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新会陈皮:从“地价”算一算,为什么“东甲、梅江”是“三江、双水”的N倍价格?

编者按:常有读者问“为什么新会东甲、梅江的陈皮(先不论品质的优劣),都比三江、双水的新会陈皮贵?”是的,新会陈皮的价格差异问题,一个非常让人不解又一直解析不清楚的问题,而本期文章尝试从“地价”上进行对比分析,好让读者理解“CBD的一份快餐为什么总是比城中村贵”的市场道理。

一直以来,新会陈皮都存在着“小产区概念”下的价格差距,而在都是正品“新会陈皮”的基础上,其售价往往是根据“年份差异”和“产地差异”两者共同决定供给端的售价。或者更直接地说,当年新会柑皮的价格就是“面粉”价格,而新会陈皮就是“面包”的价格。

以2021年新会柑的价格为例,目前一线产区东甲和梅江等为例,25元/斤或者以上的比比皆是,而周边产区三江、双水等8元/斤也是大众价格,那么为什么两者相差3倍甚至更大呢?而在新柑皮强势涨价的背景下,东甲梅江等产区的“老陈皮”也越来越多了。更有读者戏称,东甲梅江皮产量再低,也是卖不完的嘛!

这话在一定程度也是对的,因为对于绝大部分的不知道东甲梅江茶坑天马等皮和其他二线三线产区陈皮差异的消费者来说,商家们换一个产地标签继而抬高价格的事情,风险实在太低,利润实在太高了!

但话说回来,那又是什么导致“产区”的差异呢?又有人说了,核心产区产量少自然价格高啊?真的是因为产量少的关系吗?难道市场上就没有上面说的把外地皮标上东甲梅江皮销售吗?

好吧,今天尚且不谈“品质优劣”和“产量高低”的问题了,就谈谈“土地成本”导致的价格差异:假设都是正宗的“新会陈皮”,为什么梅江、东甲皮就一定比三江、双水皮贵呢?

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新会地区的“水田”柑园

一、极容易被忽略的“地价成本”

在“大产区”的概念下,新会陈皮符合正品标准的有“三个”条件——新会柑源、新会种植、新会陈化,需要同时符合三个条件的新会陈皮就为“正宗”。

而在“小产区”概念下,按照市场的习惯,“正宗”新会皮里面,有分为三六九等,即以新会“会城镇”为界限的“环城半岛”,也是传统的老产区为“一线”。

新会地区的农田

其他“会城半岛”即环城以外的产区,按照距离市中心的远近程度,被划分为“二、三、四”线等,其柑园柑果的价格也是逐级递减,于是便有了梅江、东甲的地价,比三江、双水等价格差异有着数倍的距离。

新会陈皮产区图:中间为核心区,两边为二三线区

与柑果之间价格有差异的,就是“地价”的差异。新会农田耕地,一般都是“租赁制”,有5年10年30年的租期,而目前绝大部分农田的租期都在5-10年之间。而这些农田的租金即“地价”,也是随着跟市中心的距离近远定高低,即距离梅江东甲等环城地价高,三江、双水等偏远地价低。

晒陈皮

二、农田地价的“高低”与城市中心的“远近”成反比,即越靠近中心地价越贵

说到这里,是不是觉得很神奇,地租居然跟 房 价 一样——距离市场中越近的房子,价格越贵!对的,这里抛开水土概念,就是另一个很重要的概念:地价!

老李在新会“三资平台”上找了几个投标农地的项目。其中,东甲片区的两个标的,其年租金亩价高达“2万元/亩/年”以上,而三江和双水的地租在“2千元-3千元/亩/年”。

2万元/年,0.9亩地,合计1亩地2万多元/年

17万元/年,5.88亩地,合计1亩地接近3万元/年

1.1万元/年,4.16亩地,合计1亩地2千/年

5万元左右/年,合计17.5亩地,合计1亩地3千多/年

这样价格的差异“十倍”就直接体现在地价上,就很容易识别为什么“皮价”也相差数倍了?

很简单,姑且不论土地的肥瘦和水土条件问题,就以土地成本计算“柑价”,因为从人工、技术、肥料等等开销上基本固定的情况下,土地的价格已经可以拉高N倍的固定成本。毕竟人力、物力、肥料等成本差异在新会地区内都差异不大的话,最终成本在地价上的差异就会重点体现出来。

也许读者会问,为什么地价相差上10多倍呢?其实这确实跟“房 子”一样,CBD肯定比郊区贵吧?距离市中心近的 租 贵也是理所当然的。

2021年的二红皮

三、抛开农田耕作水平等去谈陈皮的“小产区”的优劣,基本就是“耍流氓”

老李一直认为,新会陈皮是“农副产品”,其本质是“果皮”,跟茶叶等性质不一样。茶叶可以是野生古树茶,可以是高山茶,但新会柑作为一种果树,目前是不存在“野生”的说法,其基本原理还是“农作物”。因此除了先天的水土优势外,对后天的柑田管理和种植水平等影响,也是影响甚大。

当然,老李也不支持“无产区论”,毕竟新会皮和外地皮之间,因为先天水土条件导致味道上有明显的差异。

对此也确实存在有东甲、梅江等核心环城产区的出品,会比边缘地区的新会皮味道更优,但前提是在管理得当情况下,才能比较优劣。

这里老李还得继续吐槽一下那些定义“小产区”味道的人,如梅江XX味,东甲XX味等等基本属于胡说八道,产区之间在水土都一样的情况下,陈皮柑皮的味道决定于柑农种植和管理的技术等等诸多条件。

最后要说的是,老李在梅江东甲遇到“差皮”,也有在二三线的产区遇到过“好皮”,所以作为农产品,咱们不能以“产区”差别“一棍子”判断新会皮的优劣,而最终成就一个“好陈皮”的决定性因素,依然是“三分看皮品,七分看陈化”。

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