地产中文系2021-11-30 20:26
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1.
很多人不懂，招拍挂土地的底价，是如何确定的？
国土部门有个叫基准地价的东西，这个是主动公开的，一般在当地国土部门网站可以看到。
土地使用权的出让、转让、出租、抵押等宗地价格，甚至法拍房，都是以基准地价为基础。
2021年11月26日，长沙市市区城镇基准地价更新成果正式公布实施。
此轮更新，市区城镇基准地价的覆盖范围、地价内涵、土地级别和地价水平均有新变化。
I级商服用地，容积率为3，使用年期40年，基准地价为13000元/平方米；
VI-3级商服用地，容积率为1.0，使用年限40年，基准地价为1050元/平方米；
Ⅱ级至Ⅵ-2级商服用地的基准地价介于13000元/平方米至1050元/平方米之间。
I级住宅用地，容积率为2.8，使用年限70年，基准地价为9900元/平方米；
VI-3级住宅用地，容积率为1.0，使用年限70年，基准地价为970元/平方米；
Ⅱ级至Ⅵ-2级住宅用地的基准地价介于9900元/平方米至970元/平方米之间。
此外，基准地价内涵由原来的“五通一平（供水、排水、通路、通电、通讯、土地平整）”调整为“六通一平（供水、排水、通路、通电、通讯、通气、土地平整）”。
（详情见文末附录）
2.
作为土地市场的指导性价格，基准地价一方面是地价水平的客观反映，另一方面也是政府管理和调控土地市场的基本手段。
透过这一次基准地价的调整，我们可以发现城市发展的清晰脉络。
第一，长沙的主城区在逐渐扩大，具体方向往南，其次往西。
本轮更新成果覆盖总面积为1286.68平方公里，包括岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区、开福区所辖行政区范围；
滨江新城土地级别纳入1级范围，与老城核心区同级别，自2014年起滨江新城从五级纳入2级范围，7年时间，城市核心滨水区的价值得到了兑现。
将原独立定级的坪塘、雨敞坪、莲花、暮云跳马片区整合到主城区，另不属于内五区的望城区雷锋镇、廖家坪街道因划归高新区托管也纳入更新范围。
第二，长沙土地价值平稳上涨，但涨幅相对较小。
2014年基准地价表
这是一份2014年的基准地价表，其中Ⅰ级土地范围内设定容积率为3.0的商业用地，基准地价定为11620元/平方米，Ⅰ级土地范围内的住宅基准地价定为8690元/平方米
如今7年过去了，I级商服用地基准地价为13000元/平方米；I级住宅用地，容积率为2.8，使用年限70年，基准地价为9900元/平方米；涨幅基本上就仅保持了一个通胀的上涨水平。
在中部地区南昌、合肥、长沙、郑州、武汉这五个省会城市中，此轮调整后了的长沙市商服用地地价水平仅高于郑州市，住宅用地地价水平最低，工业用地整体略高于其他城市。
而这些数据，也是长沙城市发展不依赖土地财政的最直接证明。
3.
基准地价的显著特点就是反映城市内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。
简单来说，就是土地溢价率。
Ⅰ级土地范围：市中心、滨江新城
我们可以看到，现在楼市上完全不愁卖的改善盘与突破天花板的豪宅盘，基本上出自I级土地。
此前三块14800元/㎡的最高限价地，东风映主打性价比早早清盘，世茂璀璨风华火热开局，万科瑧湾汇也即将带着精细打磨的产品隆重入市。
未限价的长沙悦府、旭辉铂悦滨江、江山印把豪宅的期待值拉满，预计即将首开。
商业性质的润和滨江湾江景大平层，即使来到4w的价格，也常居榜首。
Ⅱ级：河东次主城、梅一、洋湖东
Ⅱ级土地在售楼盘很少，主要也以改善型为主。
梅一的绿地麓云国际还有最后一波大平层即将推售，已经很多人在排队等着了。振业城还有四五期，但迟迟未见消息。
四方坪的万科半岛国际预计12月初开放售楼处，毛坯限价13000㎡/元，推出时间待定。
树木岭的旭辉·雨花郡、国欣向荣府放到同级别土地的其他楼盘来看，也极具性价比。
Ⅲ级：V谷、红星省府、梅二、麓谷等
片一：包括福元西路片区、鸭子铺视频文创园、马王堆、芙蓉区政府、花桥、高铁新城、红星省府板块；
片二：滨江北、谷山、麓谷核心、梅溪湖二期、麓山南、洋湖南等。
基本上目前在售楼盘大量分布在这些区域，刚需与改善购房者，在这里都有很多选择。
省府近江的江悦和鸣首开即罄，即将推新；高铁新城的红盘长房东旭国际二期也推新在即。
洋湖南的卓越洋湖晴翠与保利天汇延续着洋湖的火热，洋湖出让的地少，华润凯旋门与即将入市的城发恒伟洋湖映2009应该要成为市场香饽饽了。
谷山三杰今年把谷山区域彻底带火了，而谷山新出让的地价还在增加，11月的第三批集中供地中，谷山的新地块毛坯限价已经来到了14800元/㎡。
相对而言，麓谷应该算是三级土地市场里对刚需客群最为友好，性价比最高的区域了。
Ⅳ级：鹅秀、浏阳河东、大王山北等
片一：鹅秀板块，依托地铁1号线北延及金霞商业副中心，未来发展可期；
片二：芙蓉东、尚东板块，地铁6号线即将通车，商业学校也有规划；
片三：临三汊矶大桥滩涂
片四：省府南、大托云塘板块，这一带有地铁1号线，中信、奥特莱斯等商业；
其余：大王山北、含浦坪塘等岳麓区南边板块，文旅新城。
从目前的规划来看，这些区域当中如果有板块在下一次基准土地调整中升级，那么我们大胆猜测应该不外乎芙蓉东、省府南、大王山北。
这些版块的房价相对来说目前还处于洼地，但是也不无好产品，城市发展的脚步不会停下，对于刚需而言，还是早点上车为妙。
4.
附通知全文：