早前，江门市蓬江区启明里获评省级旅游休闲街区。这对于莫荣杰来说，是莫大鼓舞。拿下启明里文旅项目的经营权后，莫荣杰将其打造成“网红打卡地”，在历史旧街区的商业活化上作出有益探索。
启明里只是莫荣杰众多得意作品中的其中一个。2014年，香港青年莫荣杰回到江门创办ISTOP品牌，开启他在江门的奋斗之路。此外，他推动创立蓬江海外青年联合会，并推动建立了粤港澳大湾区海外青年创业基地，吸引更多港澳青年和海外青年来到江门发展。
从打造令人驻足的商场，到全力打造令人驻足的街区，再到希望参与打造令人驻足的城市，莫荣杰将ISTOP品牌“我驻足，我停留”的理念贯彻始终。
打造令人驻足的商业项目
20世纪80年代初，莫荣杰的父亲开始在江门开办工厂，可以说是改革开放后第一批到内地创业的港商，也是莫荣杰家庭中的“创一代”。小时候，莫荣杰跟随父亲频繁往来香港和江门，感受着江门的发展变化。作为商人之子，他从中看到无限商机；作为祖籍江门的香港同胞，他想在这个父辈拼搏的地方创一番事业。
2014年，莫荣杰辞去香港的金融工作，回到江门。
莫荣杰。 吴坨坨 拍摄
不少人用“慢节奏”“安逸”等词形容江门。但在莫荣杰口中，江门是一座“很有爆发力”的城市。
“刚回来江门时，我发现江门的发展速度很快，而且江门的市场还有很多空白待填补。”祖国的发展、侨乡的前景，给予莫荣杰信心。他构想，可以将香港的商业元素带到江门落地。
莫荣杰身后的家族企业——香港华达集团，是一家建基于香港的老牌跨行业综合集团公司，这为他施展能力提供了很大的舞台。回到江门后，莫荣杰的第一个项目，就是改造华达集团在江门市的ISTOP PLAZA一汇广场，创办ISTOP品牌。
在莫荣杰的构想里，ISTOP品牌是将艺术欣赏、人文体验、原创设计、互动科技带出无限创意、自由及个性化的生活品牌。“打造能够让人驻足停留且感到有趣的地方”，就是ISTOP（“I stop”）的初衷。
诠释ISTOP品牌的，不止商业体。近年来，ISTOP品牌逐步扩大了经营范围，其中涉及工业贸易、物业投资、商业管理、产业管理、地产开发、酒店管理、文化产业、文旅产业、教育产业、科技创投、金融投资等相关业务。“一方面，我们积极和快速响应国家和地方政府的号召和方针，如旧区改造创意产业；另一方面，我们扩大了经营的范围，开发了不少富有发展潜力的项目。”莫荣杰说。
在莫荣杰看来，ISTOP始终贯彻——“打造能够让人驻足停留且感到有趣的地方”，这一经营宗旨，并迎合不同客层消费者的需求，不断求变、发展。如针对年轻人为主的消费群体，莫荣杰的团队始终贴近潮流，在商场内设置以“人生品鉴所”为主题的网红打卡点；又如配合日常时间节点，打造不同主题的营销活动，如“公益创意集市”“车尾厢集市”“街舞秀”等；品牌还结合国潮IP设立“熊一”潮流快闪店等。
去年7月，大湾区网红人才孵化基地在ISTOP PLAZA一汇广场揭幕，这是莫荣杰作出的又一新尝试。ISTOP PLAZA一汇广场携手联合广州市小象影业，创新打造网红KOL影视商城，希望实现各品牌与商场之间的流量资源共享，从线上至线下，吸引辐射大湾区客群。
“商业体竞争激烈，必须要保持新鲜感。”莫荣杰说，“我们不断引入受消费者追捧的商家入驻一汇广场，务求不断丰富场内的消费业态。”
活化令人驻足的街区
正如当初定下的多元化产品策略一样，ISTOP品牌迎来了新的突破——去年9月， ISTOP一汇商管中标并拿下启明里文旅项目的经营权，为启明里注入网红基因，引起坊间关注。
启明里已成为江门市重要的网红景点。 吴坨坨 拍摄
在莫荣杰看来，启明里这一项目是政府牵头支持的活化改造历史街区成文旅商圈的重要项目，具有一定的历史价值和商业价值，非常适合开展文化保育和文化旅游项目。而江门一直都希望发展旅游城市项目，这是很好的契机，也与ISTOP一直希望“打造让人驻足停留的地方”的企业核心价值非常吻合。
中标后，华达集团作为运营公司，建设运营启明里的公有物业以及委托招租的私人房屋，并通过合理利用文化场景资源，达到保护管理和活化利用的目的。
