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河西不敌大校场!刚刚,南京头部板块重新洗牌

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六朝汇楼市 2021-11-29 14:57

当投资客全面退居二线,南京三大顶流板块排位也悄然轮动:

大校场靠强大的地缘客,成功超越河西中;江北核心区版图缩小,只剩江北核中核这个真核心。

01

11月底,南京又迎来了一波开盘潮,随着越来越多的热盘退出集中开盘,南京头部板块正在经历一场洗牌。最明显的是河西中和大校场,随着投资客的进一步消失,两者的板块地位正在调换。

近期,大校场金地大成雅境和金基璞悦和园两大热盘真是杀疯了!

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日前,据宁小通显示,11月南京仅有两家楼盘参加了集中开盘,其中一家就是大校场的金基璞悦和园。

真没想到大校场的金基这么刚,市场都这样的,还敢参加集中开盘,关键首付依然是8成,只能说底气十足。

不过结果证明,大校场也确实有这底气。

项目示意图

讲实话,客观来说,金基璞悦和园这个项目,居住感其实并不是那么纯粹,一来是因为面积小,二来是小面积里装的货却又很多,商办、高层、洋房混搭。

这种楼盘肯定比不上大校场其他纯住宅项目,但是奈何开发商是金基,对自家产品自信心爆棚,价格依旧往豪宅看齐,加上精装包单价5万/㎡,首付照旧8成,验资409万。

主要是,璞悦和园高层都卖5万了,那后期洋房岂不是......这价格,反正我是不敢想。

更让人惊掉下巴的是,金基敢卖5万一平,那市场就敢按照这个价格买。今天项目正式开盘,200多套房源基本卖光!

大校场另外一家刚项目大成雅境,其市场关注度也随着这次开盘进一步抬升。因为在这一轮同场PK中,大成雅境完胜河西中热盘。

可以看到,虽然都推出了集中开盘,但在同一期报名中,房源量差不多的情况下,大成雅境的报名人数基本快达到河西中的2倍了,结果一出,一堆买房人大呼意外。

确实挺意外的,因为在过往几次报名中,河西中一直都比较稳定,报名人数维持在1200-2000之间,没想到这次居然跌破1000组。

关键是这次大成雅境的起步户型更大,最小127㎡,门槛明显变高,可报名人数反而更多,真是神奇。

然后近期,这两家楼盘也是前后脚开盘,结果是大成雅境成功卖光,河西中还剩不少小户型没卖完。

前不久,河西中高力新盘首开,去化结果似乎也挺差de 。没想到市场冷静下来后的首轮开盘PK,河西中居然输给大校场一大截,实在是有点出乎意料。

不过仔细想想,之前楼市热时,河西一直都是投资和自住客户各半,大校场则是自住居多,现在投资客撤场,单纯拼地缘客资源的话,河西中可能还真的未必能拼过大校场。

另外,河西市场降温可能也和房价有关,新房动辄就6万一平,板块倒挂空间基本已经消失。

没有了倒挂空间,寡拼板块升值潜力的话,对于南京改善客来说,5万一平的大校场,似乎更具吸引力。

明年,大校场的劲敌只能是河西南,相似的新房限价,河西南的供应量也上来,究竟谁输谁赢,还真说不定。

02

就在河西中、大校场这两大顶流一较高下期间,江北核心区也正在重新核定自己“核心区”的位置。

江北核心区很大。也就因为大、子板块也多,所以很多买房人在关注这里的楼市时,都想搞清楚一件事:江北核的核心是哪个?

今年上半年楼市火的时候,这个问题一点也不重要。因为虽然江北核分好多子板块,但每个板块的房子似乎都要靠抢,所以根本没时间让买房人思考究竟买哪里最好,大家都是闭眼入。

三季度后,随着市场转冷,投资客散场,江北核一些子板块,原先靠抢的房子,一夜之间突然卖不完了,紧接着降首付、开分销火速上线。

然后就是二手房市场,也出现了一堆大跳水卖房的情况。这种种行为,让众多核心区业主倍感心痛:自己之前买房时,都是挤破了脑袋、拼命凑首付,甚至陪跑好几次,才抢到一套核心区的房子。

现在市场一冷,这边的楼盘就像打了败仗一样丢盔弃甲、纷纷缴械投降。亲眼所见这种反差,核心区业主怎么说都咽不下这口气,于是他们做出了一个决定:

把这些降价、降首付的楼盘和板块开除出核心区区籍。你还别说,这一招还真有效,随着他们把这些板块开除出核心区后,他们的房源销售成绩更差了。

不过市场不care,因为非核心区的楼盘卖的差也是应该。与其关心这些,还不如去关注江北核真正的核心区在哪。

今天,随着中交锦方报名人数的出炉,江北核的核心区终于出来了!它就是江北核心区和中央商务区叠加在一起的板块,也就是此前大家一直称呼的“核中核”。

虽然之前在大家眼里,它也一直都是核中核,但这一次报名结果,让市场看得更清楚了,核中核就是核中核,不是其他小弟能取代和抢风头的。

即便是首付8成,中交锦方报名人数也多达1800多组,这一结果真是一扫江北核心区之前的阴霾,让市场意识到,江北核心区市场并没有垮,真正的核心区域,热度还是很高的。

不过这也掩盖不了江北核心区内部全面分化的事实,明年像青奥、南工大板块,首付可能都将降到3成,高首付还能维持原先热度的,估计只有核中核和隧道口的区域。

也因为板块内部分化,明年,江北核心区将无法与河西、大校场继续并肩站立,取而代之的是江北核中核板块。

03

南京楼市降温还在继续,头部板块的洗牌也才正式开始。

(花猫说房制图)

从最新一轮报名情况来看,南京众多热门板块中,除了河西、大校场外,还有软件谷、燕子矶、城东等板块,也都经受住了考验。

其中综合来看,这些板块楼盘都有一个特点,地段位置和产品都不差,软件谷的仁恒和城东的复地,一直都是品质盘的代表,燕子矶的万象四季则是因为板块新房供应不足。

所以明年,成熟、规划清晰的板块,依然是市场青睐的对象,今年底报名人数多的楼盘,明年也将继续抢手。

接下来,南京还将有更多热门板块接受考验,包括雨花中央商务区、人居森林、软件谷南、浦口城南中心、鼓楼滨江、鼓北幕府创新区等,甚至还有河西南以及鱼嘴这两大头部板块。

挤掉“投资客”这个大水分,谁的地缘客充足,谁将成为南京楼市的常胜将军。

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