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有猫腻?宜宾地中海蓝湾物业“换届”起风波

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微宜宾 2021-12-02 23:48

10月底,地中海蓝湾的物业服务合同就到期了,为让小区管理无缝衔接,该小区历经两轮选举产生新一届业委会,并就“是否续聘物业公司”向全体业主征求意见。

但一部分业主却因对新一届业委会选举程序及结果有异议,且不认可物业公司10年来提供的服务,而与业委会、物业公司僵持不下。

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发布网帖,对外公开“内部矛盾”

最近一段时间,地中海蓝湾因两篇网帖“火”了。在网帖中,该小区一些业主自爆“家丑”,将矛头直指小区新一届业委会和物业公司,让不少看到该帖的读者都不禁想问,地中海蓝湾到底怎么了?

据该网帖称,该小区物业存在疏于管理,公共设施管理维护不到位、公共区域卫生堪忧、绿化区域无人打理、公共区域收益不公开和价格不匹配等问题;还有业委会选举程序不合法、违规设置“门槛”,未尽到监督物业公司职责等。

其后,记者向该小区业主何锡章求证帖文所述内容。据何锡章介绍,该小区业主自2011年开始入住,当时小区的环境、植被、景观和喷泉都很好,物业公司不需要出太多力都能维护好。但自2016年开始,小区管理就有了松懈的迹象,到2018年就经常看不到管护人员的身影了。

“2018年是由第二届业委会代表业主们对物业工作进行监督,但他们并没有尽心履职,反而还和物业掺合在一起,我们几个热心业主看到小区管理日渐恶化,这才组织起大家将他们罢免了。之后一直到今年8月份,才有新的一届业委会。”何锡章说,也正是因为这段“空挡期”无人监督,物业公司管理小区更不尽心,小区的环境也越来越差。

在他看来,小区要想管理好,关键还看业委会。如果每一届业委会都尽心尽责去监督好物业公司,那么小区也不至于像现在这样。但新一届的业委会并未在事前召开业主大会对选举的一应事项进行表决,确定候选人时让党员、退伍军人坐“直通车”,两轮选举的选票真实性也难以溯源,让人怀疑选举结果的真实性和公正性。

依法产生,落选业主频找“麻烦”

对于上述质疑,地中海蓝湾第三届业委会回应称,本届业委会系依法选举产生的,选举的各项流程社区、街道相关工作人员均到场指导且同步录音录像,并无违规之处。

“党员和退伍军人优先,是征得报名的22名业主一致同意的,其中就包括他们几个(指何锡章等几名业主),之后确定11名业主作为候选人正式进入两轮选举。现在档案上还有他们的亲笔签名,若当时有异议,他们就不应该签字。现在他们落选了,心有不甘又跳出来找‘麻烦’,阻碍业委会开展工作。”第三届业委会成员说。

至于两轮选举投票的相关程序,该小区第三届业委会选举工作组工作人员表示,都是没有问题的,且可以从归档的资料中查询证实。该工作人员坦言,正是担心业主质疑选举结果的公正性,才特意经正规招标并花钱聘请第三方调查公司来负责第一轮选举工作。第二轮选举(补选3名)是招募20名大学生志愿者挨家挨户上门进行统计的,虽然是无记名投票,但确实是小区业主所为。

“小区没有业委会,选票都是由社区代为盖章的。我们小区一、二期加起来总共有4000多户,社区不可能每张票都盖个鲜章,因此才用的复印件。不过,每张选票都是可以追溯到具体的业主的,只不过现在小区公共账户被冻结,尚未支付有关费用,因此选举的相关资料尚未移交出来,暂时看不到。”该名工作人员表示。

此后,根据两轮选举的结果,两轮获得最高票数的7名候选人组成了该小区第三届业委会,并在社区、街道的指导下在小区阿波罗广场上召开业主大会进行确认。有业委会成员坦言,当时该小区业主们和物业公司签订的合同即将期满,是否续聘物业公司需要小区业委会牵头,但第二届业委会任期未满就集体请辞了,小区存在一段时间的“空挡期”,许多事情都未能有序推进,因此新一届业委会才在未备案(经查证,系缺少部分材料尚未补全)的情况下匆匆上任。

收支悬殊,巧妇难为无米之炊

11月11日,记者前往地中海蓝湾小区实地调查,发现小区公共区域部分地方确有不足。比如小区通道及绿化带中偶有白色垃圾未清理;部分单元楼前垃圾桶旁堆积有垃圾未清运;小区喷泉未启用;部分水池水面漂浮有枯树枝;部分景观树未及时修剪,5楼以下采光受影响。

对此,该小区物业公司——艾明物业李总监大倒苦水,表示该公司能让小区维持现有状态已属不易。据李总监介绍,艾明物业是该小区的前期物业,自10年前接手以来,一直负责该小区的物业服务工作。

“园区中的乔木栽种比例/间距过密,刚开始管理时问题并不突出,但随着时间的推移,乔木长势迅猛,但花草却随着生长周期的结束而逐渐凋零败落,加上乔木规划布局不合理,导致部分低楼层业主采光受限。虽然此前物业也曾计划进行修剪,但遭到部分业主阻拦,只好作罢。”李总监说。

