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德州楼市的周期循环

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娱乐当初 2021-11-29 00:13

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历史在时间跨度足够长时会不断重复自己,经济社会发展的周期率首先表现为繁荣和萧条的相互交替。

——前言

还有一个多月,2021年将画上句号。从3-4月份压抑许久后的小阳春,到年中的稳定前进,再到现在的促销连连,德州楼市经历了跌宕起伏的一年。

放在一个足够长的时间内,历史周期性是历史变化和自然界的本质特征,我们所能做的,就是把握周期运动的趋势和拐点,顺势而为。

2020年年中以来,房地产行业的深刻变革拉开序幕。在“房住不炒”的调控方针下,“三道红线”、“五档房贷”以及“集中供地”等政策密集出台,力度之大,令行业为之震动。

与之前历次调控重在需求端不同,本轮调控更注重供给侧的改革,通过对土地供应、金融杠杆的规则重构,建立起一个稳健、有韧劲的行业生态。

德州楼市自2014年至今已经走过了一个完整的房地产周期,期间的风风雨雨都将成为历史篇章中绚烂的一笔。

谷底—2014年

2014年的德州楼市和当下很像。

受房地产行业整体寒冬的影响,2014年,德州楼市降温,年中,价格战打响。

6月份,万达华府项目释放出4355元/㎡的优惠信息,打响价格战第一枪。

△德州万达广场业主维权

降价不久便遭遇前期购房业主维权,市场各个项目销售惨淡,客户观望情绪高涨。

虽然市场热度在下滑,但2014年德州市区的预售供应和土地供应量相对稳定,未出现大幅的下滑,购房者及开发企业对未来充满期许。

2015,艰难继续

历经2014年寒冬,2015年上半年德州楼市依旧低温。

销售的持续下滑,让部分房企开遭受资金的压力,2015年4月1日,豪门集团暴雷,董事长朱昌和携投案书主动到公安机关投案自首。

△德州豪门集团

进入下半年,面对房地产行业的下行,为防止出现连锁反应,各方面救市的政策开始出台,在一定程度上提振了市场的信心。

△2015年万达华府广告

2015年11月10日上午,主持召开中央财经领导小组会议中指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

全国轰轰烈烈的去库存运动开始。

从2015年开始,在全国上下全面去库存的大背景下,全国各地特别是三四线城市轰轰烈烈的推进棚户区改造项目。棚改成为三四线城市房地产去库存的重要手段之一。

2015年全年,德州市区住宅货量供应和住宅用地成交量相比2014年大幅下滑。面对楼市寒冬,市场观望情绪高涨。

△近年市区数据分析

2016,曙光初现

进入2016年,在各项利好政策的倾斜下,整体房地产市场环境开始缓解,市场客户信心逐步恢复。

△2016年紫麟苑广告

2016年,政府相继出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等,甚至下半年央行连续3次“双降”,央行累计6次降息5次全面降准。

△2016年香港城广告

而德州周边的济南、衡水、沧州等地楼市开始升温,尤其10月份济南鲁能泰山7号、恒大滨河左岸开盘的火爆氛围开始向德州蔓延。

△2016年济南某项目开盘现场

9月份,大业地产以200万/亩的均价一举拿下三水厂北侧3宗住宅用地。

△大业锦绣阳光城

10月,八里庄社区西侧地块竞拍,津德利以372万/亩,楼面价1994元/㎡的价格竞得地块,创下德州新地王,引得行业震惊。

2017,炙热时刻

2017年的春节后,德州楼市开始明显升温。

降也万达,涨也万达。

2017年4月,万达C区开盘,2017年4月份万达华府C区3栋住宅接连认筹开盘,而每次开盘的价格,节节升高,从第一次开盘5500元/㎡的均价,到最后一次加推,价格升到了9000元/㎡左右,涨幅接近一倍。

