最近很多粉丝来咨询情报哥，年底很多新房在喊降价，到底怎么选？
我发现他们有个共同点：捡的意识挺强，挑的心机不够。
啥意思。
他们通常会这样问：“这个盘降大几千了，为啥不买？”“这个盘又不冷门，便宜了为啥不能买？”
答案很简单。
买房，不是一道简单“1+1=2”的数学题，而可能是“1+1=11”的脑筋急转弯，也可能是“1+1=1”的大坑。
这篇归纳了广州新房的4个关键问题。如果没想清楚，降价的便宜你根本捡不到。
希望你能不盲目冲去捡便宜，也不要片面认为便宜没好货。
第一个问题，为什么会出现普遍降价？
首先要搞清楚，并不是广州全市都陷入降价潮！
虽然两个月以来，网上都在报道楼盘怎么跌，但纵向对比一下这几年天河楼盘的价格就知道“套路”了：
天河，只讨论比吹风价低。其实并没有跌！
比如，天河东部的珠江花城、保利天汇，还是一期卖得比一期贵。
天河新盘的坚挺，是楼市的信心的信号，也是在“赶客”。
这背后，仍然是个供需的问题。市场预期在冷却，竞争变得更加激烈，开发商着急了。
最后，被带火的是黄埔、番禺。为什么？
这两个地方供应量不小，同时，市场的认可度也比较高，属于竞争比较充分的市场。
既不能算买方市场，也不是完全的卖方市场。开发商降价，是合理的竞争手段而已。
市场再差，你大爷还是你大爷。
这就是我要分析的第二个问题了，市场跌声一片，到底哪里卖得最好?
番禺，是个后来居上的存在。
最新新房成交数据显示，番禺反超南沙挤进全市第三，卖了300多套。
广州近期密集发声降价的主要是四个区：增城、黄埔、番禺、南沙。前两个代表广州东部，后两个代表广州南部。
都是降价，番禺新房比南沙卖得好，黄埔去化的势头比增城猛。
如此看来，市场还是坚定看好市中心及其最先辐射的区域，谁降得多，谁就值得捡漏。
就连房企也是这样想的，即将到来的12月集中拍地就能佐证这一点。
海珠华洲路地块已经有房企报名，估计又要被中海吃下。
番禺的三宗“回炉”地降价之后最多房企争，报名竞拍的房企数猛增。尤其是番禺大石的两宗“回炉”地报名超过7家。
相反，其他区域的地块基本都是0家房企报名。
现在房企拿地都是防守或者谨慎进攻状态，他们的拿地动作，可以借来当作重要的置业参考。
总结成一句话：
黄埔可以捡漏，老黄埔和科学城>知识城>其它；番禺也可以捡漏，首选番禺北部楼盘。
第三个经常被问到的问题是，投资客现在该不该入场？
尤其是，每次会有朋友问：“钱不够去黄埔，那去南沙行不行？”
我的答案是，完全OK。
目前投资客撤离，南沙楼市黯淡了不少。但清退了投资客，对南沙买房人反而是个利好。
因为南沙的发展仍然是光明的。
从广东省、广州市今年相继发布的各项十四五规划就能看出：南沙的地位没有下降，反而份量提升。
当然，南沙很大，要挑一下。
无论出于保值还是自住，你买入新兴市场或者新兴区域，要有放长线的心态，首选有前景的板块。
南沙的核心板块明珠湾，以及配套比较成熟的区府金洲板块，是首选。现在入场能选到心水的房子，拿到不错的价格。
相反，黄阁一直不在我的推荐范畴之内。当然，不否认它的价格对刚需很友好，可无论从板块价值，供应量，还是降价幅度来看，它都像一个万年睡城。
现在的黄阁，也是南沙楼盘降价比较集中的区域，慎入。
最后，降价最具“诱惑力”的增城，能不能入手？
很多人不知道，增城的购买量正在井喷。伴随着降声四起，增城依然录得500多套成交，环比增加了70%。
光看成交量，增城卖得还很不错。
不过，也别忽略了：
黄埔近期新房成交量紧追增城，增城的领先优势只有不到100套。第一跟第二名的成交差距这么小，在过去一年极为罕见。
增城虽保住了销量第一的位置，其实卖得挺吃力。
在天量供应的增城，一个刚需手拿200万，选择实在太多。夸张点说，任何一个降价的增城楼盘，你都可以捡便宜。
比如增城石滩的新盘，年初1.8-2万/平，现在降到1.1-1.4万/平，大跌40%，直接省出了首付！还能首付分期，多笋啊。
而且，石滩还是广州今年上半年成交最好的TOP4板块呢！成交量很能打。
但我反对你买，理由是这样做除了让你拥有一套可以睡觉的房子之外，什么附加价值都得不到。
爱笑的女孩运气不会太差，爱搞降价+灵活首付的盘底子不会太好。
石滩表面繁荣依旧，实则开始生锈，好几个项目进入大降价时代，“打骨折”换量，卖得好，不一定代表楼盘本身有多好。
增城的特殊性意味着，不管它降多少，都不是你决策的首要条件！增城的置业逻辑就是先考虑区位价值跟交通，其次考虑学位配套。
只要你在市区上班，就必须好好考虑通勤，好好考虑未来的置换，千万不要被低价诱惑。
总结成一句话：买新塘核心>中新和朱村>荔城>其它（永和、石滩等）。
现在整个增城价格比较坚挺的板块依然是新塘核心地段。
新塘TOD盘某图均价就仍然维持在2.9万/平，没有多大波动。
一些“时运不济”碰上今年下半年开盘的新塘降价楼盘，只要不是降得太夸张，都可以关注，比如华润公园上城、万科都会四季等等，可以多衡量，比较。
反之，偏离新塘核心地段还一降再降的楼盘，敬而远之比较好。
碧桂园云顶就是“震荡下行”代表选手，2019年最高卖到接近4万/平，去年不到3字头，今天只要2.4万/平起步。
答应我，不是炒股高手，就别去玩心跳。
还有新塘隔壁的永和永宁板块，也不是优选。某峰降了6000。
自从永宁万众期待的23号线在广州交通运输十四五规划消失，买永宁，记得备车子。
别人买我就跟着买、哪里便宜我就冲去买……要是按这思路买房，你只会被销售套路。
自己挖的大坑，只能自己哭着填。
最后，还要提醒一下朋友们：
从中捡便宜，从来不是买房的最佳决策。房产税准备出台了，你更不可以乱买房。
哪怕是中心区的降价盘，是否就一定适合入手？我提醒一句，保持清醒，把握分寸。
在中心区也能降到爹妈不认的盘，要么此前价格虚高得厉害，要么产品不适合大部分人。
价格是价值的反映，虽然有所波动，但不会差得太远。能捡到小便宜，就不错了。
总之，无论在广州买哪里，有一条定律是相通的：
不能仅仅考虑降价力度，一定要更多考虑未来的保值和置换问题。