她坦言,这10年来物业一直在尽力为小区提供物业服务,但用工成本在逐年增加,物业服务费用却仍然沿用10年前的标准,实在是哑巴吃黄连,有苦说不出。据她介绍,10年前1000块钱可以请35岁左右的保洁和保安,但现在连2000元也只能选择临近或已经退休的叔叔阿姨了。他们在精力上不比年轻人,工作时难免有所疏漏,这让业主们不太满意。

同时,开发建设单位遗留问题较多,比如排污管网塌陷致车库渗水及低层业主家中返水,车库地面返沙导致小区环境变差等。这些问题依法应由开发建设单位承担修缮责任,但业主却将之归责于物业,认为长久未能解决是物业不作为,并以此为由拒交物业费,直接影响小区收费率和小区品质、口碑。

这些年经济下行,物业公司在经营困难的情况下,仍然坚持做品质提升工作,仅2020年就花费20多万元对非物业服务范围的局部区域进行改造提升。然而即便这样,仍然有小区业主非要和物业站在对立面,做过激的行为发泄不满,甚至搞破坏。

对此,宜宾市物业协会秘书长李泽贵坦言,由于物业服务业在宜宾起步较晚,加上国人根深蒂固的消费观念,导致许多业主陷入误区——物业收了钱,小区里的所有事都要管。但实际上,物业服务是依《物业服务合同》来开展,有许多事情物业只能协助联系或上报有关部门,实在是做不了主。

据他了解,艾明物业自接手地中海蓝湾项目以来,提供的物业服务还是可圈可点的。这些年宜宾创文、创卫,该物业公司也花了不下百万元对小区局部进行升级改造。只不过,物业公司并非慈善机构,小区公共区域的升级改造,更多的还是需要动用小区公共维修基金。

“从既往宜宾诸多小区的案例分析来看,更换物业公司最终受害最深的还是业主。所以业主有异议可以找社区、街道或协会反映,也可以通过业委会或业主大会和物业公司交涉,但更换或解聘还需慎重。”李泽贵说。

不破不立,齐心共治或可破局

何锡章等业主认为,过去10年该物业公司并未将小区打理好,辜负了小区业主的信任,如今既然协议已经到期,就没必要再续聘。业委会大可再重新招标确定新的物业公司,让业主们能获得真正“物美价廉”的服务。

“此前小区二次供水的水泵坏了,物业明明收了钱却不负责,非要动用几十万元的专项维修基金;门口的岗亭本是物业的办公区域,业委会还想用专项维修基金去修。这些事要不是我们发现并向上级举报,大家的钱早都被无端挥霍了。种种迹象表明,新一届的业委会和物业是一路的,再任由他们做下去,业主权益将受到损害。”何锡章说。

但第三届业委会否认了何锡章的说法,并透露该小区二次供水水泵损坏,原本物业找到动用小区专项维修基金的依据了的,但业委会上任后多次找物业公司协商,最后在住建、街道等部门的多次协调下,物业公司才答应他们自行承担。而小区公共区域的岗亭,物业公司只是租用,并无产权。因此发现安全隐患,依法应由产权人(小区所有业主)承担修缮责任。只不过,原计划是排除安全隐患重新整修一番,但隐患排除后发现无需再修整,这才叫停后续工作,能省一点是一点。

在走访过程中,该小区大部分业主都认为该小区的环境大有改善空间,但具体由谁来实施、谁来牵头,是否续聘物业公司,新一届业委会谁来当家,他们都不太关心,也无意过问。不过,该小区第二届业委会成员表示,这些年该物业公司的服务总体上是“比上不足、比下有余”,毕竟“价格”和“质量”是成正比的,想要高质量的服务,就需要支付较高的物业费。

“小区是我家,治理靠大家。因此业主、业委会和物业公司在小区管理上是利益共同体,各方都要积极、理性地相处共事。业主要积极参与公共事务,遵守业主公约和公序良俗;业委会要认真履职,监督好物业服务工作,及时沟通协调有关事宜,组织业主自我教育,自我管理;物业公司要积极履约,不懈怠、不推诿。”有知情人士表示。

据该知情人士分析,该小区管理目前陷入“僵局”,根源在于部分业主对物业公司的不信任和对新一届业委会产生流程有异议。因此要破解此局,也要从这两个方面入手。对此,他提出几点建议:

首先,是及时完清“欠账”。不管小区是否续聘该物业公司,对物业公司而言,都要在交接前将本该由物业公司负责的区域按约定进行清理整顿;欠费业主也需按规定及时缴纳拖欠的物业费。

其次,追溯选票的真实性。第一轮由第三方公司介入,应有据可查,可由街道或社区出面协调第三方机构,并推举处事公正的代表前往查验;第二轮无记名投票难溯选票来源,可通过网络投票(微信群)方式重新在候选人中补选。

再有,由街道、社区全程指导重新召开业主大会,公布新一届业委会成员,并对小区议事规程、业委会职权职责等进行确定。大会结束后,及时向有关部门报备,同时召开业委会,确定监事会成员及职权职责(可从业委会未入选的候选人中推举)。

本文刊登于《新三江周刊》2021年12月2日47期
作者:罗盼雨

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