民营开发商，终于有希望借到钱了？
一个重要信号是，碧桂园和龙湖要发债了，而且发行计划已经被受理。
都不用借到钱，只要有借到钱的机会，就够现在的民营房企“歌舞升平”一会了。
至少，黑夜里出现了一道光；那道光，是人民币的模样。
没错，前段时间，国企开发商频频发债，惹人羡慕，这下终于有希望轮到民企了。
说财猫从中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统看到，碧桂园境内主体公司——“碧桂园地产集团有限公司”，将发行2021年度第一期中期票据，金额高达50亿元，目前项目状态显示“预评中”。
无独有偶，同一日发行中期票据的民企还有龙湖集团，其境内主体公司——重庆龙湖企业拓展有限公司，计划发行2021年度第二期中期票据，融资规模为30亿元，目前项目状态同样显示“预评中”。
虽然只是已受理，还没拿到钱，但已经算是一个重要的信号了。
至少意味着，民营房企有望在境内债券市场公开发债。一旦发债成功，那都是“救命钱“。
是的，这是境内债，不是美元债或信托等其他融资渠道。一般而言，境内债对房地产企业的发债要求较高，不像美元债发行那般顺畅，通常需要经过审查企业提交的资料，符合一定规范才允许发行上市。
值得注意的是，这也是碧桂园地产，今年首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。
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碧桂园借新钱还旧钱
基本上，房企目前借新钱都是为了还旧债，碧桂园也如此。
碧桂园表示，本次中期票据注册总额50亿元，本期中期票据发行规模不超过50亿元（含），拟将募集资金全部用于偿还发行人有息债务，期限长达10年！
说财猫查阅碧桂园的发债文件发现，基本上，碧桂园融资的钱用于偿还明年到期的普通商品房项目的银行借款，可以看出，碧桂园也急用钱。
另外，碧桂园还将偿还部分2023年到期的银行贷款，整体银行借贷的利率处于3.95-6.18%。
截图自募集说明书
此外，龙湖的中期票据注册金额50亿元，本期发行上限为30亿元，分两个品种发行，期限方面，品种一为3+3年期，品种二为5+3年期。从这可以看出，碧桂园和龙湖发行的境内债都以长债为主，可以大大拉长企业偿债的时间。
不同的是，龙湖的中期票据不仅拿来偿还旧债即银行借贷，还有部分融资金额用于项目建设，比如工程款。具体为，龙湖为35个项目的银行贷款进行债务再融资，另为132个项目寻求工程款资金。
此前，说财猫文章（）中提到，下半年境内发债的主体以国企和城投为主。
据统计下半年（7月-11月）房企境内完成发债的部分情况。主流房企中能发境内信用债的大概有不到30家房企，包括招商、保利、中海、金茂、大悦城、珠海华发、远洋资本、金地、张江高科等。
△上述表格数据或不全
统计时间截至11月22日，仅供参考（不包含城投及城建公司）
龙湖与碧桂园作为民企代表，此番若是能够打开境内债的市场，说明民营开发商的融资环境有望回暖，但目前来看尚处于审批阶段，仍需一定时间。
房企有救了吗?
尽管民企发债撕开了一道口，但是碧桂园和龙湖的负债结构依然值得深究。
其中，碧桂园的有息负债余额1503.55亿元，其中短期借款36.42亿元，占比2.43%；一年内到期的非流动负债291.38亿元，占比19.38%，短期有息负债合计327.8亿元，合计占比超两成。
截图自碧桂园地产集团有限公司2021年度第一期中期票据募集说明书
虽然，碧桂园的长期借款占比较大，截至今年9月底，碧桂园的长期借款为984.21亿元，占比65.46%。
但碧桂园这近千亿的长期借款中，期限在1-2年的占比高达61.03%，金额合计600.63亿元。
这意味着，碧桂园的短期资金压力还是不小的。若是把短期有息负债、期限在1-2年的长期借款累计起来，碧桂园近两年需要偿还的金额在928.43亿元。
截图自碧桂园地产集团发债说明书
另一方面，龙湖同样也是背负着千亿有息负债的民企，但比碧桂园好的一点是，龙湖的短期资金压力或许没有碧桂园大。
截至2021年9月末，龙湖的有息债务合计1326.42亿元，其中短期借款0亿元，一年内到期的非流动负债140.26亿元，长期借款908.92亿元，应付债券277.24亿元。
期限方面，龙湖短期有息负债（一般指期限在1年内的债务）占比10.57%，其在1-3年的偿债压力会表现比较突出，1-3年内到期的有息负债占比超5成，约53.85%。
截图自龙湖发债说明书
很明显，碧桂园和龙湖，都不是目前最缺钱的房企。
那些负债率高企，已经实质性爆雷或者濒临爆雷的房企，未必有那么幸运，短期内大概率依然拿不到融资。
熬过这段艰难的地产黑暗时期，房企的下半场又该如何定义？
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