限墅令以来，独栋别墅成为真正的“孤品”，更不必说市中心的独栋。说到南通市区的独栋别墅，那兆丰嘉园算是一个绕不过去的小区。
半个月前，有中介在朋友圈挂出一套兆丰嘉园的毛坯独栋别墅，称低于市场价800万，总价1700万急卖，并且已于近日成交，成交周期较短。
这几天，兆丰嘉园又挂出一套地上建面约280㎡的大独栋，地上地下共3层，报价2100万。
据说这套房源有部分算违章建筑，已经停工三四年，从我现场实探拍摄的照片来看，确实是纯得不能再纯的毛坯房。
实景图
01.
挂牌单价高达93037元/㎡
兆丰嘉园大独栋毛坯要卖2000万＋
兆丰嘉园2008年建成，至今房龄不到15年，整个小区共90栋，包括 高层和别墅，独栋、联排、双拼别墅都有 。
附近中介朋友告诉我，兆丰嘉园 独栋和双拼都是5年 以上的房子，联排有些房龄较新，但都是6联排以上。 独栋别墅毛坯总价2000万起，联排也要小1000万，上下叠700万左右。
目前，兆丰嘉园别墅的挂牌均价已经突破7万/㎡大关，毛坯独栋别墅的挂牌总价均在2000万以上。
其中有两套 精装修 的大独栋，总价均 超3000万 ，有一套单价更是高达 93037元/㎡ 。
据了解，近日成交的那套总价1700万的独栋别墅，建面约326㎡，8室2厅4卫纯毛坯，紧邻工农路一侧，旁边是一条景观河，在整个别墅区也是位置非常好的。
从别墅外立面来看，整体维护的也比较好，看得出来院子也是打理过的。
不过我在贝壳上还没有查到该房源的成交信息，有两套同面积段的独栋别墅，成交总价分别为1038万和1450万，所以这个“低于市场价800万”有待商榷。
在小区里转了一圈，我找到了另一套报价2100万的独栋别墅。相较之下，这套大独栋的外观就显得有点“拿不出手”。
从位置来看，这套别墅位于整个小区中心偏左，三面环水（后面各一条小马路是小区内部活水景观河），周边绿树成荫，虽然院子现在堆满了建筑材料和杂物，但看得出来空间非常大。
周边绿化景观实景
该房源地上两层，地下一层，整体户型设计比较合理，1楼大横厅餐客厅一体，南北完全通透，预留电梯和储物间，有一个南向卧室、一个卫生间和一个北向的房间。
上下滚动查看更多
2楼也是 多开间朝南，南北通透 ，采光和通风非常充分。
↑
按住图片可左右滑动
尤其值得一说的是二楼的360度全景落地窗，从朝南的落地窗往外看，视野非常好。
实景图
地下1层空间也很宽敞，而且有几个小窗户可以采光，未来可以改造成影音室、健身房之类的功能厅。
↑
按住图片可左右滑动
据说这套房源 有部分算违章建筑，已经停工三四年 。
而内部这种纯得不能再纯的毛坯状态，接手之后 装修改造估计也要四五百万 ，差不多能买一套中海翠湖溪岸的现房了。因此也有网友戏称： 花2100万买的那是房子吗？买的是地皮！
02.
实探兆丰嘉园小区
整体居住环境尚可但仍有较多不足
在寻找兆丰嘉园新挂出来的这套大独栋别墅的过程中，我也仔细观察了小区物业管理、居住环境、社区配套、公区、卫生等各方面。
首先兆丰嘉园小区大门是没有门禁的，车辆和行人都可以自由出入，而且也没有看到单独的非机动车和人行通道。
实景图
小区门口、地面停了不少车辆，我询问业主得知这里地面车位很少，基本上都要靠抢。
而且小区几栋高层入户门前的车位都是私人的，上了地锁。
实景图
非机动车从高层入户门口一路排到电梯口，没有入户大堂，入户的这部分公区地面贴砖，墙面、顶部都是大白墙。
实景图
安全出口的牌子大喇喇地挂在头顶上方，管道什么的也都暴露在外。
除了地面贴瓷砖以外，公区也都是大白墙，和一般的安置房没有区别。
实景图
公共区域 堆放了很多杂物 ，墙壁上也挂了不少东西，还有直接把雨伞塞在管道内侧的。
实景图
电梯设置梯控，奇怪的是没有找到负1层的按键，也没有找到从1楼直通地下的安全通道，找了半天我找到一处车库进出入口。
实景图
入口玻璃门上面还张贴了成立业主委员会和提醒收取车位费的公告。
实景图
通过这个入口沿着楼梯下行就到了地下车库。里面车子停得不多，地库环境比较昏暗而且都是水泥地没有做环氧地坪。
实景图
转了一大圈依然没有找到电梯口，只能又顺着楼梯爬上来，拐角又看见提醒收取2022年度车位费的提示。
实景图
从高层往别墅区走，会看到一些健身设施和一所小区自建的幼儿园。
实景图
与高层住宅不同，小区前面别墅区的停车位基本都在自己家门口，独栋别墅不止一个停车位，也有人直接把车停在院子里。
实景图
别墅区的绿化和景观都很不错，而且好多户人家都做了围栏，私密性和专属性很强。
小区内部有多处活水池，因此不少独栋别墅都是环水的。
实景图
小区正中央的一座独栋别墅，前面的景观正在整体翻修，乍一看真的有点像农村自建房。
实景图
虽然小区的绿化景观都不错，但地面卫生不太整洁，垃圾桶盖子都是打开的，而且草坪上也看到一些宠物粪便和随手扔的垃圾。
整体来看，兆丰嘉园的居住环境比较舒适，但小区大门没有人行通道、地面停车位不足、非机动车乱停乱放、公区和卫生管理等方面还有待提高。
03.
真正的市中心地段
中介直言：这附近别墅根本不愁卖
兆丰嘉之所以能卖这么贵， 一是因为地段、二是数量少、三是周边二手别墅都贵且好卖。
兆丰嘉园位于崇川区洪江路85号，周边各类配套醇熟，生活十分便捷。
隔壁就是 印象城 ，北边有 文峰广场 ，南边有 中南CBD ；交通便利，在建的 地铁1号线 就在旁边；另外有 一附、一中 两个好学校加持。
目前南通市区尤其新城区没有别墅在售，二手别墅数量也不多，更不必说正儿八经的独栋别墅了。
而且，兆丰嘉园周边的别墅价格都很贵，对面的天安花园别墅挂牌均价55525元/㎡，有一套独栋更是直接挂到了4000万！
附近中介也表示：这块儿的别墅尤其这种独栋的，根本不愁卖的。毕竟市场再不行，也不影响真正的富豪砸钱圈地皮建“城堡”的。
大家觉得兆丰嘉园这个小区如何？欢迎留言讨论。
-END-