文:晨静

近两年,在楼市调控政策持续不断收紧的情况下,房子的赚钱效应正在慢慢减弱,甚至还有不少城市和地区的房价出现了下跌的情况。原来楼市销售旺季“金九银十”已不再,据国家统计局数据显示,10月份,70个大中城市中,新房价格环比下跌的城市超过70%,70城新房平均环比创下近六年多来的最大跌幅;二手房价环比下跌的城市超过90%。

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值得一提的是,即便如此,对于不少人来说,并没有明确感受到房价出现明显下跌,为什么会出现这种情况呢?原因很简单,下跌的只是“平均后”房价,对于一些人口密集的热点城市来说,房价可能会出现上浮。此外,在如今的高房价下,对于年轻人来说,买房基本上都需要家庭的帮助,且还是只能凑够首付。那么,为什么我国的房价会这么高呢?这背后的推手是谁?

首当其冲的是炒房团,房价一旦下跌,无论是提前抛房变现,还是弃房断供,都将损失惨重。而对于刚需阶层来说,买房是自己住的,也没想过要炒房,房价上涨也没什么太大关系,房价如果下跌了,虽然间接使自己的财富缩水了,但除非经济形势不好,否则刚需是不可能选择断供的。

然而,一旦房价下跌,对炒房客来说都会遭受重大损失。事实上,即使房价不跌,维持现状,炒房客也无法忍受。因为,对于炒房客来说,买房是需要融资成本的,只有房价每年上涨20-30%以上,炒房者才能安心。因此如果房价下跌,炒房客是最痛苦的。如果房价把首付款给跌没了,那炒房者会考虑是否及时止损。

面对国内的高房价,多数居民都表示买不起房。而据曹德旺所讲,14亿人口中只有2亿人真正拥有购买力,其余12亿人的消费能力较弱。也可以说,20%的人掌握了80%的财富,而80%的人却只有20%的财富。所以,国内百姓要么没钱买,要么好不容易凑够首付,欠下二三十年的房贷。

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然而在面对现在的房价下,依旧有一部分人认为房价并不高。此前,北师大教授、我国房地产专家董藩曾公开表示,人们买不起房子是他们自己的“问题”,并表示中国目前的房价并不高,如果要想促进经济发展,房价还需要“涨一涨”。而这句话一出,更是受到了广泛的热议,很多人都是认为董教授就是在唱涨房价。

其实国内房价高不高可以用三个指标来衡量:第一,房价要与当地居民收入挂钩。第二,房价要与租售比来看。第三,过去房价低的时候,购房者每个月还贷的压力还不是太大。只要两三千元就够还房贷了,现在房价越涨越高,只要你贷款,房贷至少要4000-5000元/月。

房价存在虚高

不过,大家也不要太过于担心。从目前的情况来看,国内房地产存在着虚高,并且已经开始破裂:第一,高房价与收入背离。第二,房价和租金出现背离。第三,全国各地房价出现分化。

现在很多人认为,中国老百姓天生就喜欢买房,而不是租房。由于大家都爱买房,所以房价才会居高不下。事实上,中国老百姓从来都没有天生爱买房的传统,在解放前,大多数家庭从不买房,而是租房居住,毕竟真正拿出金条去买房置业的人是少数富裕家庭。而近十年来,中国老百姓都想要去买房的原因有以下两个:

一是房子不仅有居住的功能,还有一些其他的功能。比如你在这里买了房子之后,就可以落户,就可以结婚,将来孩子也可以因为房子而上名校。另一个是,房价每年都在大幅上涨,这让很多等待房价下跌的人感到害怕,他们害怕今年不买房,明年更加买不起房,而买房后就可以坐等房价升值,过上躺着赚钱的生活。

事实上,如果你在5年前买了房子,那现在大多数还是赚了钱的,而如果你五年前把钱存入银行,恐怕也会落个无法跑赢通胀的结果,货币的实际购买力在下降。那么,今明两年不买房,5年后的差距会有多大呢?对此,很多人认为,如果今明两年不买房,五年后房价可能会比现在更低,购房者可以再等一等,没必要担心未来房价还会继续上涨。

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房价死杠不降会出现什么后果?

但在现实生活中还是会出现房价死杠不降的现象,而造成这种现象的原因有:第一,对于开发商来说,虽然库存商品房有很多,也想通过降价方式来促销,以及早回笼流动资金,但无奈开发商害怕老业主来闹事。第二,购房者有买涨不买跌的习惯。第三,而二手房业主死杠房价的原因是,在他们看来,中国房价即使下跌,也是逢低购房的最好机会。

那现在的问题来了,如果房价一直死杠不降,会出现什么后果呢?第一、“有价无市”,因为房价这么高,老百姓收入又很低,有能力买房的人就少。第二、当房价一直处于高位的时候,就会导致大量资金流入房地产,流入实体经济的资金就少了。

第三、高房价使购房者每月不得不花费收入的一半以上来偿还住房贷款,这将严重削弱他们的消费能力,这样使实体企业生产的商品库存积压,资金无法及时回笼,只能在生死之间挣扎,没有办法招聘新员工,提高原有员工的收入,从而导致部分商铺纷纷倒闭歇业。

近年来,实体店不景气已经是不争的事实,只有一类实体店可以苦苦支撑,这类实体店不仅是我们离不开的刚需商品,又要有较高的毛利率,还要与电商存在差异化竞争(电商无法替代的),这样的实体店存活下来的可能性较大。

第四,高房价影响到人口数量的增长,目前中国城市的高房价,已经导致人口出生率降低,结婚率也在下滑。短期来看,高房价抬高了人们的生活成本,人口出生数量快速下滑。而从长远来看,城市人口出生率的急剧下降将影响房地产行业的未来,更不利于国民经济的长期发展。

对于普通人来说,国内房价确实有些过高了,不仅掏空了家里的积蓄,还背负了十几年的债务。而在有钱人眼里,国内的房价并不高,而且更能让年轻人通过拼命奋斗来圆上住房梦。同时,房地产市场活跃也能推动当地经济的发展。而我们认为,国内房价应该把泡沫挤掉一些,回归居住属性,年轻人再靠自己的努力奋斗一下,这样就很容易实现购房置业的梦想。