各大城市集中式的土拍，一直以来都是我们比较关注的。
其中杭州很特别，虽然是新一线城市，但是在卖地上，早已压在了一线城市上面。
从2016年到2020年，杭州的卖地收入累计超过了1万亿元，全国最高。
杭州土地一直以来都比较火热，所以在今年第一批次土地集中出让过热后，马上在第二批次订立了对开发商比较高压的土拍制度。
可惜开发商不买账。
我们上次提到过，8月杭州一共推出了10宗竞品质地块，最后全部中止出让。
这可能对杭州造成了一定的影响，于是，第三批次的土拍的规则发生了改变。
卖地更加主动了，从竞品质改成了定品质....杭州居然向开发商妥协了。
01
杭州第三批次土地出让，有一个明显的变化
与上一次相比，第三批次宽松了太多，它对开发商没那么苛责了，开始尊重开发商的意见
我们来看一下二三批次土地出让的区别，你就会知道，为什么我会这样说。
首先，第三批次土拍有一个最大的不同：这次卖地开始提前沟通了。
第二批次是直接发布了土地出让公告，开发商只是被动通知，有一种完全不可以谈，爱买不买的感觉。
第三批次则是先公布了全部要推出的51宗地块，在卖地开始之前沟通，更为主动。
这是对开发商的让步，也是对开发商的尊重重启。
在沟通之后，政府就可以知道开发商打算拿这块地来做什么，并且给予一定的便利，比如打造成我们熟悉的互联网大厂的高新技术产业园、文旅项目、医疗康养等项目。
这就是一种比较主动的招商引资。
其次，第三批次比起之前，供给的地块增多了，位置又更好。
第三批次开头预告时就放出了51宗，当预告结束后，最终第三批次实际挂牌35宗地。
预告地块分布 好地网
不仅数量增加了，整个供地质量也非常高，从中能看出杭州政府的诚意。
第三批次提供的主城区地块，超过了前两批次的总和，并且桥西、申花、运河新城、未来科技城、钱江新城二期等等热门板块都有地块出让。
再次，第三批次给开发商了一定的利润空间。
之前的土地溢价率上限是15%，现在的溢价率为10%。别小看这小小的5%，当土地面积以千万和亿为单位时，5%也是不低的价格。
并且，第二批次流拍的土地，在第三批次中将地价下调了，起始楼面价降低后，也让开发商更能有利润空间了。
比如西湖翠苑板块的14号地块，起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万元/㎡左右。
而一些不降价的地块，它们的利润来源主要是靠新房的预售价来调整，有部分地块的商品房预售价被提高了。
面粉便宜了，面包涨价了，所以这一次，开发商面对拍地也变得积极了。
另外，第三批次对开发商的资质也放水了。
之前第二批次对开发商资质要求也比较苛刻，为了避免开发商换马甲来拍地，要求拥有一年以上的房地产开发资质，并且同一集团中不能拿超过5宗的地。
这一次，开发商只需要满足同一集团企业不能买同一块地就可以了。
最后一点，也是比较重要的一点，把开发商之前很难接受的竞品质现房给取消了，变成了定品质。
让开发商不再被现房困住现金流。
采取主动预告、出让数量既多又好的稀缺板块地块、降低地价、提升商品房预售价、不再要求现房销售、放松开发商的资质......
