wumiancaijing.com
因家里拆迁，义乌一些电商老板打折卖店铺，背后是义乌房价高涨，部分地段房价甚至超过5万/平米。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：罗婉儿
楼市泡沫最大的地方，在哪里？
不是北上广，不是十八线小县城，而是沿海发达地区的地级市、县级市。“这些地方的房价已超过大部分省会城市，成为奇葩性的存在。”一位网友如此总结。
这其中的一个城市——浙江义乌，房价一路飙升，成为仅次于海南陵水之外的“全国房价第二高县城”。
不过，在今年8月出台楼市调控政策后，义乌楼市的成交量出现腰斩。义乌当地中介对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，“房价已经快连跌4个月了”。
这是否意味着，义乌楼市的“泡沫”即将破灭？作为一个县级市，房价高居不下的原因又是什么？
房价直追一线城市
义乌是全国最富县城，据国家统计局义乌调查队发布的数据，2020年义乌居民人均可支配收入达71210元，排全国第二，仅次于上海。
不过，义乌的房价更吓人。
从安居客网站看到，义乌目前在售新房价格在1.2-4.1万元/平方米不等。义乌二手房均价为2.38万元/平方米，部分学区及豪宅地段的房价已超5万元/平方米。
▲义乌各区域10月二手房均价排名，图片来自安居客。
这是什么水平？
据58安居客数据，同样是10月，武汉二手房均价为1.68万元/平方米，成都为1.41万元/平方米、长沙为1.04万元/平方米。这意味着，义乌的房价已超过多个省会城市。
今年10月，北上广深的二手房均价是3.49万-5.91万元/平方米。这表示，义乌的有些地段，比一线城市部分板块的房价，还要高。
“江浙沪人本来就很富有吧？”在部分人看来，义乌的高房价很“合理”。毕竟在人们的普遍印象中，江浙沪人都是做生意的好手。
但义乌人不这么想，他们认为房价简直高上天了。
在义乌经商十余年的张峰说：“虽然经济比起很多县城还算发达，但配套环境真的差一些。当地的学区房，单价也好几万了，我个人觉得房价离谱。”
“房价太高，教育和医疗又比不上房价相当的地方。真不知道高价房卖给谁？”一位义乌人对当地房价评论。
“卖给拆迁户啊。”一位网友反驳。
实际上，义乌近年来正在大量拆迁，并提供了土地和“一夜暴富”的拆迁户。
单在2020年，义乌启动城中村拆迁项目34个，完成拆迁城中村7822户。
拆迁范围还涉及到工业土地。按照义乌市出台的《低效工业用地清理整治工作实施方案》，2万亩工业用地已被划入整治范围，该计划将于三年内完成。
有人戏称，义乌人不是已经拆迁完，就是在拆迁的路上。
这场拆迁造富运动，让一些电商创业者躁动了。一则电商店铺转让信息显示：“家里拆迁，之前全力铺垫的电商板块已无心打理，义乌多个天猫老店特价处理。”
创业不如炒房
“包邮区”一直不缺故事。
“温州炒房团”、“义乌小商品”、“温岭皮鞋城”、“杭州电商城”、“浙江淘宝村”……在这些商业案例中，诞生了诸如马云、雷军、钟睒睒、黄峥等一众江浙富豪。
当然，“全球最大小商品集散地”义乌永远不缺商业故事。
早在1982年，义乌正式开发县城小商品市场。此后，义乌从售卖别针、头绳等服饰“小商城市场”，到发展成主营服装、内衣、皮革、纺织品、办公用品、工艺品等多种行业商品为主的“商品城”、“商贸城”。
不少外地人更是涌入义乌，想依托电商渠道，在当地创业捞金。
即使电商产业发展如火如荼，但当地人认为，义乌的生意更难做了。张峰观察到，商贸城开门的时间越来越晚，关门下班的时间却更早了。
传统批发行业正向电商转变。与此同时，义乌的竞争城市正在增多。在大湾区、长三角、京津冀等商圈，普遍分布有当地的电商产业群，这对义乌电商造成了挤压。
张峰认为：“不是非来义乌才能有机会。很多产品也并非这边生产，所以，留在这里的欲望就减少了。”
一步一个脚印做生意的“慢钱”显然更难赚。一位经营者认为：“生意好的时候大家恨不得卖房周转资金，生意不好的时候，才觉得买房赚钱。”