“启明里是江门发展的起源点之一，我对那里很有情怀。”莫荣杰说，“文旅项目承载着一座城市的记忆点。我希望将启明里打造成令人驻足停留的地方，不仅是江门人会在此驻足停留，外市的人来到江门也会在此驻足停留。”
在启明里的商业运营方面，ISTOP一汇商管打出三张“牌”。
第一张牌是“网红”基因。
在莫荣杰的构想里，ISTOP一汇商管会将当地艺术及人文内涵融入文旅商业的发展当中，创造性地融合原创、艺术、文化、科技元素，以侨乡文化风格为底蕴，拟通过一系列的商业品牌策划，引入江门本土的主题餐饮、休闲吧、艺术展览、匠人工坊、文化创意店等休闲业态。
第二张牌是ISTOP的商业资源积累。
莫荣杰提到，启明里与一汇广场直线距离较近，无论是客流上还是概念上都可以互通，加上两者都具有网红基因，市民到启明里或一汇广场打卡时，都可以记住ISTOP品牌。而贯彻多元化经营的华达集团，可以将手头不同的业态和业务板块串联起来，打通商管和文旅，再串联线上社群，建立特色生态链。
第三张牌是对老江门的情怀。
“文化保育是对社会的责任，不能出于盈利目的破坏古建筑。如果我们这一代不去保育活化，这些古建筑可能很快就消失，所以我希望能将这个地方延续下去。” 莫荣杰说。
他认为，要运营好启明里，就需要在保育和活化之间取得平衡。“一个地方如果按照纯粹的文物去保护，政府需要投入大量资金去维持现状，这样难以做到可持续发展。而我们会对重要的屋做针对性保育，对允许做商业的屋进行活化，在两者之间取得平衡。”
ISTOP QML启明里开园一年来，华达集团已成功打造一系列文创活动——启明创意集市、古风故里汉服巡演、万古筝鸣古韵表演、中秋潮灯汇等，为ISTOP QML启明里注入了“网红”新元素，吸引大批游客前来游玩，同时也获得老街坊们的连连点赞。
江门市蓬江区启明里获评省级旅游休闲街区。吴坨坨拍摄
建设令人驻足的城市
在江门打拼多年，莫荣杰从城市发展的见证者变成参与者，他的目标也从打造令人驻足的商业项目扩展到参与建设令人驻足的城市。
“江门是粤港澳大湾区‘9+2’城市群中的一员，这足以提升江门的城市知名度，有利于更多资本和人才涌入江门。我相信江门未来的发展前景无限。”莫荣杰认为，随着粤港澳大湾区建设进一步推进，作为重要一员的江门市也迎来更多的发展机会。
莫荣杰观察到，近年，江门市大力提倡“港澳创业青年融入大湾区”，积极号召和接待港澳青年团体到江门进行考察发展，参与活动的港澳青年创历年新高。对于内地市场而言，香港的商业模式和人才正在转型，比如其科研能力正在寻找机会落地，这同时也是江门的机会。粤港澳大湾区是千载难逢的机遇，广大港澳创业青年只要积极顺应国家战略导向，主动换位思考，转变思路，把港澳的发展需求和江门的优势、条件结合起来，便能重点推动与港澳的经济发展和社会事业合作模式创新，实现协同发展、互利共赢。“近年来我也致力于向身边的港澳创业青年推广江门的经商环境。在政府一系列的帮扶措施和利好消息下，他们都很乐意到来江门创业经商。”莫荣杰说。
“为了积极的响应粤港澳大湾区建设，同时能更好地帮助有意到江门发展的港澳创业青年，我们于2017年成立了蓬江海外青年联合会。蓬江海外青年联合会主要由来自超过五十个国家和地区的青年企业家、专业人士、青年社团领袖及学界精英组成，其中包含工商界、金融界、地产界、会计界、科技界、政界等领域人士。”莫荣杰提到，在未来，蓬江海外青年联合会将为世界各地包括蓬江区各界青年才俊打造相互沟通的重要平台。
莫荣杰认为，江门要在粤港澳大湾区“9+2”城市群中突出差异化，而“侨”则是江门极重要、最有特色的一张牌。“希望江门可以通过‘侨’的品牌。汇聚更多海外青年的合力，共同推动江门城市发展。”莫荣杰说。
吴坨坨 拍摄
【撰文】叶橘
【摄影/视频】吴坨坨（部分素材受访者提供）
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