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宜昌楼市“下半场”:回归主城

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旋涡小视频 2021-11-30 21:22
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2018年,我们在做年度楼市白皮书的时候,将白皮书主题定为“名企纪元”。当年,包括万科、金科、招商、阳光城等在内的众多国内知名房企在宜昌首个项目开始销售。

2018年,也是我们听到“与宜昌共成长”频率最多的一年,每个与宜昌初次结缘的房企,都第一时间表明深耕的态度,都希望能与宜昌“百年好合”、“白头到老”。

然而,真的是潮水退出才知道谁在裸泳,市场下行才知道哪些房企当年的“共成长”只是割韭菜的镰刀。

自2018年年中被约谈后,宜昌销量腰斩,不少品牌房企在宜昌的首开遭遇滑铁卢,有的黯然退出,将项目交给合作方操盘;有的老板甚至直接在年度管理会上撂下话:

再也不进宜昌了。

从喜结连理到单方面嫌弃,不过短短一年时间,翻脸比翻书还快。

01.

然而,并不是所有房企的深耕只是喊喊口号。

11月11日,碧桂园以7800万元的总价拿下位于西陵区的宜土网挂(2021)38号地块,折合成交楼面价约为4935元/平方米。

这是碧桂园首次进驻宜昌最核心的主城西陵,也是自2013年首进宜昌以来的第17个项目,平均每年在宜昌布局两个项目。在宜昌13个行政区中,碧桂园已经进驻了9个,城区只有猇亭没有进驻,县市中也只有当阳、兴山、五峰没有碧桂园的身影。

而除开落地的地产项目外,碧桂园服务也在强势布局宜昌,包括宜昌中心·天宸府、高投·五龙源著、清江润城南区、均瑶·御景天地等多个非碧桂园开发的项目引进了碧桂园物业。前段时间有人做过估算,每40个宜昌人中,就有1个是碧桂园的业主或正在被碧桂园物业服务。

八年间,碧桂园不断用实际行动来践行“与城市共美好”的承诺。

碧桂园在宜昌的深耕不是个例。根据亿翰智库的研究,在2020年碧桂园投资的199个城市中,有101个城市是2017年至2020年持续投资的,也就是说:

碧桂园超半数的城市,做到了连续四年持续投资。

对于城市和房企来说,持续投资是一种双赢的举措。

对于房企而言,深耕一座城市,更容易树立口碑,能获取成本更低、更优质的城市资源。

而对于城市来讲,尤其对于城市购房者而言,深耕意味着安全性和品质感。房企深耕一座城市,为了后期更好的销售,势必会在品质的打磨上和物业服务的跟进上保证持续地提升。而一旦房企退出,没了销售的动力,服务必然会大打折扣。

举个极端的例子,最近宜昌某小区,虽已经交房多年,但还是因为开发商遭遇困境,导致物业服务人员锐减,很多基础的服务都得不到保障。

这就是为什么各大房企首进一座城市都喜欢高举深耕大旗的原因。

02.

38号地块不大,但对于碧桂园而言意义重大。

首先,碧桂园一直有一颗进军主城西陵的心,在核心区的点军、伍家岗和夷陵,碧桂园都有了不少项目,唯独没能在首善之区西陵插上旗帜,这次摘地,既再一次表露了深耕宜昌的决心,也实现了多年来“进城”的夙愿。

其次,在房企频频暴雷的当下,碧桂园的逆势出手,也给碧桂园的业主们传递了信心,彰显了企业的实力。

当然,有人会说,一宗总价不到一个小目标的地块还不足以彰显“宇宙第一房企”的实力,那么今年碧桂园的一系列操作,让我们见识到了碧桂园为何能成为行业老大。

10月下旬,《2021胡润品牌榜》发布,在地产寒冬下,大部分房企排名下滑,但有一家房企排名却大幅提升,从2020年第79位提升到第47位,超越万科成为2021年胡润品牌榜地产板块的第一名。

这家逆势增长的房企,正是碧桂园。

碧桂园的“逆行”还体现在资产收购上,64.6亿元参投万达商管、百亿元收购富力物业…在众多曾经红极一时的房企不得不靠老板“变卖个人资产”为企业输血时,碧桂园却在“大肆抢购”。

巴菲特曾聊到他的投资哲学,有一句话让人印象深刻,甚至被金融界视为巴菲特定律:

别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。

这句话有一半特别适合形容当下的碧桂园,别人恐惧时他“贪婪”。至于另一半,碧桂园这么多年来的做法是,别人“贪婪”时,他比别人更“贪婪”。

碧桂园“贪婪”的资本,就是碧桂园持续增长的销售业绩。

自2017年首次登上中国房企销售榜榜首之后,碧桂园就没下来过,连续4年成为中国房企NO.1。而在“最艰难”的2021年,碧桂园前九个月归属公司股东权益的合同销售金额达到4482.4亿元,连续9个月实现累计同比增长。

从目前的数据看,2021年,碧桂园将大概率实现“五连冠”,继续巩固自己“宇宙第一房企”的地位。

03.

11月16日,宜昌自然资源和规划局公开了38号地块规划方案。

根据规划,碧桂园在宜昌的第17个项目,将成为宜昌少见的只有一栋楼的小区。

这是碧桂园的一种尝试,也是宜昌主城更新的一种尝试。这种尝试的核心逻辑点是:

城市中心价值的回归。

在今年发布的宜昌十四五规划中明确提到,宜昌城区轮廓的构建已基本成型,未来宜昌城市的开发将从前十年的边缘扩张回归到主城精耕。

但随着棚改时代的一去不返,主城开发最大的问题,就是没法做到成片开发,从近期西陵主城出让的一系列地块也可以看得出来,大多数的地块都是地段核心、配套丰富,但面积都较小,也就是说,未来这种“小社区+大配套”的模式将成为宜昌主城精耕的常态,它所要解决的是那些青睐西陵区却又无新房可置换的痛点,倒逼单纯具有城市中心功能但毫无居住舒适感的“老破小”逐步退出历史的舞台。

就像碧桂园的38号地块,地处东山大道和西陵二路交汇处,到CBD和国贸直线距离都只有数百米,周边行政、商业、教育、医疗等外部资源应有尽有。

|碧桂园西陵区项目位置示意图

在此之前,购房者想入驻这样的板块,大多只能通过购买二手房、甚至“老破小”来实现,这类产品最大的问题,就是牺牲居住舒适性来满足城市中心的功能需求。碧桂园拿下38号地的市场机遇,就是在城市最中心的位置带来最前沿的产品设计,从而实现“城市中心功能”这条鱼和“居住舒适感”这只熊掌的兼得。

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