海淀这一波涨得确实多，从去年11月、12月开始发力，到今年9月份达到成交价高点，上涨幅度约为18.5%，同期北京整体上涨了9%。
海淀内部分化也比较严重，中上等学区受到更加热烈的追捧，某些顶级学区上涨更是达到了30%。
而在10月份海淀新房市场一个现象级楼盘——学府壹号院，日光！
再一次证明海淀学区的吸引力！
我们整理了蜂鸟家园（海淀顶级学区的最佳代表。作为万柳学区的上车盘，去年年底一度出现了家长不看房就买的火爆情形）的成交记录。
发现10月52平米的一居成交价最低到700-750万，单价在14万元；但11月成交价又回到了800-820万。
今年3-6月，蜂鸟家园同户型最高成交价一度达到了1000万，这样一比，其下降幅度还是很大的。
海淀为什么这么热？
东西城、海淀都多校划片了，为什么家长对于学区的追捧依然热烈？
在家长群里，一位家长说“学区房还是会买的，就像赌场的门票一样，不买连赌的资格都没有”。
为什么选择海淀的学区，已经买了学区房的家长会告诉你一百种选择海淀的理由。
海淀学区房的热度高可以归纳为以下几点：
1）人口出生高峰，需求强有力的支撑
2015-2020年北京户籍人口出生人数
北京户籍人口出生人数在2016年开始突飞猛涨，在2020年回归到了2015年之前的水平。
那么2015-2019年出生的儿童，上学时间是2021-2025年，故这几年学位将相对紧张，今年德胜已经深刻印证了这个事实。
2）这里有北京最好的教育资源。
海淀在四大城区中一流学校数量是数一数二的，中关村一、二、三小学，人大附小北师大附小，等等不胜枚举。
如果可以进入人大附中、清华附、北大附、101这些市重点“六小强”，你将享受中国无与伦比的教育资源，未来的教育之路将是康庄大道。
3）西城、东城多校划片，需求向海淀回流
西城多校划片政策：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
海淀是2019年1月1日开始执行多校划片，在西城政策出来之前，学区需求向西城转移。
但是随着西城政策的落地，既然都存在不确定性，那么大家就会去选择教育资源更加优秀的海淀，去追求不确定性中确定性最大的学区。
海淀为什么又降了
归纳起来主要有三点原因：离婚限购政策、二手房挂牌指导价、涨幅过大正常回调。
北京这一波上涨行情虽不及深圳、上海的涨势如此汹涌，但是部分区域也涨幅明显。
相比于另外两个一线城市调控政策一轮接一轮，北京在8月5号才对离婚买房限制了条件。
随后9月的最后一天，海淀传出29个小区实行二手房挂牌指导价。
而市场在8月份达到量价高峰后，9月份已经出现颓势。
对于海淀的中上等学区来说，价格已经开始回落，毕竟物极必反，好一点的学区这一波上涨已经达到了25%-30%，回调是必然的结果。
这个时候在部分小区实行挂牌指导价无疑是雪上加霜，给海淀的学区房调控最重的一击。
所以，在市场和政策双重影响下，海淀的一些学区房价格下降了，而且降幅还挺明显。
11月份以来，除定慧东里、科源小区以及东南小区三个小区挂牌价格保持平稳，其他23个小区的挂牌价均不同程度地下降。
其中万柳的新起点嘉园下降得最多，其次是双榆树东里。
海淀二手房挂牌指导价小区挂牌价格变化
注：由于有3个小区挂牌量太少或者完全没有，故本文只对26个小区进行分析。
学区房何时买
学区需求并没有减少，只是由于之前价格过高，被抑制住了。
现在宏观方面政策“见底”，我们知道开发商的日子要“好过”起来了。
土拍热度还在，价格也不会低，新房、二手房价格维系平衡的市场情况下，二手房价格依然坚挺。
大家都知道这一段时间北京二手房的需求压制主要依靠延缓按揭放款的速度。
明年3月份以后可以预见放款速度将加快，钱多了，加速二手房流转，市场会比现在会好很多。
现在价格降了，该出手就出手。因为大家对于优质资源争夺的初衷不改，这也是学区一直热度不减的原因所在，尤其是像海淀那些顶级资源，永远不缺追随者。