新鲜楼市数据送上。
11月没过完，广州2021年一手房网签破10万套，连续四年突破10万+。
说好的躺平呢？这个结果多少令人意外。
据网易房产监控阳光家缘数据显示，2021年前11月（1.1-11.28）广州全市网签101021套，网签面积为10804471m²。
10万套，了解今年楼市情况的人都深知这个成绩得来不易。
甚至相对于近三年来说，这个成绩还算是同期最好的。
年度 一手房网签套数2019年77865 2020年93017 2021年101021
统计时间为当年1.1-11.28
在近11个月中，3月是分水岭。
受到黄埔&南沙人才政策、房贷政策收紧的影响，不少项目在3月加快网签速度，全市网签12492套，仅次于1月（仅指1-11月数据）。
4月后调控深化，广州楼市开始不断下滑，从近1.1万套/月跌至7000套/月的低迷状态。
经历二、三季度调控之后，开发商逐渐放弃幻想，积极降价 （或大幅低于吹风价） 推货吸客。
十一黄金周是转折点，众多新房项目打响了降价的第一枪，大量工抵房上线，“降价风暴”成功吸引买家入市。
由于网签滞后的原因，11月广州新房网签迎来小回暖，达到8601宗，环比上涨20%。
如今，黄埔的老黄埔&科学城、南沙横沥等热门置业板块纷纷加入内卷行列，房贷额度略微比二、三季度“松动”，12月网签可能有翘尾行情。
当然，这样一手市场低价“抢食”挤压二手房市场的状态，是无法与去年“一手成交10万套＋，二手成交10万套＋”媲美的。
在官方严控之下，市场回归理性，开发商年底为促回款“活下去”而加大推货量+下调价格吸客。
据中原研究发展部，广新批供应已连续4个月超万宗，基本与去年同期（8-11月）持平。
近两年广州一手住宅供求情况变动
但结果显然未如理想，广州新房市场从8月起开始新批供应大于网签面积。
与去年第3、4季度“火爆”行情之下开发商积极供应增加不同，今年同期开发商推货带有一丝“无奈”。
降价效果，因区而异。
有的区因降价成为了“冬天里的一把火”，有的区降价后收效甚微。
广州买家买房的精髓，从来就不是价低即笋，是物有所值或物超所值。
在不断比价的11月表现中，荔湾区、番禺区先拔头筹。
荔湾成交套数为851宗，环比增加159%；成交面积为8.8万㎡，环比增加134%。
超级大盘万科金域曦府在国庆前夕首次开盘，开盘价仅5字头，吸引大部分想在老城区置业的买家入手，成交近千套，该盘10、11月陆续进入网签阶段。
而力迅西关雅筑首次开盘，开盘价约7.5万/㎡，由于界面成熟，劲销9成。
番禺成交套数为1581宗，环比增加141%；成交面积为18.23万㎡，环比增加134%。
除亚运城、汽车小镇两个刚需热销项目外，越秀•星汇文玺、保利悦公馆、越秀•和樾府等3万+至5万+的降价项目，也受到购房者热捧。
在房小擎的动态监测下发现，市中心或近郊的中等价位项目，更受买家青睐。
当傲娇的大热盘也开始接受降价、3成首付时，高总价项目的购买力容易被抢，走弱苗头已现。
也就是说，即便板块与房源因素都非常优质，也难逃比价的命运。
另外，潜力股的表现也同样值得关注。
作为今年广州调控的“重中之重”，黄埔经过半年“降温”后，开发商终于接受“以价换量”。
11月，星汇城、中央城、大壮名城、星樾•山畔、时代天境等，均推出不少特价、一口价单位，网签成绩值得期待。
有区域在比价中胜利，就区域在比价中落败。
白云，是中心六区的唯一拉低去化周期平均值（14个月）的区域。
11月广州各区库存及消化周期
白云区的主力白云湖，多个项目的降幅与前期相比不算大，来访表现不如更靠近老城区的江天际和越秀·天悦金沙，更比不上黄埔区科学城等板块的热度了。
如今的广州楼市正处于特殊状态，从存量市场变为增量市场，换句话说更受“有形的手”影响。
大家在买房时，不要只关注单一项目或板块房价走势，还要关注楼市动态数据。
最后说一句，在横盘期买到好房子的机会更大，不能等到上涨了再买。
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