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福州土拍,雪上加霜

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刚需探房 2021-12-01 20:39

今天早上,最受关注的四区土拍举行了,能聊得点蛮多的,地块的分析就不怎么写了,趁热聊聊。

拍前猛如虎

先来聊聊几家房企,由于土拍前,网络流传了很多房企的报名表,有印象的应该会记住两家:龙湖、招商。

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分析:先看看龙湖,赛前流传报名6幅,还参与北园商业地块,要与SM一争高下,南二环购房者在讨论着,SM和龙湖天街谁更强。

这几年入榕房企里面,龙湖可以说是最凶猛的一家,去年四区拿地数量No.1,没想到在缴纳保证金的时候,只保留了1幅,最后的结果,举牌的影子都没看到。

对比龙湖赛前放炮,好歹为福州土拍提高热度,最后不参与也好处理,招商赛中放炮,真的不给台阶。

从流传的报名表来看,招商参与闽北CBD和连潘两幅纯商。最后的结果,闽北CBD举了几下,参与竞首付,不举牌,看厦门双子星,国贸和建发闪耀,来到连潘纯商地块,59号宗地,保利举牌,无人再举,58号宗地,无人举牌,从而今年最尴尬的情况出现了,58号地铁口纯商流拍了。

近年土拍套路,一般赛前,官方会根据报名情况,对流拍的地块提前宣布技术性调整,避免场面难堪。这次压力这么大的土拍,福州国企频出守护,没想到最后被外人放炮。

站着大气层

这次土拍,可以说高开低走,在前面几幅触发限价后,随后就开始了底价成交的态势,其中福州本土国企频出:

榕发:2021-56号北园、2021-65号塔头、2021-66号台江
城投:2021-55号北园
建工:2021-62号帝封江
榕圣:2021-64号金山

分析:在报名表出来后,大家也基本都看到了国企托底的情况,与不少城市一样,这次土拍热度太差。从国企拿地的情况来看,全部都是底价拿下。

上一场土拍180号榕发举牌6幅地块,最终没有一幅被摇中,可以说抬价作用达到,对比新榕上一场被三江口大型地块消耗过多资金,这次榕发明显有更充分的资金,从报名来看也是参与最多的,当然这次无须摇号拼运气,直接抬价变成托底,配合兄弟企业,本土国企拿下了6幅住宅。

看到这里,火热的南二环,在面对SM被临时取消后,北园两幅过百亩的纯商,都被国企底价拿下,未来房价会有多少影响?

融信海纳已经打出这些地块未来要卖3.4W的口号。

对于两幅地块起拍价在1.7W,由于被底价拿下,指导价无法上浮,3W+要求60%精装,与融信宣传的很贴合,那未来会如何?

从计算来看,楼面价1.7W,未来卖精装3.4W,差价一倍,其他房企怎么都不要?

对于福州本土国企,对于板块影响都偏小,一般就是按备案上市,给出小额优惠,比如当初的祥浦苑、观湖郡,目前在售的建总领筑、鹤鸾郡等。对于他们而言,佛系卖房是代名词。

对于南二环而言,好消息是就算板块遇冷,也不会像当初融创那样大力度优惠,破坏已购业主的心态,坏消息是他们也不会像中骏、融信等,热衷炒作抬高板块预期。

开个玩笑:当自媒体,中介都在分析土拍对于南二环影响的时候,这次要站在大气层看,不管国企拿地对于南二环有什么影响,明年肯定被影响就是自媒体和中介

为什么这么说?上面已经提到,本土国企佛系卖房,不给饭恰,不给分销,当我们分析购房者影响的时候,自己可能要失业了。

山中无老虎

对于这次土拍,拿地的房企从分布来看,大概有三个阵营:本土国企、不知名房企、零星老面孔。

这两年福州土拍,有记忆点的房企不少,当初靠着资金充足,疯狂拿地的钢铁侠大东海,这次拿下了五里亭小型地块,取而代之,一个陌生的外来房企,清远航星,不知道是否排了“杨超越”,开局三把摇号全部拿下。

