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谁才是新一代宁波商圈大魔王?

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房产老司机 2021-12-01 18:17
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一个商圈的崛起和衰落,是城市街区兴衰的缩影。其中关系到人口和产业的聚集,关系到城市设计的细节,关系到政策的调整,关系到人们生活习惯的变迁。

有些板块长盛不衰,而有些只是昙花一现,起起伏伏看似玄奥,但都暗藏各自逻辑。而有逻辑便有迹可循。

就如阪急、万象城等新商圈,前者以品牌号召力、优质的区位、产品优势和独特的定位,冲开一片新天地。后者则依赖宁波屈指可数的体量,符合潮流的设计,中高端的定位,以及板块的空白,冲击宁波原有商圈格局。

这些成功都与城市发展方向,自身实力,时机的把握有着千丝万缕关系。

而在未来,出于同样的逻辑,还有多个潜力巨大的商圈正在酝酿。

它 们相似的特征包括密集且具有消费实力的人口、区位及交通优势、符合潮流的设计、多商场集聚,集结成圈。并凭借后起优势,具备成为商圈大魔王的潜力。

文创港商圈

文创港从庆丰桥开始算起,一直到常洪隧道,都在进行大刀阔斧的更新,总面积约8平方公里。目前更新已推进至怡江新村。

随着宝龙综合体东侧宁波丰群食品有限公司地块拆迁的启动,总计约3公里左右的一线江岸,都已准备就绪,静候更新。

这3公里的江岸中,已经启动的包括文创港启动区、文创港核心区、宝龙超级综合体、万科光明世纪滨江、德信文辰里、滨涛府等几大地块。建筑面积已超百万方。

其中宝龙文创港综合体的商服面积,就约有22万方。

核心区启动地块总建约48万方,住宅只占少部分,目前其中的文创港客厅已建成,招商成果喜人。

再加上万科、德信在建的商业商务空间,整体商业商务空间就约达60万方!

除此之外还有两个待启动地块。

其一是启动区以东和宝龙综合体之间商住综合体地块,总建约36万方,其中商服面积约17万方。

其二是原宁波丰群食品有限公司地块,总建约27万方,将包含品质社区、金融中心、文化艺术展览馆等。

因此,文创港目前可实现的商业商务体量高达85~90万方左右!其中还包括多栋超百米的摩天大楼,将成为目前三江六岸中,天际线最连贯,界面最接近国际水准的一段气象恢弘的江岸!

文创港更大的机遇来自高净值人群的聚集。

虽然板块本身当前人口导入一般,层级也一般。但临近的甬江实验室、即将启动的东方理工大学、中官路科创走廊等等,都在孵化新一代的城市精英。

再因其超大规模的商业体量,有实力问鼎宁波一流商圈!

高新区江南路以南商圈

文创港商圈属于标准的未来之星,而高新区皇冠南侧商圈的故事则有点复杂。

该商圈西侧以院士路为界,北侧是江南路,东侧以研发园为界,南侧是凌云路。

这个面积大约为2平方公里的板块开发多年,一直以商务为主,商业开发滞后。但因为板块内人群消费力出众,高新区又一直缺乏大型商业,实际早已具备了建成超级商圈的条件。

遗憾在于,板块内诸地块一直所托非人,远大地块、高新区印象城、原智慧城北侧地块都是一言难尽。或者几易其主,或者命运多舛。

但时间终究能治愈一切。我们来看下这个商圈当前的家底。

三大商务园区:研发园、软件园、高新科技广场

三座居住社区:皇冠花园、藏珑+80墅、荣盛住宅板块

三处已建和在建广场:杨帆广场、高新区印象城、高新宝龙广场

一座公园、一家五星级酒店、一处集团总部,超千套的公寓,以及若干写字楼、类住宅

高新宝龙广场已于近期开业。这座宝龙广场由多栋建筑组成,自成街区,室外空间与扬帆广场、高新印象城连成一片,合体成更庞大的商业组团。

目前广场招商尚可,只是购物中心的动线一般,只相当于江北万达的水准,这锅需要远大来背。

杨帆路中间有绿化隔离,这一设计对杨帆路南北商业组团的打通造成较大影响,望有关部门可以考虑取消绿化隔离,多设计步行通道,如天桥或地下通道。

商业组团往东,还有荣盛城市综合体,往南,还有三幅待出让的商服地块。整体阵容十分强大。商服体量约达200万方,其中纯商业体量超40万方!

