01 开发商，站在悬崖边缘
现在的房企融资，差到了什么地步？
一边是境外美元债，现在大量外债到期，新债又发不出去。
克而瑞数据，10月100家典型房企的融资总量为367.35亿元，环比下降 54.5%，同比下降71.3%，融资量创出新低。
前9个月，这个数字加起来是2379亿元，同比降了24％，降幅明显越来越大了。
另一边是境内开发贷，银行给的额度有限。
2021年三季度末，房地产开发贷余额同比接近零增速，较去年同期大降逾8个百分点。
更触目惊心的，是信托数据。
随着近几个月房企信托违约，投向房地产的信托规模逐步下滑。
10月份，房地产投向信托成立规模仅为87亿元，创下年内新低，环比大幅下降49.71%，同比下降68.36%！
在6月份，这个数字还是669亿。
也就是说，只用了4个月的时间，信托渠道的融资，就降了8倍！
02 没钱，还玩什么房地产？
蓝白跟大家聊过，房地产，根本不是什么实体行业，而是靠借钱才能生存的“金融行业”。
比如，银行的开发贷，单一资金信托和集合资金信托，私募基金，发境内债或境外债，REITs和类REITs。
还有占据供应链的融资，对供应商先供货，付小比例的首付款，剩下的过半年再给，半年过后，不给现金，再给你开具一张半年后才能承兑的商业汇票（相当于白条），白白多占用你的资金一年时间。
借这么多这些钱，拿什么还？
当然是快速周转，快速卖房回款，快速拿地施工盖房，周而复始。
房企通过拿地，加快新开工使得项目达到预售条件，然后上市预售。
在拿到预售款之后，以前对预售款的监管不严格，房企能够通过虚报工程进度等方式来提前支取预售款。
行情好的时候，房企一般不会选择加快施工完成交付，反而是会开始新一轮“拿地—新开工—预售”的流程。
这是房地产行业最近10多年快速崛起的核心奥义。
03 现金流枯竭
说到这，问题已经很清晰了：想还债，想发新债，想活下去的关键，是卖房子的回款。
但今年有两个特殊之处：
1，不让大幅降价卖房。
截至目前，已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台“限跌”相关政策，其中，既有公开处罚开发商的行政手段，也有以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策。
沈阳是约谈开发商，惠州是公开通报，安徽安庆直接说“不得低价甩卖”。
像岳阳、张家口等出台具体文件的城市，基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线，成交价低于这一红线的，要么需要重新备案，要么无法通过网签。
限制15%以内的跌幅，这是大部分城市的底线。
那边债务到期，新债发不出去，不让开发商降价，怎么可能跑量回款，还掉债务？
2，卖房子的钱，到不了开发商手上。
好不容易房子卖出去了，好巧不巧，今年又碰到了龙头房企爆雷，地方上担心烂尾蔓延，纷纷收紧预售。
自9月底以来，已有杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多个省市，要么提高保证金，要么增加预售资金支取难度，加强房屋预售款监管。
一位投资人感叹说，现在看房企报表已经没有意义了。
看企业的账面现金与短债比，预估企业的销售能力每月能回多少款，以此来判断有没有偿付危机，但如果账面现金是不让用的，卖房回款也不让用，那企业还能用什么来偿付到期债券呢？
一家有100元现金的公司，很可能在某一时刻有95元不能动用，却正好遇到10元的短债到期，不爆雷才怪。
有房企老总说：只要现金流一紧张，就停下所有资本性开支，不要买任何一块地。
开发商少买地不会“死”，但多买两块就会没命。
你会发现，最终还不出钱的企业，不是差50亿、100亿还不出来，往往就是差一两个亿倒下去了，但这其实以前就是半块地不到的钱。
现在房企要开启极限生存模式，尤其大调整来临的时候，跑不过森林的老虎也不要紧，跑过最弱的动物，你或许也可以活下来。
政策一定会调整，不会看着行业覆灭，但是房企不能倒在政策出台之前，倒下去就没救了。
在ICU还可以抢救，到太平间就回天乏术了。
03 交楼保民生
这是一场地方和开发商之间的博弈。
房企融资来源近乎枯竭，想还债，想拿地，想扩张规模，想生存下去，只能降价促销。
地方上想稳住市场，房价不能大跌，以免拖累地价，期房要保证施工，不能出现烂尾，只能冻住回款，不让房企大幅降价。
孰轻孰重？
当然是后者。
道理很简单：违约只是市场行为，而交楼是民生问题。
购房者能有什么错？
省吃俭用一辈子，辛苦钱凑出首付，勒紧腰带过日子还房贷。
你说要找大开发商，我找了，你说要买五证齐全的房子，我买了，结果房子盖着盖着烂尾了，哪个家庭能扛得住这样的冲击？
所以，开发商可以倒下，但房屋烂尾、尤其是大面积烂尾，是不允许出现的。
哪怕母公司债务违约了，钱堵不住窟窿了，卖房的钱也要留在这个城市、这个项目，确保房子正常施工。
第一优先保交房，第二供应商，第三是金融机构，第四是员工，最后是股东。
这是“保房不保企”的核心逻辑。
只要涉及到民生，涉及到千万个家庭，就不容商量，钱必须留在项目里。
04 国企才能收拾残局
那开发商该怎么办？难道只能眼睁睁看着大厦将倾？
只有国企，才能收拾残局。
李奇霖前几天发了个报告，名字叫：从期房到现房：房企高周转模式的终结。
他提到：这次受信用风波影响的房企像泰禾、蓝光、恒大多为大型民营房企，以高杠杆撬动高周转和高增长的模式难以为继后，资产折价抛售意味着民营房企不得不退出房地产市场。
再来看央企和国企，由于有国家信用背书，再加上房企融资边际放松后，国有房企能享受更低的资金成本，在防范金融风险和保民生的双重要求下，国有房企通过收购折价资产的动力更强。
很明显，央企和国企或将从这轮房地产行业洗牌中胜出。
结局似乎很清晰了。
1，预收的钱，留在账户里，保施工，保交付。
2，能扛得住的房企，就继续扛，扛到政策松动，银行信托给额度。
3，扛不住的开发商，违约是不会救的，低价甩卖资产，退出市场，只能认命。
4，越是极端的市场环境，央企、国企越能优先享受到金融机构的低成本资金，给土地市场输血、建人才房租赁房保障房、接盘退出民企的资产，蜕变成金融体系、房地产市场的中流砥柱。
05 结语
房地产的本质是国民住有所居，本来就应该是民生行业。
只是过去这些年，被诸多高杠杆、胆子大的玩家们，硬生生做成了彻头彻尾的金融行业。
而履行社会责任，对国有企业来说，又是与生俱来的属性。
盖房子，本来就应该像蔬菜、粮食、禽肉、煤炭、水电暖气价格一样，由应该履行社会责任的企业来主导。