屡屡遭遇股债双杀、子公司陷破产传闻的中国奥园，终于官宣60亿的理财“爆雷”，涉及全部投资人约1500人，包括员工及亲属669人。根据奥园公布的逾期兑付方案，最晚2024年5月兑付完毕，而且跟此前恒大兑付方案相似，投资者可以用奥园的房子抵债。
买地产理财 买成了房东
根据这份方案，投资者有现金兑付和实物兑付两种方式可选，现金兑付单个金额200万元以内的分6个月兑付，单个金额超200万元的在2024年5月前兑付完。兑付时间方面，首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在兑付月(每季度的最后一个月)的25日集中兑付。
实物兑付方式下，中国奥园拿出总货值不低于90亿的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位供选择。投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。
此前恒大也曾推出理财产品换房的兑付方案，不少网友表示“又一家”，“买地产理财，最后都成了房东”。
中国奥园行至现今的境地，与其他遭遇风险的房企路径并无二致。
2015年，中国奥园销售规模仅是151.7亿元。2015到2019年，中国奥园的合约销售金额复合增长率达67%，几乎是一年一个新台阶，并在2019年一举突破千亿大关。2020年这一数字飙涨至1330.1亿元，黑马奥园成功跻身TOP30强阵营。
但全面冲刺规模的同时，以收并购作为重要扩张模式的中国奥园，债务规模也迅速提升。在“三道红线”出台后，中国奥园这种扩张模式显示出了它的脆弱之处。
而此次官宣逾期，意味着中国奥园同多家房企一样陷入流动性的挤兑危局之中。
奥园地产“四面楚歌”
11月12日，中国奥园6590万元人民币的信托贷款违约，事情发酵后，中国奥园对外回应称，该产品实际借款人为奥园合资公司，事因合资公司存在其他债务纠纷，该事项属经济纠纷而非公开市场违约。中国奥园称，公司于11月10日开始与申万菱信(上海)资产管理有限公司(简称“申万菱信”)就存续产品开展存续产品偿还计划沟通，目前已与申万菱信达成一致意见，并将于近期完成兑付工作。
违约的产品是申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”（简称“惠聚2号”），该系列共有1至5号五只产品。相关网页宣传资料显示，该系列的委托财产主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团有限公司并表公司的应收账款债权”。并由奥园集团有限公司（简称“奥园集团”）签署《保证合同》，承诺对全部标的应收账款债权的偿付义务提供连带责任保证担保，并出具有效决议。而惠聚系列还有后续其他3个产品将于12月陆续到期。
中国奥园同时披露，公司在11月29日针对一笔境内债券召开投资人会议，债务展期方案获得通过。这笔债券名为“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”，票面利率5.6%，起息日为2020年12月8日，原定到期日期为2021年12月3日。
据了解，该笔私募债将展期一年，展期期间预期年化收益保持不变，至于兑付，中国奥园打算分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。
在此之前，11月22日及11月24日，中国奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划、深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据先后获得展期，两笔债券合计债务规模为13.66亿元。
至此，近期奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。
对于奥园而言，尽管境内债可稍做喘息，但境外债偿付难题又接踵而至。
根据标普提供的数据，2022年1月，中国奥园有两笔到期票据，分别为5亿美元和1.88亿美元，大概相当于45亿元人民币。
中国奥园目前共有存续10只美元债，累计余额29.66亿美元。
事实上，中国奥园的债务风险还不止这些。
半年报显示，上半年中国奥园总资产3161.55亿元，总负债2628亿元，其中银行及其他借款金额约为802.05亿元，优先票据及公司债券约为311.06亿元，合计1113亿元。
现金流方面，到上半年，现金及银行存款约人民币606.45亿元，虽然可以覆盖将于一年内到期的517.22亿元的债务总额，但资金的紧张程度可见一斑。
今年上半年，中国奥园销售额的现金回款率为87%，对奥园来说，到期债务亚历山大，相较于销售回款，外部融资输血的重要性很难替代。
