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业内评楼:烟台给楼市打了一针20亿元的强心剂,会有效果吗?

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墨池娱记 2021-11-30 20:28
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图源:中房报图库

烟台房地产市场从未像现在这样揪心过,也从未像现在这样紧张过。

2018年的楼市回调,2019年的疫情重创,2020年的人口流失信心受挫,2021年的房企三道红线压顶被迫融资收紧。最近几年,烟台楼市总是在熬过今年期待明年,但明年总是有新的意外发生。

2020年烟台城区商品房成交套数同比下降2成多,2021年不出意外的话,还会继续创下近几年来新低。一千多年前司马光在《训俭示康》中说“由俭入奢易,由奢入俭难”。而现在的烟台楼市,在突然经历2016、2017年的由俭入奢的跨越之后,现在要承受着由奢入俭的痛苦,当然更加重要的是市场的软着陆的调整。

2021年烟台市场观望情绪浓郁

2020年烟台商品房库存已然排名全国前十。市场向上的时候,这些弊端并无显现,但当市场向下时,一切都暴露无遗。大量供应,成交惨淡,人口增长缓慢,老龄化严重,这些弊端最终汇成一个趋势:观望。

2021年,面对库存高压态势,政府果断减少供应。2021年上半年,烟台土地市场收紧,共计出让土地12宗,其中成交11宗,全部为底价成交。但另一方面,面对烟台楼市低迷、观望情绪浓厚,开发商束手无策,几乎全部的品牌开发商撤销烟台城市分公司,转由青岛分公司管理,使得在烟台动作更加谨慎,大量地产从业者无奈转行。

部分项目为求续命无底线降价促销,引发新一轮的维权潮,甚至引得政府对4家房企采取暂停网签的惩罚措施,但开发商为求活命,开始送车位,部分项目甚至送两个车位。面对市场逆境,没有更好的办法。此时的烟台市场,单纯依靠收紧供应已然不能解决根本问题。最重要的,是要为市场注入信心。

“王炸”地块重铸信心效果打折

于是,2021年下半年,围绕市场信心,烟台楼市做出调整。10月27日,莱山区大郝家南地块公开出让, 出让起始价近20亿元,地上总建筑面积40万㎡。11月24日,在开发区、莱山区、芝罘区连续出让地块之后,又一宗王牌地块出让,莱山区竹林路以南、福临夼安置房以西A1宗地块出让,出让起始楼面价12102元/㎡,即使该宗地块以底价成交,也将再一次刷新烟台住宅地块楼面价新高。但在笔者看来,这两个“王炸”地块,或许只能在出让公告出台的那一天引起楼市轰动,但后续效果或许会有些虎头蛇尾。步子迈得太大,并且没有重铸信心的组合拳,使得这两块地的出让初衷虽好,但效果却打了折扣。

先说第一块20亿元的莱山大郝家地块,20亿元的起始价,确实让烟台市场震撼,若最终真的有房企孤注一掷,拿下这宗超级地块,对于烟台市场必然是一个超级大的信心提振。但地块在出让条件上仍然有些保守,比如说地上总建筑面积40万㎡,但要求商业建筑面积至少5万㎡。住宅地块配建商业是最近烟台地块出让的必选项,但针对这个超级地块,应该适当的放开一下条件,让房企有着更多的操作空间。

本身地块周边已经有了滨湖万丽、蓝天壹号等现象级项目,改善用户需求释放已经接近完成,地块操盘有一定难度。地块周围除了凤凰湖改造这个已经讲了好几年的故事,并没有重大的利好政策出台,此时贸然在大郝家放出20亿元的超级地块,在融资收紧房企谨慎的大环境下,谁也不能说服集团在烟台孤注一掷。好在地块在即将要流拍的最后一刻,烟台城投大笔一挥拿下,但即使是暂时被城投拿下,后续的开发依然是一个很大的难题。城投肯定不会自己开发,而是要找合作伙伴,但尴尬的是,现在烟台你甚至很难找到一个能操盘40万㎡的团队。

2020年烟台城区商品房成交434万㎡,排名第一的万科销售面积为31.5万㎡。这个地块的体量已经接近烟台城区全年销售面积的十分之一。

在过去十多年,烟台只有万科、龙湖、中海、融创、力高有过大盘操盘经验,但目前万科项目已然很多,没有理由再来触及这个烫手山芋;中海在烟台近乎销声匿迹,团队接手能力存疑;力高曾经操盘阳光海岸项目的团队也已经换岗大半;融创和龙湖尚未有消息放出要参与其中。偌大一个地块,没有辅助政策,就好像一架航空母舰独自在巡航,不但没有很大威力,还较为脆弱。

再来说第二个"王炸"地块,出让起始楼面价12102元/㎡的竹林南路地块,或者称其御龙山周边最后一宗地块更容易被理解。其实这个楼面价已经是最便宜的出让价格,因为这宗地块为一级地块,而根据烟台2020年8月公布的最新基准地价,一级住宅用地基准地价为12000元/㎡。

但此时此刻,烟台不会有房企有勇气再拿地王。从黄务新城明昱锦园到南大街碧桂园凤凰壹号院,再到最近的开发区绿城蘭园和莱山区绿城春熙海棠。除了春熙海棠由于借鉴了蘭园的经验从规划开始就放低姿态,去化率还算说的过去,其他烟台地王项目无一例外香消玉损。

而目前品牌房企也均已悉数入驻烟台,不存在有房企撞大运似的来烟台拿地,

集团对烟台GDP全国20强的故事已经不再盲从,改善和高端今年在烟台的低沉不但让购房者观望,也让品牌开发商观望。毕竟2021年,降价最为严重的,恰恰是改善最为扎堆的莱山。

提振烟台楼市还有很长的路要走

好在开发区终于也开始了开闸房地,这或许会让烟台2021年的土地收入和2022年的楼市销售额不会过于惨淡,但要想真的提振烟台楼市,让其在低迷中振奋,在崩溃中筑基,还有很长的路要走。

烟台的楼市发展战略以及开发商的产品研究,不能独立存在,也不可能独立发展。楼市的发展一定会跟随城市规划进行,幸福新城的冲锋告一段落,留下一众开发商空洞的呐喊和项目的秋风萧瑟,成为降价维权的集中区域。面对过去的创伤,如何协助项目去化,开发商信心如何加强。若都等到恒大的结果,那市场就回天乏术。

快速路未来几年的建成,将会对烟台人口流动、城市发展带来哪些影响?而开发商又将在产品设计和发展节奏上做出哪些战略调整。

烟台已然出台了史上最为优惠的人才引进和创新创业奖励政策, 政策如何与开发商的发展、产品契合,甚至如何联合起来扩大政策性价比和吸引力?新房二手房如何联动,烟台数字化建设雏形已经初现,如何将数字化用于楼市,更加精准的进行产品设计,避免供需失衡?

未来烟台楼市回暖基础还在,但一针20亿元的强心剂和9宗地块的联合出击远远不够。

作者简介:陈雷,曾任中国指数研究院高级分析师、诸葛找房首席分析师,现创办自媒体楼市新说,对于全国房地产市场尤其是山东房地产市场有深入研究和分析,擅长做区域发展判断、市场产品分析,现为中国城市与区域治理研究院专家,楼市新说出品人。

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