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一周楼评:退地和降价,石家庄楼市正经历魔幻般巨变

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绵薄心意 2021-11-29 18:51

在当下的石家庄楼市中,无论发生什么,似乎都已经成为必然要发生的变化。这中间,既有中冶德贤公馆大堂变饭店的业主维权,又有天山地产哪怕亏钱也要退地的决绝,以及中冶德贤华府和旭辉长安府的大幅降价促销。

要知道,在这个充满变数的经济环境下,楼市的深刻变化,意味着一个时代的结束,和一个时代的开始。

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1、政银企对接

新闻背景:

在我市政银企合作集体签约仪式上,市交投集团与光大银行石家庄分行顺利签订了战略合作协议,标志着双方将携手推动省会交通运输高质量跨越式发展。

老杨观点:

在此次合作中,两大机构融资的主要内容包括:重点推进石衡高速项目建设,地铁一号线、二号线北延工程,做强做大省会交投投资、轨道交通、公共交通、高速公路、项目施工、项目管理等交通业务。

其中,石衡高速是我省高速公路网的重要组成部分,建成后将连接省会南绕城高速和邢衡高速,形成联系省会与衡水主城区的最便捷高速通道,对促进沿线地区经济发展具有重要意义。

地铁1号线二期剩余工程全长约3公里,包含两站三区间及一座停车场。1号线二期工程建设完成后,将进一步拉开城市框架,促进正定县、正定新区与主城区融合发展,助力沿线高质量发展。地铁2号线北延工程全长3.5公里,投资15亿元。市交投集团将加快2号线北延两站两区间建设,助力石家庄拥河发展、推动打造滹沱河经济带。

此次签约的融资合作,并未对外公布融资金额,但从11月18日多家银行与石家庄签订的高达1.5万亿元的融资协议可以看到,此次市交投集团与光大银行石家庄分行的合作,正是1.5万亿融资计划的具体体现。

实际上,单从1.5万亿元的融资规模分析,这个融资支持规模在国内可谓是超大首笔,非常之罕见!

要知道,在石家庄此次超大规模融资之前,授信

规模或者融资支持规模应该只有两次。第一次是2016年,7家中央金融机构为四川省“十三五”期间发展提供授信超过3万亿元。

第二次是2018年10月24日,16家银行为中国一汽提供意向性授信共计10150亿元!这应该是单次给企业提供的有记录的最大授信规模了。

授信规模在一定程度上体现了银行等金融机构的支持力度,意味着企业在未来有机会获得的融资支持,所以也在一定程度上代表着企业和区域未来的发展潜力。此次多家银行联合为石家庄市未来发展提供融资支持,能够为区域经济发展带来新的动力,助力城市基础设施建设水平提升和经济发展质量提高。

相关资料可以看到,目前,石家庄正在打造5个以上千亿级产业集群,建设综合立体交通网,大力实施城市更新计划,推动高铁商务区建设,加速正定国际机场的扩容升级,大力实施拥河发展战略等等,这些规划和项目都需要大体量的资金支持。因此,可以判断,1.5万亿元的金融支持方向,无疑是这些方面了。

2、天山退地

新闻背景:

上周,天山发展控股发布公告,称附属公司天山房地产将以6亿元的价格出售石家庄一宗空置土地,石家庄市规划局已同意购回该土地。

老杨观点:

11月22日,天山发展一则公告披露,将以6亿的价格出售天山世界之门项目的一宗商服用地。石家庄市规划局已同意收回该地块。

按照这一出售价格计算,天山亏损1.4亿。

而从出售的这则地块资料看,该地块属于天山世界之门的15号地块,计划打造成高科技金融中心和高端办公区域,包含一幢56层办公楼、一幢21层办公楼和一个商业综合体。规划在2020年12月建成。

然而,该地块已闲置数年,至今没有正式动工的迹象。

实际上,早在去年,天山地产就已经将正定新区的一宗地块实施了退地。

那么,终极的问题来了,此次退地,天山地产到底打的什么主意呢?

老杨认为,主要有以下三个原因:

从石家庄的商业地产格局来看,商业的去化周期目前至少在三年以上,加上许多商业综合体频临倒闭的现状,再做商业开发,肯定不合时宜;

从整个行业的未来趋势看,战略收缩已成定局,此时天山顺应市场趋势及时止损,是明智之选;

从天山地产目前的战略布局看,近两年明显处于转型阶段,正从地产开发逐渐向产业园、绿色实业、新型建材、生态旅游、工程技术服务等多元化发展,随着楼市的变化,收缩地产板块转向其他产业,自然顺理成章。

不过,天山的止损会不会对整个市场产生不可预测的影响呢,那只有时间能证明了。

当然,从知情人士可以看到,石家庄市规划局之所以痛快的答应天山退地的请求,是因为要将该地块用作招商引资,据说要引进国内知名企业,作为企业落户之用。正所谓要招大商大招商的理念和目标。

因此,此次天山退地,无论从各方分析,都是多赢的局面。

3、楼盘降价

新闻背景:

上周,“抢房”现象频现,旭辉长安府,推出37套工抵房,价格仅11000-12000元/㎡带精装,新华区的中冶德贤华府一晚上卖了37套房,一个多亿。

老杨观点:

所谓现象级的销售热潮,正是在大幅降价的基础上换来的,以价换量的迹象非常明显。这表明,临近年底,还是有不少等着抄底捡漏的购房者。两个代表项目,正是看到了这一市场情绪,才形成了现象级的销售政策,短期带动了市场的热销。

不过,看似降价销售的工抵房政策,在一定程度上,也会产生一定的负面影响,尤其对于那些之前高价入手的购房者,更是产生心理上的不平衡,有业主维权的风险。

另外,市场同样出现了另一种方向的变化,即项目涨价,对抗市场下行的预期。

其中万科和融创陆续涨价,绿城桂语听澜下个月价格上调,全都是大房企的动作。

这表明,部分大房企正在酝酿一波新的涨价潮,扭转购房者浓厚的观望情绪。

那么,对于购房者而言,大幅降价和涨价之间,到底该如何判断呢?毕竟,两者都是实实在在发生的市场现象。

对此,老杨认为,从目前政策的调控力度看,还未看到特别明显松动的迹象,加上房地产市场正在发生的深刻变化等因素,房住不炒和以稳为主的市场趋势不会有太大改变。因此,涨跌互现,反而是市场未来的基本格局。

至于为何有些项目降价,又有些项目涨价,老杨认为,那些稳健的地段优越且有品牌溢价的纯改善项目,涨价的可能性较大,而那些地段较差且急于以价换量的项目,则降价的可能性较大。

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