昨天写了篇：造孽啊！走进今天土拍市场，我还以为到了鹤岗！
我在文章底部放了个投票，想看看大家对后市的预期：
看得出来，大部分购房者对明年广州的走势还是不太乐观。
但其实我想说一句，土拍市场不够火爆，未尝不是一件好事。
今天，咱们继续聊聊这个话题。
我做了张表，将今年成交的地块都列了上去，工程量浩大，不过能非常直观的总结广州2021的土拍成绩了。
三场土拍，合计成交87宗地块，总建面积1502.48万平方米，总揽金1983亿元。
一张图，分化却很大。
.01
不同场次的分化
市场正回归理性
一是不同场次的土拍分化。
从第一场到第三场土拍，我们经历了爆热-骤冷-化冰三个阶段。用“高开低走，峰回路转”来形容再合适不过。
我整理了一些重要数据，可以帮助我们更好的理解三场土拍的变化趋势：
流拍率骤低骤高，最后回归平稳。
溢价率不断下调，甚至全部底价成交。
国企拿地占比不断提升，越秀、珠实、保利出现的保利越来越高，剩下的也都是些大型民企，小开发商逐渐没了身影。
所有现象都在进一步印证我昨天的那个观点：
广州土拍市场，正在从市场定价，转为zf定价。
这让我想起很久以前听过的一个关于土拍市场的生动比喻：
土拍市场就像是zf开的一个面包店。
你发现很多人在排队抢面包，仔细一看，门口牌子写着“售完即止，下月再来”，一种稀缺感刺激着人类遗传DNA里的生存恐慌，使得你也参与其中，不问价格，抢到为止。
你没抢到面包，懊恼地直捶胸顿足，下个月又去排队，结果发现门口的人稀稀落落，开始怀疑这家店的面包是不是有问题，自己还该不该买。
是的，面对竞价的土拍市场，开发商不像我们想的那般理智，有时候根本不是市场逻辑在支撑，而是恐慌逻辑，从众逻辑。
别人都拿了地，我没有，我会恐慌。
别人都没拿地，我拿了，我会畏惧。
现在广州政府的调控方向，就是打消开发商的这层顾虑，用“有形的手”去规范市场行为逻辑，避免高价地王的产生，同时进一步降低流拍率。
这对普通购房者而言肯定是好事，大大减小了我们接盘高价地、站在高岗上的可能性。
.02
不同区域的分化
有新热点，也有区域土储告急
除了场次的分化，不同区域之间也有了巨大鸿沟。
我重点讲讲以下几个信息：
1、能看到，今年成交的地块主要集中在增城、白云，这些区域会是明年新盘的主力供应大户。
2、黄埔今年公开市场招拍挂成交的地块不多，都有条条框框的限制，目标群体是比较明确的。
第一次土拍中成交地块，推出的产品都将以大户型为主，知识城那两块地做的是别墅，黄陂地王也规定了不低于30%总建筑面积要拿来做大户型，建议改善群体重点关注。
第二次土拍中成交地块则都有限价约束，我们现在基本上都能将项目售价猜得八九不离十，知识城地块预计不超过28481.83元/㎡，黄陂地块预计不超过46795.85元/㎡，和目前片区内的售价差不多。
建议不急着买房的刚需客可以等等这两块地。用今年的价格买明年的房子，岂不美哉。
3、能预料到，有几个板块明年的风头会很盛。
首先是南沙横沥岛尖。
南沙今年成交的地块，90%以上都在横沥岛尖。
我们总说今年是横沥岛尖的“大年”，现在看来，明年才是。
因为横沥岛涉及的项目太多，篇幅有限，改天我们做期横沥岛特辑，再和大家详细聊聊这些区域怎么选。
还有番禺广州南站、新造板块。
这两个板块还都和越秀地产有关系。
目前，星寰TOD已经接棒星瀚TOD，在年末扛起了广州南站供货的大旗，明年还会有新鸿基TOD的入市。
新造的地块则基本上都是越秀拿的，总共三块地，以年为周期进行销售丝毫不成问题。
4、天河、海珠、越秀土储告急。
越秀就不提了，没地，永远没地。
另外天河今年可是一宗地都没有拿出来卖。
现在的供货全靠天汇珠花壹品撑着，它们都在东边的广氮和天河智谷，库存消化周期仅有4.4个月，为全市最低，北边只有二手房在流动着。
海珠今年拿出来公开拍卖的地块则大多都是“蚊型地”，体量不大，无论地位高端还是刚改，都主打快周期销售。
这两个区域的土储都靠旧改撑着，但众所周知，旧改项目周期长，耗费资金大，配套落地比较慢，想要片区面貌彻底改善需要一段很长的时间。
有新盘谁不想买新盘呢，可惜没有。
主城区购房者真是太难了。
5、最后说一些值得期待的事情吧。
今年天河没上的地，燕塘地块三、梅花铝厂(南厂区)地块，明年可能会入市挂牌。
第二次土拍中海珠、黄埔、南沙地块，规定了首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
这是广州首次出现此类规定，如何执行，值得关注。
你们呢，对明年广州的集中拍地有什么期待，都可以在下方留言与我们分享~