上一场的运气王,摇号拿下两幅100%安商房的众益置业,也只能自愧不如,当然众益置业这次依然把100%安商房进行到底,以限价拿下连潘的纯安商房地块。

当然对于这些地块,由于回购价清晰,所以稳赚不赔,但是即使这样,也难见到当初风光无限的闽系身影。

这次除了大东海老面孔外,就剩下国贸、建发、保利,偏偏三家不是国企就是央企,可以说从土拍来看,民企的资金都略显紧张。

死无葬身地

这次除了住宅地块外,商服工业用地,亮点也不少。在土拍前,最受关注的SM地块被取消,这个地块被承载了太多,各大售楼部都信誓旦旦拿来宣传,购房者也期望这个地块给板块带来预期,结果大热倒台,虽然坊间宣传是被村民举报,就如连潘流拍同样流传各种传说。

作为对比,惨遭遗弃的五四北,一幅名不经传的工业用地,被华为以450万拿下,当鲁能公馆三期还在担忧如何宣传上市的时候,一个大馅饼掉下来,对比南二环已经做好的SM落地海报,五四北可以连夜打上“华为来了”。

除了这两个地块外,这次三环外的殡葬地块,楼面价高达80800元/平,被圣泉拿下。当然这也有先例,2012年,圣泉就拿下了隔壁的宗地2012-11号,同样定位殡葬地块,当时楼面价26430元/平。面对这个情况,不得不感慨,生无扎根处,死无葬身地。

土拍总结

回到土拍总体情况,这次四区由于取消4幅、流拍1幅、实际成交25幅(住宅17幅)。底价成交:16幅(住宅10幅),触发限价:6幅,吸金143亿。

作为对比,上一场土拍,11幅住宅用地,其中9幅触发限价,2幅底价成交。可以说这场土拍,虽然规模是今年最大,地块的区位和纯商度也是最强,但是从拍卖结果来看,也是今年最凉的一场。

算上这场土拍,今年四区土拍吸金411亿,对比2020年土拍吸金728亿,接近腰斩的成绩,而且这还是发生在不少国企频出拿地的背景下。

对于这次的拿地情况,从先前的预期来看,不少地块的起拍楼面价被抬高,同时指导价也给出更大的空间,甚至连溢价率上浮也比以前大,但是从市场反应来看,虽然官方传达了很强的预期,但是大部分房企并不买账。

其中最受关注的北园、连潘,四幅纯商地块,最后的结果3幅底价,1幅流拍,可以说略显惊人。当然目前来看,对比起拍价,北园1.7W、连潘2W,指导价3W+精装,3.5W。从利润差价来说并不差,就算不按指导价,比如北园1.7W,毛坯2.8W,连潘2W,毛坯3.2W,市场应该不难卖。

当然这几幅地块,目前看主要问题还是在于未净地,对于房企的建设周期会拉长,最典型的例子,年初中海拿下的后屿地块,目前依然没有太多动静,周边的地块都已经开盘抢跑了。

对于南二环而言,由于土拍前,已经发出了城改安置房的投标公告,可以说未来一段时间,整个区域的大面积的房源都会被国企包揽。从目前来看,优势在于后续新盘供应量不算太大,但是隐患同样明显,当安商房开始交房,同时配合北园的大量安置房建成,二手的压力并不小。

对于东区而言,第一次集中供地,三家以可售楼面价2.5W以上拿地的房企,目前可以说压力同样不小,本想依靠土拍振奋市场,但是结局反而相反,加上友商区位更好,地价也更低,整个市场的压力同样不小。

综上,对于这次土拍,虽然有个别亮眼地块,但是整体的情况并不理想,大量地块以底价成交,不少房企不再拿地,可以说整个市场在下半年遇冷后,不但没有等来雪中送炭,反而等来雪上加霜。

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