01.
乐观情况下
黄埔旧改商品房约7年可消化？
此前，按照广东省自然资源厅的估算的数据，黄埔区66个旧村改造衍生的商品房项目，可供应约3500万平方米的新房，黄埔需要21年才能完全消化。
而近期，中国房地产报采访黄埔城市更新局相关负责人时，他们得到的是一个更为乐观的结论，“假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，旧改产生的商品房大约7年就可全部消化。”
（图源/黄埔生活汇摄）
先来看一组黄埔区第七次全国人口普查数据，截至2020年11月1日，黄埔区常住人口达126.44万人，超10万人的有云埔、联和、永和街道，详情如下。
云埔街道：208636人
联和街道：109807人
永和街道：101405人
南岗街道：93235人
黄埔街道：92568人
萝岗街道：84956人
文冲街道：71569人
龙湖街道：67390人
鱼珠街道：67335人
穗东街道：65752人
大沙街道：61888人
长岭龙湖街道：46244人
红山街道：45888人
夏港街道：44641人
新龙镇：41956人
长洲街道：39835人
九佛街道：21342人
与2010年第六次全国人口普查人口总数相比，全区常住人口增加43.28万人，增长52.05%，年平均增长率为为4.28%。
所以，区常住人口要按往年9.5%的年增长速度走，是有难度的，这是最理想的情况，个中遇到的变数是很多的，因为现实总是会有偏差的。
（图源/黄埔生活汇摄）
值得注意的是，黄埔全区流动人口（指常住人口中户口不在广州市内的）占全区常住人口超过5成，比重为54.94%，69.46万人。
根据广州市统计局的数据解读，全市1867.66万常住人口中，非户籍常住人口937.88万人，占比约50%，其中有近半数来自广东省外。
这也意味着，其实黄埔区的流动人口里面，外来务工人员的比例是较高的，而且也是一批为黄埔各行各业的经济发展作出贡献的人。
（图源/黄埔生活汇摄）
在黄埔生活汇相关推文的评论区也有街坊提出自己的疑问：
“我想说，常住人口是指全年经常在家或在家居住6个月以上，也包括流动人口，流动人口大部分是普通的工薪一族”
“这次拆迁导致以前居住在城中村的流动人口大部分去了增城新塘、麻涌以及广州其他区租房，而现在你有没有统计拆迁导致多少人口流出黄埔？流动人员中有多少买得起、租得起旧改后的新房？”
（图源/黄埔生活汇摄）
诚然，这是一个非常现实的问题，租金成本提升，使一部分流动人口流出黄埔，这个流出率到底有多少？对“常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长”的目标影响有多大？估计后续要看官方公布的数据才知道。
69.46万人的流动人口经济收入水平在什么程度？可以买房的群体占比又有多少成？
而且，除流动人口之外，剩余的这批存量常住人口也有买房或改善置换的需求。
所以说，样本受影响的因素很多，直接按照人均住宅面积31平方米的标准去推算，或要综合收入水平等各种影响买房的因素，对样本进行调研和分析，最后得出来的数据可能才会更真实。
02.
旧改商品房的消化
是开发商“回血”的重要脉门
此外，商品房的消化，对于旧改开发商来说又是尤为重要。
今年是房地产行业的一个寒冬，不少开发商的“暴雷”风波接连上演，债务逾期、项目停工，现金流一个比一个紧张，头部房企也要节衣缩食，“勒紧裤腰带过日子”。
旧改项目周期长，需要源源不断地投入资金，开发商都迫不及待地希望旧改融资区的商品房能尽早入市销售，才能回笼一部分资金。
（贤江旧改，图源/黄埔生活汇摄）
尤其是同时操刀几个旧改项目的就更急了，本来就想靠商品房销售“回血”，下一个旧改项目就能滚动开发，若是一直“卡壳”，自身现金流又一直吃紧，很有可能临迁费都会拖欠，最后若难以“力挽狂澜”，也只能打包出售或者自动退出，让新的开发商介入。
所以，旧改不能过度房地产化，让更多优质的功能性国企介入，在一定程度上是加以防范和控制风险。
相信，后续旧改的节奏会越来越明朗，一些不良开发商有可能自己退出或被清退，也是正常不过的事情，市场本来就是优胜劣汰，“但见新人笑，谁闻旧人哭”。
03.
旧改商品房的消化
拼到底需依靠“城市抢人大战”
再回到正题，黄埔约3500万平方米的商品房要消化，若按人均住宅需求31平方米计算，共需新增3500万/31=113万人，靠内需是很难拉动的，拼到底其实还是城市之间的“抢人大战”。
自2017年以来，全国月60多城先后加入城市 “抢人大战”，既有北上广深等超大城市，也有不少二、三、四线城市先后加入。
北京：放宽人才引进年龄限制，七大校（世界大学综合排名前200位的国内高校本科及以上学历毕业生）可直接落户。
上海：落户政策变宽，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学等六所大学毕业生可直接落户。
深圳：仅“十三五”期间，深圳新引进人才120万人，2020年，深圳大学学历人口占比28.8%，为广东全省最高。
苏州：未来三年将提供不少于10万套人才公寓。
武汉：落户门槛低，几近“零基础”落户。
21世纪，最贵、最稀缺的还是人才。未来，为了吸引更多人才落户，各大城市仍会使出浑身解数，广州黄埔若要实现“常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长”的目标，自然也不会置身事外。
一方面，得提升城市发展硬实力，加强高新产业集聚，创造更多优质的就业岗位，吸引更多人才到黄埔来。
另一方面，需提升城市发展软实力，各项教育、医疗、商业等城市配套得跟上步伐，宜居和幸福水平更高，更多人会选择到此安家置业。
今日一问：你认为黄埔旧改的商品房需要多少年才能消化？