但是外部融资对于目前的奥园来说，并不容易。
截至上半年底，中国奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债分别为78.5%、80.7%、1.3倍。其中资产负债率踩线，归为黄档。
不仅如此，从11月开始，多家评级机构不断下调奥园评级。
10月18日，穆迪将中国奥园的B1企业家族评级（CFR）列入评级下调观察名单；将中国奥园的B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单，此前展望为稳定。穆迪表示：中国奥园在未来12-18个月的流动性将减少。截至2021年6月30日，该公司的无限制现金为610亿元，而报告的短期债务为520亿元。中国奥园需要依赖外部资金，以在未来12-18个月满足其现金需求，但该公司获得海外资金的途径仍不确定。
11月4日，惠誉将中国奥园的长期外币发行人等多项评级下调至B+，展望负面。
11月16日，标普将奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，将其未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”，展望“负面”。这是与花样年、蓝光等房企相同的信用等级。
11月19日惠誉二度出手，将中国奥园的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”。惠誉还将其高级无抵押评级和未偿美元高级无抵押票据评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。评级被列入负面评级观察列表。
时隔5日，11月24日惠誉第三度出手，将中国奥园集团的长期外币发行人违约评级(IDR)由“B-”下调至“CCC-”。惠誉同时将中国奥园的高级无抵押评级及其存续美元高级无抵押票据的评级自“B-”下调至“CCC-”，回收率评级为“RR4”。
出售资产还债
从目前来看，中国奥园的销售增长放缓，是正在发生的事实。
2020年，中国奥园的合同销售金额1330亿元，同比增长13%，今年年初，中国奥园定下了1500亿元的销售目标。对比2020年，只要增速继续维持在13%左右就能达标。
不过前十月，中国奥园的合同销售额累计约为1086.3亿元，同比增长约10%。按照10月才百亿元左右的销售规模，1500亿年度销售目标落空的可能性相当大。
面对突然增多的债务清偿要求，奥园不得不出售资产来还债。
11月4日晚间，中国奥园、奥园健康联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。截至该公告日期，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。
据此前媒体报道，中国奥园考虑出售旗下奥园健康55%股权，报价约30亿元，已经接触过多名买家，合生创展、碧桂园、龙湖、保利均为接触方。
11月14日中国奥园公告，卖方奥园地产(香港)有限公司(公司全资附属公司)与买方新永投资发展有限公司订立协议，据此，卖方有条件同意出售目标公司全部已发行股本及股东贷款，代价为现金9亿港元。中国奥园表示，预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。
11月14日，奥园旗下广州奥誉荔塱置业有限公司的持股比例由100%下降至51%，世纪金源旗下广州金源鸿大置业有限公司承接了49%股份。这一项目公司是荔湾东塱村旧改的开发主体。
此外，11月9日，广东奥园商业地产集团有限公司还质押了广东奥园城市更新集团有限公司19.62%的股权予科学城（广州）城市更新集团有限公司。
股价低迷 投资者损失惨重
中国奥园今年以来的股价跌跌不休，创始人郭梓文亲自下场，年内已经在二级市场三度增持股份。
6月，郭梓文增持中国奥园138万股股份，涉资约930万港元；9月9日，又增持公司485万股股份，涉资逾2000万港元；9月14日，继续增持奥园355万股股份，斥资1510万港元。
到了9月27日，中国奥园启动了新发股票融资。香港开发商恒基兆业旗下公司Successful Lotus认购奥园107875000股新股份，每股3.708港元，涉资4亿港元；同一时间，中国奥园董事会主席郭梓文将认购奥园161813000股新股份，每股3.708港元，涉资约6亿港元。
不过，这并不能阻止奥园股价下跌势头。今日收盘，中国奥园为2.02港元/股，盘中甚至跌破2港元，达到1.98港元，创下近4年来的新低。
大股东的增持被套牢，顺带把老朋友恒基兆业也套进去了46%，普通投资者更是损失惨重。