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六年一户学位,福州学区房是涨是跌?

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刚需探房 2021-11-30 21:20

11月最后一天,明天即将进行最受关注的土拍,等了半天公告取消相关地块,结果没等到,却等来了六年一学位的通知。早上还未正式官宣,已经流传了相关内容,中午正式官宣了,趁热聊聊。

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政策内容

本政策不限制房产交易,只对房产学位进行限制,即:在本通知实施后,用于适龄儿童入学登记的一套住房,自登记入学的那一天起,六年内只能有该户家庭的子女在学区片内划片入学。

分析:白话的解释,一套住房,以后一旦被一户家庭拿来登记入学,就要有6年的捆绑期。为了政策切点,从今天开始之后的登记才会执行,之前已经入读的都没有影响。

其中一户家庭,不限制多胎,以最后一个孩子入读后6年为准。当然这不是完全限制,如果打算中途解除限制,可以办理学位迁出,新购买的业主就能办理入读。

随迁影响?

由于官方已经发布了政策解读,其中有一点,房产租给外来务工人员办理居住证,业主孩子就不能划片入学了吗?

分析:对于实施后,把房产租给外来务工人员,同时办理居住证,且其随迁子女以该居住证入读了公办小学。会导致房屋主人无法按房产划片入读。

白话一点:张三有一套划片二附小的学区房,2022年租给了李四,李四靠着这个房子办理居住证,然后李四孩子靠着居住证随迁到了花园小,2023年张三的孩子要读书,无法入读二附小。

从这个作用来看,相当于一套学区房如果被拿来出租,不仅失去6年划片,连出租的也仅仅是随迁。

可以说这个点对打算靠随迁的相关人员有一定打击,不得不感慨,从黄牌到学位,福州对外来人一直都不太友好。

当然这是第一层,没有了随迁的机会,读书是不是就要入集体户,人口目标有所提升?

当然这是第二层,那些被随迁影响的学区是否会有所改善?

当然这是第三层,这么不友好,会不会外来务工人员直接弃城而走?

学区房影响如何?

关于政策解读,由于都有相关内容做指导,对于大家而言,最关注的肯定是学区房未来是涨是跌?关于学区房,今年已经变成敏感词汇,各大平台都不让太多提及。

解读前先看看文件发出的原因:为有效遏制“择校热”难题,推动义务教育均衡发展,决定在“片内生”政策的基础上,实施“六年一户学位”(即“一套房产六年内提供一户家庭学位”)政策。

分析:官方给出的说明是遏制“择校热”,推动义务教育均衡发展。从六年一户学位的政策来看,与现在很多城市新盘限售一样。当然这是针对学位,只不过学位加持在了房产身上。

在面对目前学区房出现较大溢价的背景下,在讨论学区房走势前,个人感觉最好是研究学区房异动的原因。

由于学位加持在房产身上,所以很容易把学区房上涨转移到了房价身上。对于每个地方的学区房,感觉有两种原因,1、个别人士在炒作,拉高学区房价格,2、学位资源有限,无法满足市场对于教育的追求。

回到福州身上,没太多研究,炒作肯定也存在,但是教育资源的不平衡,相信更明显。福州的学区房集中在哪里,鼓楼一圈+烟台山。

同时从时间点来看,2015年10年,全面放开二胎,虽然这几年人口下滑比较严重,但是当初这一波短时间的激增,目前2021年,已经6年时间,考虑到怀孕的一年时间,明年预计还是小学升学的密集期。

回到政策身上,六年一户学位,解决了均衡发展吗?很明显这个政策,只会让学位资源更加减少,可以说这个政策仅仅是解决了目前不少头部学区生源爆满的现状。

从效果来说,这治标不治本,教育的均衡,不是通过驱赶,而是通过解决周边弱化教育资源来缓解。当然这一步的走出,多少对大家更期待的“大学区”有了更强的预期。

回到房价的影响上,如果仅仅从供应关系来说,很明显供应量在未来会减少,特别是明年还是升学的高峰期,很难想象短时间内如果没有其他政策出台,学区房会大跌。

从需求方面,有了6年限制,加上学区房政策不明朗,对于不少家庭而言,花大钱买一个有极大不确定性的学区房,相信也会压制不少购房者的选择。

当然有了政策的转变,可以更深入思考,那些大学区影响偏小,还略有居住体验的楼盘,可能会在市场更吃香。

由于都是瞎猜,就举个例子,泉州,2021年3月施行了这个政策,看看本地学区房走势如何,数据来自安居客:

从大部分走势都可以看出,泉州在政策发布后,短时间内学区房都出现了上涨,后续就基本平稳走势,没有看到太多下跌的案例。

只能说按目前这个政策来看,个人感受,对学区房压制太小,甚至短时间还利好。当然从政策的发布来看,更多的还是传达了学区房未来的不确定性,特别在2-3年,人口短时间激增过后,学区房的走势可能更值得深思。

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