我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，老破大的流动性安全性不如地铁次新和老破小吗？
回答：我们买老破小，其实完整的说法应该是城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。 由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。 而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。 唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。 如果有现金，建议可以一步到位。
提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。
回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。
提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。
回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。
提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？
回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。
提问：你好。请教房姐，慕名而来，以解心中纠结。现有学院路60多平小两居，总价480w，剩余贷款200多w。家庭月收入4w，手头250w。明年有孩子以及老人不定期来，想换成90多平的。看了宝盛里的房。纠结现在换房是否合适，还是等过两年首付够了，直接买2套？ 担心换房相当于额外承担中介税费，以及地段似乎变差了是否有以前保值。 或者有小区推荐吗？
回答：宝盛北里以及宝盛里居住环境都不行，如果范围扩大点看看 竹兰梅菊 园，或者永泰园这一片。 时间上直接置换更合适，两年后再入手一套小户型不也行？ 海淀的房子升值和学区强相关，是涨是跌并不好说，改善居住环境是刚需，不要有太多顾虑。若2年期间出现普涨，置换的时候更肉疼。
提问：新人首问！房姐您好，我们最近在看婚房，不知道应该选个低总价小两居不考虑学区，还是一步到位有学区的大三居，东南西北都看过，跑断腿还是很迷茫。 我男朋友海淀京籍，名下一套昌平别墅不打算卖，父母住清河。 我是非京籍，租在崇文门。 我们工作性质原因在北京工作地点不固定不坐班，积极换工作中，但怕一时半会换不掉，未来可能工作地点在阜成门，东单，丽泽或者望京，所以现在住崇文门偏中心的去哪都差不多的位置。 预算在全款1000-1500，如果有特别满意的可以到1800，含各种税和重新装修。 我们看过的三环左右平层新房: 丽都悦府、天坛府、西钓御玺、世贸天誉、宋家庄金茂府、懋源璟岳、北京书院、中海甲叁、长安太和、东直门8号… 虽然希望买三环内新房，但新房交楼几年后，今年如果结婚很难住进去，面临继续租房的情况，觉得二环的天坛府和东8很好可是都没预售证，永定府又没消息。 我们看过的地铁二手房: 双井富力城（单价12w觉得同品质应该有别的？除了没有好学校，其他也没有硬伤） 国瑞城西区（没有小区，学校很一般，保值有风险？中区回迁多太密集，商品房很少） 雍和家园（维护得没有富力城好，商业没有国瑞城好，户型差，但偏北也离地铁近学校也可以） 主语家园（离商业远，我们平时很少去海淀，但是学区好，适合一步到位） 其他还看了很多就不提了都是泪。 我们考虑了很久需求排序是: 1. 要离双线地铁站500米内，最好偏北边离父母西小口30分钟内车程 2. 户型尚可采光好 3. 两个卫生间 可能两年后才要孩子，不了解学区政策不断变化要不要考虑10年后孩子上学的事，但学区又是保值前提。如果是刚需婚房，我们希望能保值好卖的，所以看了维护的较好的富力城。如果是一步到位的大三居，就希望有较好的学区和小区绿化。现阶段看房看得很迷茫，不知道应该选哪些高性价比高保值的次新地铁。也不知道该不该等新楼盘，望房姐指点几个可以上车的小区！
回答：10年后孩子上学，现在完全不用考虑学区问题，过早持有顶尖学区，才是最大的风险，最近上海对学区房的新政，对一批优质学位房都是利空 现在重点考虑自住就好，未来再单独购买一套学区标的，学位房+自住房的配置，即能满足需求也能将风险最小化 淘二手为主，建议看下双井九龙山的 首城国际、富力城D。崇文门新世界、新怡家园。还有奥森板块的 国奥村、澳林春天、美伦堡、倚林佳园、上林世家。
提问：房姐，新手首次提问。老公北京海淀清河户口，家中有一个3岁的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我们在住，但不是我们的房子，正在卖，卖出后可分一半，大约180W。回龙观有一套80平房子，在老公名下可卖390W左右。之前想卖掉两套房子买一套自住，看完房姐的文章，现在想卖掉两套房子，买两套，1、想买一套小点的一居，供老母亲居住，价格在200左右（想选择法拍），未来也可做为投资，目标是朝阳。2、自己想买套住房兼顾孩子上学和自住，预计首付400W，可公积金贷款，有计划要二胎。之前想选择双榆树、知春里，现在不知道选哪儿好了，对学校没有强制性要求，中等偏上就可以，还选在清河有发展么，放弃海淀去朝阳也有点不甘心，好点的海淀学区是不是这点钱就没希望了。希望房姐给点建议，这个规划是否合理。
回答：你可以 淘淘东王庄，位置好，就在五道口，交通非常方便，对口的海淀区第三实验小学。这个盘还未涨起来，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。双榆树和知春里也可以考虑，你们对学区是刚需，也不是入顶级学区，所以风险相对可控，没必要顾虑太多。你们的方案没问题
提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买
回答：说下这个盘的情况 优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高 劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。 投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过
提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗
回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.
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