如高新区印象城明年5月能顺利运营、与杨帆广场、高新高龙广场组成商业体集群,这个商圈就有望平地而起,雄霸一方!

南塘商圈

南塘商圈以南塘老街为主轴,同时包含 阿里中心、工业互联网中心、南门三市云谷、中湾广场、鄞奉综合体(待出让) 。其南侧以环城南路为界,北侧以南站南广场和尹江岸路为界,西侧以现有住宅区为界。

这同样是一个面向未来的板块。

产业上有阿里、工业互联网和南站枢纽为托底,再辅以规划中的三市云谷,当前和规划中的产业包括工业互联网、大数据、云计算、人工智能、新零售等数字经济,并计划引进律所、会计所、审计、人力资源等高端专业服务业。

南塘商圈的大量商业配套尚处于规划状态,但因为紧挨着老城区,周围社区庞大,人口众多。

商圈的崛起和交通便利度关系极大,而这正是南唐商圈的最核心优势。

南站的存在一定会不断为商圈导入新鲜的流量,就如阿里为何选址于此,一小时无障碍通勤杭州,自然对阿里有无穷吸引力。

随着三市云谷的启动,交通所带来的产业集聚效应会继续发酵,互联网企业将在宁波找到新的码头和产业圈,并继续发展成全新的产业生态。

而这种发展势必为板块导入大批具备消费实力的人口,并由此衍生出更丰盛的业态和城市景象。

三市概念设计图

同时,板块与鄞州区长风商圈仅一江之隔,板块之间多座桥梁已建或在建,由此形成顺畅的人气洄游,进一步赋能板块的城市价值。

这个片区的官方定位是宁波现代都市生产生活的智慧活力门户区,想象空间巨大,更胜于丁家湾。操作得当,前景不可限量。

长丰商圈

该商圈坐拥得天独厚的位置。北联三江口,南通鄞州中心区,西可去南塘商圈和南站,属于老城区的黄金交汇点。

密集频繁的客流,为商圈做了强势托底,一大批新老广场也接连开业。

老一代有舟宿夜江、聚亿广场、金家漕市场、滨江商业广场,新一代有江万雅戈尔沿江商业、环宇城、长丰之嘴商业体。

但商圈的正式爆发,还有看环宇城。

从设计上,景观面上,以及地段,还有运作方强大的背景,都在预示这个比鄞州印象城规模更大的购物中心,很可能成为宁波新一代网红广场。

并且,环宇城和滨江商业广场、舟宿夜江,均仅有一路之隔,可彼此联手,营造24小时的不间断人气。

新典桥开通后,长丰、南塘两大商圈互为作用,也将引爆更大商业价值。甚至可能合二为一,爆发更强大的化学反应。

此外,长丰商圈多少保留了宁波老城区的街道肌理,故一到晚间,街头人气攒动,拥有老城区屈指可数的人间烟火气,以及浓郁的生活氛围尤其在江东南路沿线。

江东南路以西,受刻板的城市设计思路影响,就弱了很多。有待江万+雅戈尔等沿江商业的启动,为板块的街头输入一些新鲜的人气。

除上述几大较有希望的商圈,接下来还有若干可期待一下的广场。

如K11,含着金钥匙出生的广场;复星的星悦城,坐拥南站-妇儿医院商圈;明楼和段塘的龙湖天街,毕竟是当下的当红购物中心;宝龙一城,有数百万方的写字楼和超十万白领加持;开市客地段选的不错,广场荒芜之地,能吸引下应、东钱湖、横溪、云龙、潘火的庞大客群。

商业广场的起势是一场剧烈的迭代,有新的崛起,必有老的消亡。

金光、新华联、南苑鞋城、新江厦、长发、彩虹服饰广场,以及那些正处于风雨飘摇中的其他的广场,都将被时间悄无声息的淘汰。

就如他们曾经淘汰的那些更早的商场一样。无需悲观,仅需怀念。

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