上周五，「地产锐观察」获悉，某部委召开了一次以房地产金融风险为主题的座谈会。会上，两家参会的房企均表示，“年末是个坎儿”。
这与市场讨论一致，因为年底是返乡工人结账季，房企经营性债权偿债压力会进一步提升。
这也被认为是三批次集中供地中，房企拿地意愿较弱的原因之一。
从已经完成三批次供地的城市及全国范围看，流拍率下降的背后，除了地方政府提前摸排，还有地方国企和城投平台的频频拿地托底。
但是，这种模式可持续吗？
是不是有新的风险在积聚？
01
流拍率走低背后地方提前摸排+国企城投托底
据申港证券统计，截至11月28日，深圳、南京、苏州、无锡已完成第三批次集中土地出让。
从结果看，土地流拍宗数较少，因为部分地方政府提前摸排了房企参拍意愿，有选择性的进行地块挂牌，或者提前撤牌。比如，南京三批次撤牌15宗，苏州三批次撤地1宗。
与此同时，三批次供地成交溢价率进一步走低。深圳降至4.7%，南京降至2.7%，苏州降至0.6%，无锡降至0.1%。
另据申万宏源统计，溢价率走低是因为底价成交地块多：
南京第三批出让的46宗地块中，有35宗底价成交；
深圳第三批出让的11宗地块中，有7宗以底价成交；
苏州第三批出让的25宗地块中，有23宗底价成交。
而底价成交多的背后，则是品牌房企的“躺平”，国企或地方城投平台的托底拿地。
据申港证券统计，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，截至11月28日三批地供地已成交的土地金额中，上市房企的取地金额占比从一批次的93%下降至二批次的56%，目前三批次已下降至12%。
另一面，国企或城投平台托底拿地成为趋势。
据申港证券统计：无锡三批次成交的20宗土地中，政府平台取地17宗，房企取地仅3宗；南京三批次成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌，近9成地块为国企摘牌；苏州三批次21宗供地中，11宗为政府城投公司托底，国企及城投公司合计拿地19宗。
广发证券对今年地产城投拿地做了专门统计，其于11月24日发表的研报中提到，随着下半年土地市场的走弱，国企与城投拿地的比例明显抬升。
02
年底是个坎儿地产链风险演化还存在不确定
从三批次供地土拍规则的调整来看，地方政府想提振土地市场的意图明显。
比如，苏州、无锡、南京等城市均下调了土拍保证金比例，深圳、广州等城市下调了起拍价，北京推出了东三环外的优质地块…… 但是，除部分央国企外，房企的拿地意愿仍然较低。
申港证券研究所认为，在商品房市场出现回暖迹象之前，房企仍会选择关注大于出手。因为土拍规则调整无法修复房企的参拍能力，远期的利润宽松难以解决当下的资金紧张。
特别是三批地供应临近年末，业内普遍认为，虽然监管释放政策宽松信号，部分房企境内债展期也获得了支持，但是年末涉及“保民生”的工人工资等刚性偿债压力大，风险演化仍存在不确定性。
光大证券11月28日发表的一篇研报显示，从经营面上看，银行资产端直接或间接与房地产产业链关联度极高，至少有45%的银行贷款直接或间接与房地产相关。
地产链风险的反复发酵，也拖累了11月份银行板块的股价表现，地产与银行板块呈现出同涨同跌态势。
安信证券近期发表的一篇研报中还写道，根据国际经验和相关研究，当房价下跌20%~30%时，银行会面临显著的压力。
广发证券统计数据同时显示，下半年城投拿地占比高以及占比增长高的地级市，其住宅销售市场多数呈现恶化。如果当地地产库存已高，同时销售变差，需要格外关注城投拿地带来的风险。
03
楼市“因城施策”宽松在路上
申港证券认为，土拍政策松绑之外，商品房市场监管放松更能改善房企生存环境。
结合11月24日高层在《必须实现高质量发展》文章中提及“因城施策” “促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”的表态，申港证券认为，“因城施策”的商品房市场政策合理宽松已在路上。
申万宏源同时认为，近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启。
国泰君安11月28日发表的最新研报还认为，正在进行的第三批土拍结果将继续影响楼市的需求预期。
集中供地规则成为市场的加速器，热时更热、冷时更冷，预计在2022年也将迎来纠偏。