在此情况下，部分人加入“买房”大军。一边做生意，一边“炒房”。毕竟房价如同坐火箭，一套房的投资，分分钟顶一年的收益。
亿翰智库的数据显示，在2020年4月，义乌的商品房成交价是1.8万元/平方米，短短一年后，便涨了40%，达2.5万元/平方米。
例如持有一套100平方米的房子，不需要操心货源、人工、快递等环节，一年就能净赚70万，炒房者何乐而不为？
在此循环下，义乌的土地、房价、厂房租金逐年走高。当地的“小老板”担负的压力更大了。
外来投资客撑起市场
但义乌对于人才的吸引力正在逐步减弱。
一位当地人认为：“虽然义乌电商行业发达，但是电商哪里都能做。随着全国物流更加完善，义乌的优势变弱了很多。”
义乌官方正意识到这一点，于是开启了一场人才争夺战。
2020年6月，义乌发布了人才购房新政。至此，在义乌买房的门槛一降再降。
新政颁布后，在义乌买房不需要当地户口。更重要的是，“人才”在义乌买房，还能享受30万、20万元不等的购房补贴。
讽刺的是，新政为外地人来义乌“炒房”撕开了一道口子。
据义乌当地多位地产中介介绍，目前义乌二手房基本“0”门槛，有钱就能买。一手房涉及人才补贴的，则需要社保等证明。
在义乌中心区，普遍存在有外地投资客购房。在二手房平台可以看到，义乌多个在售二手房均为毛胚状态，明显是投资属性，而并非自住住房。
▲义乌的二手房平台挂出大量毛胚房，图片来自安居客。
“由于总价低，投资客买房后，就将房子放盘到市场上。”一位中介对无冕财经表示。
当地一位居民认为：“房价确实是外地人撑上去。”他观察到，由于义乌房价过高，身边不少本地人并不看好地产市场。在当地拥有一套房后，义乌人会在义乌周边及杭州购房。
泡沫正在被戳破
“义乌房价已经缓慢下跌4个月了。”一位义乌地产中介对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员坦言。
2021年8月，义乌当地出台房价调控政策。其中一条关键信息是：“凡在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。”
在政策调控的背景下，义乌的房价开始下跌。据百度房产数据，截至今年10月，义乌14个板块环比呈持平或下跌状态。
▲义乌10月份二手房挂牌价，图片来自百度房产。
作为一个县级市，支撑房价的根本是经济，但义乌的经济与现有房价真的匹配吗？
事实是，义乌正面临经济增长乏力的挑战。
其一，外地城市对义乌的冲击正在加剧。
在一些品类上，义乌的竞争力正在持续减弱。例如内衣行业，目前已有广东汕头作为竞争、服装则有广州等城市竞争。
其次，由于土地、租金成本日益增高，不少工厂选择外迁至周边的东阳、永康等城市。
即使部分义乌人转变思维，凭借低价的物流成本发展电商行业。但现实情况是，电商产业可以“遍地开花”，不受地域限制。
其二，外贸行业正在遭遇冲击。
义乌赖以生存的外贸行业，极易受外部因素影响。在今年11月中旬，央视新闻报道，义乌外贸企业的订单骤降。由于集装箱运价剧烈变动，一些商品无法承受过高的运费，致使很多海外买家暂停下单。
一位商家对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析：“如果是贴牌的产品，在运费等因素制约下，价格涨了，客户就会去其他地方比价，并选择便宜的那家。”该商家表示，如果是品牌产品，则竞争优势更大一些，“就算价格涨了也会继续下单，谁让他做的是我们的产品。”也就是说，低端加工产品更易受市场因素影响。
数据显示，义乌的进出口贸易额占全市GDP的65%以上。而在央视的这则数据中，恰恰可以印证，义乌大部分产品，受外部因素的影响明显。义乌应当转变商品的生产结构。
最重要的是，义乌的高房价正在“反噬”人口。即使2020年义乌人口较前十年增长50.68%，但这样的趋势显然难以持续。
大拆大建的行动，挤压着劳动力的低价住所。越来越多的外来人口，正被义乌的高房价劝退。许多年轻人问自己：“是否有必要花二线城市的价格，在这个县级市买房？”
在经济模式亟需转型、人口增长受阻力的背景下，义乌的房价泡沫，或许要破了。