△德州万达C区认筹

2017年5月,位于经开区的东海壹号院开盘销售,其引入德州首个园林示范区的概念,采用新中式的建筑风格,深得改善客户群体的青睐,也掀起了德州楼市的中式风。

△德州壹号院

2017年德州楼市的炙热,除了受周边城市的影响外,跟多是内在的原因。

2014年开始市区住宅土地成交量持续走低,继而项目减少,而在开发项目在市场下滑的影响下,施工放缓,继而导致市场货量供应持续降低。

2016年市区货量供应达到最低,仅96万㎡,为历年市区成交量的50%;

市场在短期内购房需求集中释放的情况下,出现了短暂的供不应求。

9月,刁李贵土拍,品牌房企中梁落子德州,创下的新地王价格,为德州楼市增添了一份助燃剂。

△德州刁李贵地块

在市区市场火热的影响下,德州县级城市的房价、地价也在快速升高。

2017年底,临邑地王、禹城地王相继出现。

△临邑碧桂园地块

相关链接:碧桂园落子临邑,400万/亩,是谁推高了地价?

为抑制楼市的过热,2017年10月,德州出台调控政策,实行限价网签以及限售政策。

2018,热度依旧

2018年,德州楼市的火热更多是体现在德州的县级城市。

县级区域房价的上升,开始带动地价的飙升。

2018年初,宁津德百西侧土拍,吸引了恒大、碧桂园、德百等多家房企参与,

2018年5月,面对外来投资客户的增多,楼市的火热,齐河出台了针对主城区限购政策。

2018年6月份,金星地产以701万/亩的价格取得宁津安业路地块,城市名副其实的县级城市地王;

2018年7月,市区的土地也展现出了火热,联强地产以1067万/亩的价格取得二职专地块,创下了德州的千万地王。

而以临邑、陵城、禹城为代表的县级区域,房价最高达到了9000元/㎡以上。

供地方面,受绿地四季印象、奥特莱斯澜泊湾项目供地的影响,2018年的德州市区土地供应创造了近年的新高,全年成交商住用地18宗,成交计容建面216万㎡,但其中124.7万㎡集中在了高铁新区,这也为当下高铁片区的“鏖战”埋下了伏笔。

2019,平稳度过

历经2017、2018年两年的火热,2019年的德州楼市,开始向稳发展。

△2019年德州各县区商品房成交

在品牌房企绿地落子的推动下,上半年高铁片区成为市区的热度板块。

4月13日,高铁板块绿地四季印象开盘销售;

△德州绿地四季印象

5月3日,高铁东部永锋百合新城开盘;

5月19日,在原汇一机动车驾考中心地块开发的昱景东方开盘销售。

借助当时市区7000元/㎡的均价,高铁片区成为众多刚需、投资者关注的区域。

2019年,土地市场方面出现了明显降温,市区多个地块底价成交。

而11月份,东七地块(东海国风上院)土拍造就了年底小高潮,东海地块以586万/亩,3999元/㎡楼面价取得,溢价率60%;

