我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，现在楼市开始走下坡路，加上到时人少房多，那些现在接盘的人未来十年后会不会成为韭菜最终都会被收割？现在买房还有必要吗？
回答：中国楼市不存在接盘侠人都是韭菜之说，因为现阶段的中国楼市仍然是增量市场，而不是存量博弈市场。你说别人2013把房子高价卖给你就是割你韭菜，可是2015年你的房子也涨了。楼市真正的韭菜是那些一直观望而不买房的人。假设将来他们忍不住，终于下场买房了，必然要付出比之前更高的价格；如果一直不买房，则要忍受持续通胀的洗劫，横竖都是韭菜。关于是否要买房：穷人从什么时候开始有钱？从他和金钱的关系开始转变的时候。房地产的本质是一个国家从初级阶段到成熟阶段的城市化发展的过程，这个趋势不改，房价就会一直上涨。当你想明白这些，买房才会从观念转变为行动。富人的选择，往往忠实于自身的欲望，并且情感和行动高度一致。那些表面说着知足、实际上羡慕有钱人、私下里也没有行动的人，是不会富裕的。最怕你想买房，又安慰自己其实租房挺好。
提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑
回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上
提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？
回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认可，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。
提问：新人首问，未被回答，第三次提问！ 北京原住民，孩子5个月，户口在东城，老崇文区域，媳妇在崇文门附近事业单位上班，暂不考虑学区问题，二套资格。 目前居住在华威西里，已购公房，63平，楼下17号线在建中，出门50米就是地铁站。想置换一套90-120平左右的次新，兼具居住品质和一定的保值性（至少跑平大盘）首付控制在500左右，想尽量还在这个区域附近，孩子上学和媳妇上班交通方便一些。附近转了很久，南边看过方庄、成寿寺，北边看过双井、大望路，东边看过世纪东方，但要不就是单价太高，买不到理想面积的，要不就是品质差一些，目前看过感觉相对不错的是二环边上的方丹苑、三环边上的美景东方和四环边上的世纪东方。请问房姐我该如何选择？除了以上三个是否还有其他更合适的地段或者小区？ 另外，我想等两年再置换，一是因为孩子还太小，再一个是想等到17号线全线通车，请问房姐地铁通车后华威西里是否会有一定的上涨空间？是尽早换还是可以再等等？
回答：方丹苑小区凑合，但也没啥亮点，有车还行，没车走到地铁站还挺远的。属于朝阳，价格倒不算高，涨幅一般。 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有 世纪东方位置有点偏，不建议入 当地铁施工时，利好就已经开始兑现，利好都会体现在价格中，一般通车的时候不会有大的涨幅。 你现在的首付充足，再等两年有踏空风险，现在可以适当拉高杠杆入一套高总价的标的，用来满足5年以上的自住需求，未来也不用考虑换房
提问：房姐老师您好： 北京婚房，首套首贷，两人呼家楼附近工作，预计2023年孩子出生，首付300左右，需求一个均衡增值保值，居住品质，交通便利以及学区的房子，请问该怎么操作？谢谢！
回答：2823年出生，现在不用考虑学区 当下买房的关键，要解决两个问题： 1.选好地段，且有房可买，选太好的楼盘，无房可买且被高价钓鱼 2.买入价不能太高，尽量减少贷款评估价和成交价之间的差距，否则首付急剧增加 评估差多少万，首付就差多少万*0.7 按揭没有空间，总价500以上按揭不划算。 300首付，选筹＋评估＋贷款做好，可以首选望京青年路850左右次新两房。
提问：房姐，想买养老房，什么样的房子适合养老？
回答：很多人以为，世外桃源适合养老，其实是错的。 中国最长寿的城市不是大理和海南，就是上海和北京，所以所谓适合养老的房子，旁边一定是医疗资源丰富，而且商圈配套成熟。 如果是老人居住，有以下这些是加分项目： 1.三级甲等医院（5km内） 2.步行10分钟可达的中型购物中心 3.小区配套的健身设施和公共社区，最好有会所 4.绿化率35% 5.房子必须要有电梯 6.南北通户型 7.不要是小区外圈的房子，靠中心位置的边套 但是一般这样的房子都不会太便宜，而且涨幅空间也不会太大，作为养老还是很不错的选择。
提问：星主，我是独生子女，京户，北京有房。父母城市退休人员。我想把父亲随迁过来京户口而不迁母亲户口，可以吗？（有特殊情况，母亲坚决拒绝且无法说服） 是不是老人随迁京户，父母得一起迁呢？一个迁一个不迁可以吗？如果不行有解决办法吗？买房名额太重要， 谢谢！
回答：父母投靠子女落户，必须父母双方都已办理退休手续，且一起提出投靠申请，如果一方已经过世，需要提供死亡证明。 除非父母是两个不同家庭身份。
提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
提问：房姐好，首问求教。 1、 具体情况：跟老人孩子一起，住百子湾沿海小区，另外已购东城文汇小学的老破小学区房，孩子4岁，考虑将来老人接送孩子的便利性，计划尽快在学校周边购房置换，从百子湾搬过去。 2、 预算\/要求：1200万左右预算（含沿海住房卖出款），3居。打算是由老人们住学区房，接送孩子，我们在附近买房，也希望改善一下居住品质（带车位、人车分流、小区环境稍好、将来好出手）。因为小学初中九年一贯，计划至少住到孩子考高中。 3、 意向：1）双井板块：已看过富力B、C、D区、合生、CBD一期、二期、海关总署家属楼，双花园西里太旧已排除。目前有觉得还可接受的，逐一向您咨询： - CBD总部公寓一期3居\/问题：双卫均在户型中心，风水是否欠佳？ - CBD二期3居：感觉没有太大问题，中高楼层，临街不临铁路，是否值得推荐？ - 海关总署干部楼：总价偏高，且是1楼，将来出手是否不太容易？ 2）苹果板块：已看过乐成国际、石韵浩庭、苹果社区。总体上感觉石韵浩庭性价比不错，想听听您的意见。 3）下一步计划看二环内步行至学校10min左右的盘。目标：水上华城、丽水湾畔、京城仁和。您有没有推荐或者排除的。
回答：1. 一期比较安静，二期主要比较吵，不临铁路就还好。风水问题就看你们在不在意，在意就别入了，毕竟常住，会影响心情。海关总署干部楼不如看cbd二期 2. 石韵浩庭价格不贵但物业和品质一般，有合适的标的可以考虑 3. 水上华城还不错，小区看着挺舒服的，闹中取静。京城仁合要注意一边铁路、一边二环，大部分都比较吵。
提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上学区房对应学校，那是不是政策会对学区房冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到学区房政策冲击？谢谢
回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空顶尖学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的学区房有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。
提问：你好。请教房姐，慕名而来，以解心中纠结。现有学院路60多平小两居，总价480w，剩余贷款200多w。家庭月收入4w，手头250w。明年有孩子以及老人不定期来，想换成90多平的。看了宝盛里的房。纠结现在换房是否合适，还是等过两年首付够了，直接买2套？ 担心换房相当于额外承担中介税费，以及地段似乎变差了是否有以前保值。 或者有小区推荐吗？
回答：宝盛北里以及宝盛里居住环境都不行，如果范围扩大点看看 竹兰梅菊 园，或者永泰园这一片。 时间上直接置换更合适，两年后再入手一套小户型不也行？ 海淀的房子升值和学区强相关，是涨是跌并不好说，改善居住环境是刚需，不要有太多顾虑。若2年期间出现普涨，置换的时候更肉疼。
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