长租公寓
图片来源：《2021中国城市租住生活蓝皮书》
65%的人考虑“机构化长租房”，近2成租客愿意租房超10年！长租公寓市场已逐渐成熟！
10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
新规之下，长租公寓再迎来新一轮红利期！
一
投资长租公寓要考虑哪些因素？
长租公寓市场是传统租赁市场的一个细分和升级，其特点包括品牌化运营、精细化管理、强调标准化的售后服务。在投资端，要考虑的因素有很多，包括政策、市场、受众等等。
★ 第一要素：市场需求，考虑客户及潜在客户是否足够多！
一般而言，经济发达、人口总量大、外来人口占比高、且购房门槛较高的一线/新一线城市是长租公寓绝佳的生长池，潜力巨大。
据国家统计局公布的相关数据显示，2020年人口净流入最多的3个城市分别是上海、深圳、北京，其中上海人口净流入高达958.84万人次。而据《中国统计年鉴2021》显示，目前上海常住人口数量为2,487万人，租赁人口约1,047万人，约占总人口的42％。
★其次要素：区位因素，考虑具体政策、区位、消费能力等。
不同于酒店、民宿等住宿领域，长租公寓选址向来“保守”。一般要考虑客群消费能力、消费观念、区域政策等影响。
以客群的消费能力为维度，青年公寓以90后和80后为主，对公共交通的诉求强烈，在选址要着重考虑地铁或公交便利的地段。而对于高端租房者，因其多在CBD工作，会考虑周边通勤路线短，商业配套和娱乐配套完善的长租公寓。
二
上海是长租公寓投资的先行地
上海自民国时期就已开启“租赁”时代，徐志摩、陆小曼、鲁迅等人均是沪上租客。至今，上海依旧是高端公寓、长租公寓发展的先行地。
目前进入上海的市场化长租公寓品牌近百家，参与者主要分为三大类：专业运营商系（如魔方公寓）、房地产开发商系（如柚米、方隅、龙湖冠寓、万科、碧桂园）以及酒店运营商系（如城家公寓）。
从资本端来看，上海长租公寓市场融资十分活跃。
早在2018年，龙湖已将长租公寓调整为发展主力，与新加坡政府投资公司GIC共同设立长租公寓投资平台，专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元；华平投资也持续关注长租公寓，自2012年起，先后重金投资了魔方公寓、长租公寓自如，并成立盛煦地产，主要从事中高端租赁式公寓和创意办公投资持有经营性资产管理公司。
2018年，中信银行、招商银行和建信养老保险发起的“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”的基金注册完成、平安50亿长租公寓REITs获批通过。2020年，黑石集团花费10.2亿元收购上海一处长租公寓+酒店的物业、同年融创中国发行的首个长租公寓ABS获上交所通过，拟发行金额为5.01亿元。
对于长租公寓选址，可考虑以下区域：
一、核心商圈周边：如大陆家嘴、南京路沿线、淮海路沿线、徐家汇商圈及其辐射区等。
核心CBD的人口密集、消费需求大且消费能力强，适宜高端型长租公寓发展。以陆家嘴板块来说，金融业人士较多，收入高消费能力强，同时对配套服务，装修配置等要求也较高。
二、人口基数较大区域：如浦东、闵行、虹口、宝山以及园区（如张江、金桥、漕河泾、江湾五角场等）。
图片来源：微信公众号“张江发布”
人口是长租公寓市场发展的最大要素，而上海是中国城市人口数量最多的一线城市，人口密度在全国都位居前列。以虹口区为例，其人口密度在中国内地城区当中排第二名，总面积23.45平方千米，常住人口757,498人，密度（人/平方千米）：32,935。
三、人口导入型片区：如临港新城、大虹桥及周边板块、青浦、松江等。
随着众多产业、企业导入，这些区域的人口数量正慢慢形成需求中，未来随着人口基数的进一步增大，会迎来强烈的需求增量。
截至2021年上半年，上海共出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。根据套均面积50㎡/套测算，至2025年上海可新增供应达23万套。
李理
Li Li
莱坊上海办公楼服务和投资部高级董事
“上海作为国际一线城市，其常住人口租赁房和自持比例相较于其他国家尚有可提升的空间，市场潜力巨大。目前长租公寓市场产品类型多样，能够符合各类不同特征人群的需求，呈现百花齐放的局面。长租公寓ABS已实现，REITS也有望成为未来主要退出机制之一，我们可以充分感受到机构投资者已积极布局，但基于未来几年上海主要新增供应量将由国有企业进行开发，我们期待未来国企、机构以及品牌运营方更为市场化的合作，实质性提高长租公寓的效益和加快产品迭代。”