南宁房地产跌宕起伏二十余年，出现不少事故楼盘，让人深思。
如今，扒房推出【曲折楼盘】系列重磅深度文章，复盘那些有故事的楼盘，以史为鉴，思考和探讨行业未来方向。
前面，我们深扒了龙基传媒星城、红日山湖。这次，我们走进青秀万达金街。
2016年开街至今，青秀万达金街变得让人不敢相认。
一楼不少店铺关门，仅存的店家也不温不火，光顾的客户并不多......
这到底发生了什么？
实探青秀万达金街，1/5店铺关门
11月23日，阿寻跑到青秀万达金街逛了一圈。
因为时间临近下午，所以街上的行人不多，我也丝毫不觉得有啥异常。
▲青秀万达金街
逛着逛着，我发现一家关门大吉的店铺。
店铺上的雨篷略显陈旧，店内的杂物胡乱堆砌，看起来空置有一段时间了。
▲青秀万达金街
这只是开始。
走一圈可能不到5分钟的金街，至少有15家以上店铺大门落锁，无人经营。
如此大面积的“关门潮”，着实让人吃惊。
一则，青秀万达金街并不长，林林总总的店铺，目测不过百家。
而关门店铺的占比，差不多在20%左右。
▲青秀万达金街关门的店铺
二则，目前关门的店铺，业态主要集中在餐饮。
包括奶茶、粉店、餐吧等偏快餐类消费，受众较广，定价也不会太高。基本上算是餐饮届“万金油”，不挑错不亮眼，但也不难混。
其他的装饰公司、舞蹈室、酒庄等，就更不必多说。
连螺蛳粉之类的都难以为继，可想而知。
开业至今仅仅5年，青秀万达金街怎么了？
曾经的高光历历在目
回想当初，青秀万达金街的起点很高。
2012年9月，万达拿下东葛路延长线约180亩地块；
2013年1月，青秀万达金街首次开盘，3小时劲销7.8亿，创下了当年南宁商业市场历史新高；
2014年5月，金街90-100㎡商铺收官，单价约2.5万/㎡起；
2016年12月，青秀万达金街开街，半天时间涌进5万人；
▲青秀万达金街开街当天
当年的盛况如何？我们透过照片，仍然能感受一二。
▲青秀万达金街，人潮涌动
再对比如今的景象，让人略为遗憾。
我电话咨询了几家金街店铺出租情况，感触更深。
以青秀万达金街某140㎡商铺来说，租金在71.4元/㎡·月；另一家240㎡的商铺，对外报价为95.7元/㎡·月，当然这还不算一笔不菲的转让费。
▲青秀万达金街租金情况（58同城）对比东葛路沿线其他热门板块商铺情况，中医院附近约45㎡的商铺，其租金能有444.3元/㎡·月。
▲东葛路沿线商铺租金情况（安居客）换言之，当初花了好几百万成本拿下的商铺，理想情况下，年出租金大约在十来万到二十来万之间，十多年能回本都算不错了。如今这境况，就怕阵线无限延长。
其他金街，过得如何？
目前来说，南宁现有的万达广场及万达茂，均配套有金街。其中，万达茂金街预计今年年底开业，可以期待一波。
▲南宁金街分布情况
先看看，安吉万达金街。
刚走进金街，阿寻就看到一家关门的店铺，门上粘贴有“旺铺转让”的通知。
▲安吉万达金街
不过，貌似一楼仅此一家关门。
安吉万达金街一楼店铺几乎满档，甚至二楼、三楼也有商铺经营。
相较之下，它的商业业态也更为丰富。
路边不仅有小吃推车等，一楼店铺经营服饰和鞋包，甚至还能找到几家水果摊，
二楼、三楼则有金店、眼镜店、美术室等。
▲安吉万达金街业态更丰富
再看看，江南万达金街。
就更加不用愁，丝毫没有落寞的景象，逛的人多，业态也丰富齐全。
江南万达金街算是所有商街里最成熟，最成功的金街。
▲江南万达金街
此外，就连万达茂未开街的金街，也被寄予厚望。
有业界人士断言，万达茂节假日人流量很可观，自身及周边楼盘多有交付，形成一定的居住氛围。
万达茂金街开业后，或许人流量会很不错。
多项对比之下，反而显得青秀万达金街更为突兀。曾经那么风光，为何如今如此落寞？
地段不赖，咋就不温不火？
青秀万达金街处在南宁老牌的商圈东葛路，按理来说，地段不赖，怎么就不温不火？
在阿寻看来，有几点。
①动线尴尬，体量较小
众所周知，金街是万达第三代产物。
万达将中间的盒子自己持有，即购物中心，盒子以外的室外步行街，则称为“金街”。
▲万达三代产品演变（商业地产与电商）
青秀万达金街的主出入口，靠近东葛路。而另一侧，却正对商场地下停车场出入口，不是太方便和安全。
所以，基本上只能走主出入口，动线比较尴尬。
▲青秀万达金街动线
同样是路边店，其他两家的动线设计更为合理，也较为引流。
▲安吉万达金街动线
▲江南万达金街动线
再加上，整条金街体量本身就不大，能涵盖的商业种类有限，业态单一在所难免。
▲青秀万达金街设置路障
动线尴尬，体量较小等，这些规划之初的设计“缺陷”，会导致如此结果，也不难理解。
②离地铁远，靠近快环
虽然处在东葛商圈，但青秀万达的位置略为尴尬。
其一，离地铁远。它距离地铁3号线东葛路站大约1公里，还要过两个路口，骑个共享单车都差不多10分钟。
其二，靠近快环，不好停车。南宁人都懂，沿着东葛路开，过了青秀万达，就能飞发发上厢竹大道。
这样的设置，导致车流不好汇聚，而且难停车，又得小心别开过头，不然调头很麻烦。
▲青秀万达位置尴尬
③竞品不少，被分流
东葛路商圈之所以成熟，与它整条路的业态十分丰富有关。
金街的业态与东葛路上的业态相似，竞品并不少。
另外，安吉万达和江南万达为何能崛起？主要是因为它是板块里唯一的大型商业体，留给周边居民的选择空间不大。
青秀万达这一带，类似金街这样业态的街铺不少。而且其本身的写字楼经营也不温不火，白领的消费频次也一般般。
当然，最为关键的原因，还在于运营。
而这一点，几乎是所有万达金街都会面临的问题，青秀万达金街绝非个例。
同“万达”，不同命
万达的商业模式，是以自持的万达广场为卖点，大力销售周边的商业外街和住宅等产品。
虽然大家都姓“万达”，但自持的购物广场会用心经营，而金街之类的对外销售商业，一旦卖出，全凭小业主自负盈亏，缺乏统一的管理，引进的品牌良莠不齐，同质化严重。
活得好不好，全凭自身运营。
想当年，青秀万达对外出售金街，是以朝阳万达的成功案例来吸引投资者，但两者命运完全不同。
10年前，有媒体报道，朝阳万达旺铺6年租金涨近10倍，从当年的6000元涨到6万元。
▲朝阳万达旺铺租金6年涨10倍（广西新闻网）
现如今，朝阳万达几度易名，其背后操盘手是万科。
今年万科A股半年度报告中指出，南宁印象城上半年出租率99.8%，营业收入6278.04万元，比去年同期增长了约16%
由此可见，从万达到万科，印象城活得一直很不错，依旧是朝阳最成功的商业体之一。它的奶茶街很火，生意不错。
而青秀万达，则全然不同，目前的情形如何，大家心里也有谱。
由此看来，商铺也不是谁都能轻易玩得转的。
编辑|令狐葱