2020,疫后时代

2020年德州楼市的关键词:疫情、石榴、振华玻璃厂地块。

2020年初的一场疫情,将德州楼市按下暂停键,受疫情影响,2月份货量供应、商品房成交接近为0 。

3月份,社会运转逐步恢复,楼市开始复苏,4月份,经开区怡明地块、将军路晶华地块土拍掀起了疫情后楼市的小阳春。

4月底,原皇明高科园地块的牡丹华都开盘销售,成为疫情后第一个开盘的项目。

△德州牡丹华都开盘

石榴集团落子德州,国企财金集团竞得将军路地块,进入地产行业。

△德州石榴春江明月

7月底,振华玻璃厂地块土拍成为2020年楼市的鼎峰,德州847万/亩的新地王诞生。

2021,先热后冷

进入2021年,春节期间,往年楼市的热潮并未出现,进入3月中旬后,市场的热度开始出现。

4月中旬,林庄地块土拍,再次造就了德州的新地王。

△2021年3月德州林庄地块

5月中旬,碧桂园开始推出8500元/㎡的精装修特价房,打响德州楼市优惠第一枪。

7月份,全国房地产行业双限,恒大暴雷,金融机构针对地产行业融资放款急刹车,房企接连暴雷,地产行业的考验开始。

8月份土拍,太阳城B地块借助区位优势,以1113万/亩的价格刷德州新地王。

而与林庄区位趋同的C地块 相比林庄地块的成交价格有所回落。

进入8月份,德州楼市开始遇冷,面对销售业绩的持续下滑,市区多个项目开始以价换量。

9月,挂牌出让的神马物贸地块流拍,11月,德州集中挂牌6宗地块。

2021年,或将是德州楼市的一个分水岭。

土拍的量与价都实现了新突破,但却遭遇了行业的严格调控,未来将是严峻的考验。

△历年市区在售项目统计

类似于2014年的楼市寒冬再现。

周期的同与不同

房地产的循环周期也在跟随行业运营、经济环境的不同在变化,过去,一个完整的房地产周期从谷底到谷峰再到谷底也许需要6-7年的时间,而便随房地产调控政策的完善,因城施策的执行,

房地产周期开始缩短。

当下的德州楼市类似于当初的2014年,而即将来临的2022年,在当前供货量大幅增加的情况下,会类似于2015年探底,但2022年的年底,伴随政策的松动,寒冬低谷逐步过去,市场或逐步向好,如同2016年的下半年。

△德州市区新增货量供应分析

房地产行业的发展逻辑已经发生了根本变化。

过去数年,房企多数奉行的是高杠杆、高周转的发展模式,许多规模发展迅速的房企,正是借着这阵东风乘势而上。

如果说过去房企依靠的是土地红利、金融红利,在新常态下,房企的管理、产品、服务和创新能力更为重要。

自新规落地之后,房地产行业的转变逐渐显现,高杠杆、高负债的房企风险渐次暴露,“大鱼吃小鱼”的现象屡有发生,这是行业新的发展注脚。

2021年越来越多的房企债务违约,甚至房企资金链紧张程度堪比2008年,市场担心中国版“雷曼时刻”爆发。

但,在多重博弈之下,10月以来房地产融资政策出现合理调整迹象,监管层要求“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。

政策环境在逐步向好。

未来展望

面对行业的调整,德州楼市何去何从?

三四线的德州,影响楼市未来发展的因素相对简单:

城市的供与求关系占比约60%;

调控政策的变化占比约20%;

大环境金融政策的调整占比约20%。

供与求:

供:土地的供应及成交的价格;

市场的新增预售量的高低。

△德州市区供求分析

自2014年开始,德州土地的价格不断升高,但土地成交量在下滑,直到2018年土地成交量出现提升。

△德州市区新增住宅供应分析

而影响市场需求的因素,则是人口数量的变化,市民收入的变化,改善需求释放量的高低。

△德州房地产市场分析

对于未来的德州楼市,我们通过对往年数据分析以及当下的市场情况研究,做了简单预判:

2021年,德州市区楼市整体会量升价跌;

而到了2022年会出现量价齐升,但价格的上升并不是意味着房价的上升,而是市场成交结构的变化,2021年市区在售项目多为边缘化项目,而2021年的土地供应多集中于核心区域,继而导致2022年核心区域的在售项目增多。

△德州市区楼市热点分析

通俗一点,好位置,价格偏高的房源成交占比增多,继而拉升了均价。

2022年年底,德州楼市的窘境会缓解许多。

而2023年,价格会平稳向前,成交量会略有提升。

“至暗时刻”能否过去?

会。

如同214年、2015年德州楼市的寒冬,都会过去,但曾经的行业模式却不复存在。

未来对于地产企业将是一个拼内功的时代,而对于购房者而言,将迎来购房出手的窗口期。

道阻且长,行则将至,行而不辍,未来可期。

(引用数据图片请标注出处)

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