这些方式，通通都是为了提高开发商的预期。
02
是开发商取得了胜利吗？
无论从哪里来看，第三次土拍规则的改变，杭州对开发商做出的让步都很大。
杭州对土地竞拍规则，做了减法，让开发商获得了利润。
根据澎湃新闻的计算，这一次竞拍的调整，让房企的利润能够达到10%-15%左右，大大超过了开发商的预期。
这其实是很奇怪的一件事，第二批次土拍的时候，杭州态度是非常强硬的，种种举措是真的想要摘掉炒房大户的帽子。
这一次的变化之大，让人有一些想法，认为杭州是对开发商进行了低头，开发商在博弈中取胜。也有人留言嘲讽：
截自网易新闻
这一次土拍规则的改变，板上钉钉的和第二轮土拍遇冷有关。应该是预料到了土拍效果会不太好，但是没有想到会那么不好。
如果说杭州是为了降低流拍率，完成供应计划，才对开发商低头，那其实也是不对的。
杭州首批次卖地的效果特别好，营收千亿，即使后两批次一点都没有卖出，它也完成了本年度供地计划的大半部分，自身问题并不是很大。
但杭州的市场信心，显然受到第二批次流拍的影响。
杭州是一个一二手房倒挂非常严重的城市，不少人等着购买新房，如果没有开发商拿地，购房者就没有新的项目可以买了，对整个市场来说不是好事。
从长远看，杭州的土拍规则必然要调整。
杭州政府也很放得下身段，这里有一个细节需要注意，杭州不仅开办了土地推介会，积极向各房企推介土地。
杭州土地推介会 来自土地情报
并且根据有关报道，还走进了开发商内部，听取开发商的意见，希望开发商们积极参与土地拍卖。
在这之中，开发商反馈了不少意见，杭州政府也听取了不少进行了调整。
还是那句话，杭州政府，是我看到的过的最为人着想的政府之一。办事都是从解决问题的角度出发，非常灵活。
与其说是开发商的胜利，不如说是杭州政府为了重振杭州土拍市场，提振开发商的信心，调整了自己的政策方针，让土拍更为合理，更适应整个市场。
也因此，开发商们都很给调整后的土拍面子，这一次的土拍引起了不少开发商的积极争抢，光是本地老牌房企绿城就报名了十几宗土地。
网传各公司的预公告中想要拿的地块 南岸楼市观察员
不再会像过去一样，多次流拍。
03
第三批次调整土拍政策的，不仅仅是杭州
第二批次土拍，全国各地都有不少城市产生了流拍的现象。
9月时，我们发表的《各地土地市场开始流拍了》中有提到，天津、合肥、成都、济南等城市都产生了严重的流拍。
光九月，全国土地流拍率就达到了新高。
前两个批次的土地集中出让反映出了太多的问题了，土地市场它在一定程度上代表楼市未来的走向。
那么，这一次杭州调整了，其他城市会不会也跟上？
江浙沪一个土地比较热的城市无锡，它前两轮土拍情况较好，整体热度在全国名列前五，这一次就没有调整太多的土拍政策。
结果，无锡虽然土地没有流拍，但是大部分土地都是溢价率为0的底价成交。
来自亿翰智库
而且可以看出，很多开发商的名字就跟无锡本地分不开关系，无锡本地的国企在进行兜底，开发商们则兴趣寥寥。
这是一个反面案例，也多亏了这个反面的案例，才让杭州下定了决心调整自己的土拍政策。
其他城市自然也有调整。
南京：取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上”，部分区域保证金比例下调到20%。
苏州：保证金下调到30%，土地款首付比例从60%降为50%，取消超溢价提前支付尾款。
广州：挂牌地价下降了1200-3200元/㎡不等，部分地块取消了限房价要求，部分地块取消1个月一次性付清总价要求，允许分期支付。
还有更多的城市和杭州一样，拿出了好的地块。
比如北京之前流传出了供地图，有着朝阳区最强地块之称的宝地；深圳也有前海、宝中等区域地块；南京河西区也有出让。
各地都在或降低门槛，或拿出好地来吸引开发商。
毕竟越是临近年底，开发商的资金就越有限，被某个城市吸引住视线了，其他城市的地就推不出去了。
04
全国各地都在推好地、降低规则，其实这也说明了一个问题。
政府意识到集中供地新规开始后，开发商们的利润变得太少了。不管是理解了开发商，还是为了自身的财政收入考虑，都开始进行了一定的妥协。
开发商在土拍市场上取得了阶段性的一点胜利。
把开发商的利润压低，对普通购房者来说，并不一定是好事。
开发商利润压缩之后，不仅新盘开发停滞不前，影响未来的供应，或许还会影响现有住房质量。
无论如何，楼市需要的还是稳定，而土地是稳定的根源。