自从跌到2000多套之后，老司机就一直在说二手房成交量的底部出现了，但市场就是不给面子，9月份1845套，10月份1385套，连续低位暴跌，眼看就要跌倒三位数了。
好在11月的成交数据往回拉了一把，据官方昨天刚发布的数据，市六区上个月一共成交二手房1956套，环比增长41%。
同比仍然是暴跌——去年11月份成交了5698套，今年仅相当于去年同期的34%，刚好就是三分之一。
这样的反弹还会持续吗，会反弹到多高呢？
对于房东和想买二手房的人来说，下一步应该怎么办？
回顾过去三年，宁波每年的二手房成交都在7万套以上（本文数据仅包含六区），平均每个月在6000套以上。相比新房市场打新万人摇，二手房虽然也很热络，但始终要平静得多，直到2020年，才出现了一波较为明显的炒学区房热潮，带动整个二手房价格出现了一波大涨。
也是本轮行情的绝唱。
在二手房的买家中，纯投资的比例是不大的，应该说远低于同期的新房。这不是老司机个人的感觉，的确是跟许多二手房业者交流后得出的结论。
所以，在一个信心满满，且房贷供应充足的时期，宁波二手房月均成交6000套，是不夸张的，并没有太多的不理性成分。
就算最悲观的预测，我们假设成交中有30%是投资，或者是超前购买，那么平均每个月超4千套，每年超5万套的成交，是没有水分的。
如果二手房回到正常水平的话，平均每个月成交不会低于4千套。当然，每年都有淡季和旺季，旺季可能6-7千套，淡季可能2-3千套，都是完全正常的。
这是我对二手房规模的一个大致判断。
相较于这个数据，目前接近2000套的成交仍然是处于低位，按照最近几年的规律，每年下半年二手房都是逐渐走弱的，因此对于接下来几个月的反弹也不应太乐观。
12月到明年2月，都是传统淡季，没有政策刺激，这个数据很难超过3000套。
春节期间，月成交甚至可能会比现在更低。
但是，抛开季节性因素的影响，本轮调控导致的二手房成交的缩量，自4月开始以来，基本上可以确定是见底了，后面将会是三到四个月的缓慢修复期——仍然可以认为是在底部区域——直至明年4月份可能才会出现较大力度的反弹。
除了淡季的影响，悬在宁波楼市头上的还有四把剑没有落下，分别是：
1、金融放松力度未知；
2、房地产税试点未明确；
3、开发商爆雷未结束；
4、第三轮土拍未揭晓。
这四个话题，老司机将会在明天（周六）下午第12场《宁波房产大讲堂》详细阐述，本期大讲堂的地址在海曙青林湾旁边，宝龙江汇城的售楼处。
说完成交量，再来说说二手房价格。
自今年5月起，差不多老司机每个月都会有一篇文章专门分析二手房市场，但是完整看来下的人应该不多。从一开始老司机就非常鲜明的亮出了自己的观点，我认为二手房进入了一个下行通道。
不仅包括成交量，也包括价格。
从很大程度上说，正是二手房的价格导致了成交量的暴跌。这两年大家都津津乐道二手房价格的倒挂，甚至有不少房东沾沾自喜，殊不知这种倒挂让自己在与新楼盘的竞争中完全出于被动地位，这种为新楼盘作嫁衣的奉献精神，很快收到了市场的"回报"。
二手房大幅度领先新房下跌。
这完全是一个新现象，老司机从业20年，第一次见到二手房比新房先跌，当然，也是第一次看到倒挂。
在牛市里，在房贷宽松的时期，新房供不应求，二手房成交量保持在5000套以上， 那么倒挂是成立的。
请注意这一系列前提条件。
但政策不会一直宽松，新房也不会一直供不应求，就像后来我们看到的那样。这时候二手房还保持着倒挂，那就只能是成交量暴跌了。
原理是不是非常浅显易懂？
反推过来，在政策没有明显放松，新房也没有明显短缺的情况下，如果成交量要反弹，需要的条件是什么？
二手房价格继续下跌。
所以，看明白了吗，成交量见底反弹的过程，就是二手房价格继续下跌的过程。
这是不是很糟心？对房东来说是的，但对购房者来说恰恰相反。
现在大家都承认，二手房是一个买方市场，成交量的多少，是由买家说了算，买家的购买冲动来自于哪里？
1、房价要涨了；
2、房价跌到位了。
房价要涨这事肯定还早，现在说也没人信；房价跌到位很难评判，什么叫跌到位？不同的人有不同的答案。
一个答案是跌到了买家的心理区间，对于果断的买家来说他会出手；另一个答案是跌不动了，这时候大多数买家也会放弃幻想。
现在跌不动了吗？
肯定还有下跌空间，去年的涨幅都还没抹掉呢。最近几个月陆陆续续有人找老司机卖房，我一般都会建议他们去找大中介，在卖二手房这方面，老司机没什么优势。
事实上，房东被动的缓慢的降价，对于成交来说是没有效率的，中介花了大量的时间精力来游说房东降价，但效果往往不如人意。
这就是老司机常说的“钝刀割肉”，费了很大的劲，但没啥效果。从下跌开始，我就一再强调，如果真想卖房的，一定要避免这种情况，从一开始就要把空间让出来。
但就算看到了老司机的建议，许多人仍然会采用这种钝刀割肉的方式降价，这就是人性。
当然买家也不要太乐观，成交量放大，说明接受价格的人越来越多，也说明价格筑底的过程正在展开。期望中的暴跌、腰斩、崩盘这种概率越来越小。
等到成交量回到4000套，价格基本上就见底了。
老司机是不是很讨厌，说这些既不让房东满意，也不让买家开心。别急，老司机还是有让大家开心的，比如我的中介费特别便宜。
房产老司机中介费收费标准（买方）
房价区间（元）
其他中介收费标准
老司机收费标准
0——200万（含）
总价*1.6%
5999元
200万+——400万（含）
9999元
400万+——600万（含）
19999元
600万+——800万（含）
29999元
800万+
39999元
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