅2个。到12月份，增加到18个。其中5万＋的豪宅5个。18个千万级豪宅中，10个在江岸。
半年时间，武汉豪宅数量从8到18。
二七滨江豪宅备案价格，也突破5.2万元关口。此前，武汉的最高价格是5.7万元。
武汉的5万＋级豪宅新“四大天王”是，华发外滩荟、绿城黄浦湾、宸嘉100、华润瑞府。
其中多数户型面积突破220平米，一套总价超过1100万元。这四大天王中，有3个项目扎堆于二七滨江。
从售价上看，靠近长江二桥的二七滨江更值钱。绿城的精致、宸嘉的用心、华润的品牌，各有所长。
预计到明年年底，二七滨江的天花板将破6万元。
因为还有一个狠项目在后面，户型起步280。
也有很多人宁可等一年，也要等到她。
02
从四大一线城市到武汉，千万级豪宅全面爆发，不是偶然。
这其中有财富人群的资产重新配置，应对房地产税的提前布局，更多还是对抗货币贬值的“硬通货”。
有人用原来3套300万的老房子，换一套1000多万的大平层。
既能腾出更多的房票，也能避免今后房地产税的面积征收。
同样，1000万现金，在银行大单存款，收益4个点。
1000万现金，如果换购黄金，大约22公斤。但黄金也是商品，也有涨跌。
1000多万，在武汉，就是一套江边大平层。
在二七滨江某项目里，买家多是全款，极少数买家用贷款。
从全国范围看，上半年，全国1000万以上的高端住宅成交约2.4万套，同比增长68%。目前武汉的成交涨幅，已经超过全国。
这2.4万套中六成，来自四大一线城市。豪宅家庭主要集中在核心一二线城市，豪宅房价涨幅超过10%。
豪宅，因为稀缺性与高品质，成为塔尖人群投资与对冲市场风险的选择。
其中，在一线城市的豪宅，新房与二手房价格倒挂，塔尖人群从中投机逐利。
上半年，上海豪宅成交单价10-15万元之间。今年武汉的豪宅，成交单价4-5万元之间。这种差价就是资产价值的空间。
从国内豪宅趋势上分析，值得家族传承的豪宅，最好在一线城市，与像武汉这样的新一线城市；最好在重要的金融中心、科技创新中心；最好在富豪扎堆的板块、最好宜居，配套最优。
03
武汉的豪宅品质，与一线城市相比，还有很大空间。
最近两年，在户型设计、面积尺度、装修品位、公区配套等方面，武汉的豪宅有所升级。但迫于售价与市场，升级的动作很小，全方面创新的豪宅凤毛麟角。或者说在上海、深圳看到的豪宅，在武汉有原版的都很少。
对于刚需盘，每平米涨300-500元，买家都很在意，随时买隔壁家的便宜项目。
在武汉1-11月，住宅网签50强榜单上，没有一个豪宅项目。豪宅从来都不是流量盘。
而豪宅盘，每次少则涨3000，多则6000以上，对于豪宅买家来说，他们只买贵的，贵的就是对的。豪宅盘里，200平米以下户型，属于刚需级豪宅。
豪宅盘的涨价，很多时候与楼栋位置、产品没有关系，就是任性。
而买家们用的是奢侈品的购买思维：一线品牌的奢侈品从不降价打折，即使打折也是过季老款。
到2022年，武汉豪宅很容易破6万天花板，塔尖豪宅级别将跨入2000万级。
今年房价5.2万元，明年再涨8000，那是很容易的事。
从今年的豪宅备案价看，有关部门对豪宅的备案价是适当放开的。调控更多是刚需与首次改善住宅。
［后记］
千万级豪宅热、豪宅抢购潮，是一线城市的共同现象。
在新一线城市，塔尖人群看得上的房子，往往也在千万级。抛售普通房产，换购优质资产，将是武汉豪宅市场上的大趋势。
看惯了北上深，单价15万的房子，再看武汉5万的豪宅，就如“白菜价”。
1000多万，能为自己买一个好的观江位，为子女在稀缺地段留一套传承的资产。更重要的是，这套豪宅是能跨越经济周期的资产。
同样，1000多万，在一线城市的核心，只能买一套100多平的小户型。
文｜杨光华（地产写字人）