黄埔楼市即将迎来搅局者，它就是万科当年拿下的沙步旧改，即“万科黄埔新城”，从旧村变新城，万科沙步项目让人又惊又喜。
01
吹风3字头？万科黄埔新城来势汹汹
要知道，这个项目与上周末加推且卖出5.3-5.5万/平的万科城市之光甚至都同在一条黄埔东路上，且万科黄埔新城两站距离还有品秀星航、卓越招商臻珑府两大项目，这两个项目当初地价就破2.7万/平，而今售价都在4.2-4.5万/平。
要命的是这个项目目前吹风价仅3.8万/平，一下子将老黄埔的房价拉回三字头，不免让人心惊胆颤。老黄埔的新房市场是否会因为万科黄埔新城的入市而迎来重新定价和洗牌？毕竟这个项目不是一个小项目，而是一个体量超过5个猎德村，预计体量达404平的超级大盘。
可以说，未来5年，万科黄埔新城可能都会成为整个片区的主要供应。
02
前世今生，历经十年，沙步旧改涅槃重生
沙步旧改，位于黄埔区东部，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，靠近地铁13号线夏园站和南岗站，总占地面积163.14万平方米，计容面积约403.85万平方米，堪比5个猎德、杨箕村，曾一度是黄埔区最大体量旧改项目，而后被知识城何棠下村超越。
有不少人会将万科沙步所在的区域称之为“黄埔边边”，也有人觉得这边不属于“老黄埔”，其实并不完全准确，在此之前，万科沙步更准确的是属于开发区范围。
开发区最早从黄埔区划出的“三角地”而来，1984年12月，在黄埔区南岗镇辖地段的珠江主流与东江北干流交汇处（黄埔新港地区）划出9.6平方公里土地，设立广州经济技术开发区（西区）。
1994年10月，在南岗镇辖的笔岗划出7平方公里土地归属广州开发区（东区）。
2003年1月，把荔联街辖的笔岗社区划归广州开发区管辖；同年5月把原由黄埔区政府辖的夏港街道办事处划归广州开发区管辖。
2005年4月，设置萝岗区，萝岗区与广州开发区合二为一，两个牌子一套班子。把原在黄埔区内的广州开发区西区和东区区域划归萝岗区管辖，区域为393.22平方公里。直到2014年1月，经国务院批准，萝岗区和原黄埔区组合成当前的黄埔区。
因此位于开发区的万科黄埔新城，曾经有一段时间不属于老黄埔的范围，但若是真正追根溯源这又是从老黄埔区中分割而来。
而根据目前黄埔的十四五规划，万科黄埔新城却是实实在在属于黄埔临港经济区范围。过去提起老黄埔，大家的第一反应是“港口”和“工业”，而随着城市发展一路向东，从珠江新城到金融城，而今昂首阔步直通鱼珠-临港经济区，黄埔产业面临新的升级改造，老黄埔重获新生迫在眉睫。
这也是去年以来，从五矿鹭山府到富颐华庭再到万科城市之光，老黄埔新盘逢入市必爆的主要原因，万科黄埔新城生逢其时。
早在2010年，沙步村便以近90％的旧改同意率，开启了城市更新之路。2011年11月广州市规委会上，沙步旧村改造规划获通过。2016年，沙步村更是列入市城市更新项目和资金计划预备项目，进行旧村全面改造。直到2018年7月10日，黄埔区政府官网公布沙步村旧改拆迁补偿方案通过的消息。直到2019年3月1日，沙步村城市更新项目首期回迁房动工。
而到了现在沙步旧改定名“万科黄埔新城”，已经过去了不止十年，十年造城之路，如今才刚刚开始。
03
实地走访，万科黄埔新城售楼部即将落成
万科黄埔新城横跨南岗夏园两大地铁站，项目体量巨大，距离夏园地铁站最近的组团也有近1公里的距离，而南岗地铁站最近的有近1.5公里，其余有的组团地块可能超过2公里，可以说作为外围区新房，万科黄埔新城的通勤方面没有特别大的优势，整体便利度不如万科城市之光、品秀星航等目前在售新房。
而通过实际走访发现，目前项目正在如火如荼建设售楼部和新牌坊。旧的鹿步牌坊仍然保持现状。
现场走访可以看到，售楼部即将落成，据悉可能年底会开放，且外观是“凤凰腾飞”的设计，晚上灯光加持，炫耀夺目。
但现场有部分楼栋仍未完全拆迁，一边是在建新楼，一边是独自屹立的钉子户，形成“新旧对峙”局面，但万科沙步早已高喊“清零”口号。
附近现状居住氛围比较浓厚，隔着一条黄埔东路，对面就是当年万科热盘——万科尚城御府，其配套的万科里商场也已经开业。
附近更有领好广场、沙步农贸批发市场等商业配套，基本上能够满足日常生活居住需求，附近也有电力医院、开发区医院、在建广州十二人民医院等。
而大约在工作日晚上8点左右，可以感受到整个片区的生活气息浓厚，万科尚城小区整体入住率也比较高，整个小区灯火通明。
万科既称之为“新城”，就真的不是一个普通的小区。根据规划，其中回迁房地块有11宗，融资地块11宗，从分布来看，融资地块更加靠近江边，远离黄埔东路，但也相对地远离地铁站。
按照目前公开数据来看，万科黄埔新城的体量是超过了“火村旧改”黄埔中央城。万科黄埔新城计算容积率总建筑面积达404万平方米，要知道万科城市之光的建设体量为200万平，而富颐华庭的体量为230万平，换言之，万科黄埔新城几乎相当于两个万科城市之光的体量，甚至约等于万科城市之光和富颐华庭的总和。
这才是对黄埔楼市的“降维打击”，未来万科城市之光的对手就是自己，可能第一期卖二手房的时候，最大的竞争对手就是本小区的新房，稀缺度方面大受打击。
但大盘也有大盘的好处，那就是源源不断地投入配套，包括教育、商业乃至医疗等资源，规划商业配套约100万平，学校预计有11所，不断推动片区升级和完善，连片而起成为真正意义上的“新城”。
但这个项目首期主推的是93-143平的三到四房，就算单价3字头，总价也去到近400万，其实也不是普通刚需买家能够拿下的水平，对比来看，同地段招商臻珑府虽然单价更高但有小户型，总价还可以控制在350万。相对来说，万科黄埔新城的门槛也不低。
93平三房
122平四房
143平四房
写到这里，其实可以看出万科黄埔新城的优缺点都很明显，大家最大的担忧无非是其巨无霸体量。但若连万科黄埔新城的体量都扛不住，未来这个片区还有11月30日刚刚确定开发商的南岗旧改、以及此前已经确定的珠光宏岗村旧改、夏园旧改，更有华润新溪村项目与之争夺，这么多旧改项目将陆续入市，黄埔新房到时候岂非无路可走。
其实前文已经提到，沙步从旧村到新城，已耗时10年，城市之光也经历了多年才入市，旧改项目往往历时弥久，不是一蹴而就，未来这些项目都是黄埔临港经济区的主力供应，但能否直接拉平房价，串串却认为不见得，毕竟未来的新房就靠旧改，而少有招拍挂。
万科黄埔新城，价格是否还有惊喜，值得期待！如果是你，你会考虑这个巨无霸楼盘吗？
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