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印象城之后,市区又一综合体开业!这个片区将严重过剩?

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楼市IN温州 2021-11-28 21:26

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

继前天印象城MEGA开业后,昊域广场也于昨天开业。距离宝龙广场开业还不到两个月,滨海又开了一家商业综合体。

昊域广场位于金海大道与海工大道交汇处西北,西侧为甬莞高速金海湖互通,交通条件优越。周边有碧桂园、府前1号、湖悦天境、天铂、东望里等小区,以及温州理工学院、浙江东方职业技术学院等高校,但更多的是工厂、物流仓储。

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昊域广场外观实景

其实,这里本来规划建设滨海汽车客运中心,包括车站主办公楼、候车大厅、立体停车场、配套商业、高层酒店等功能,从硬件到功能均超越温州其他汽车站。然而这些年,由于长途汽车市场大规模萎缩,这座客运中心建成后并未投入使用,最终改造为城市综合体。

其中,主办公楼、高层酒店各开了一家酒店,候车大厅、立体停车场、配套商业则整体打通、整合为商业,引进知名温商企业飞科集团旗下运营商,打造昊域广场。

昊域广场2家酒店

昊域广场共5层,整体分为东、中、西3座中庭。整体设计受原客运中心的硬件影响较大,比如围绕中庭的多根承重柱、空中卸货区(原停车场),等等。

中庭实景

1楼基本门面区域为肯德基、星巴克,但均正在装修、尚未营业,仅以围挡展示形象。

1楼门面区域的品牌围挡

1楼其他区域大多为零售业态,包括服装、首饰、生活百货、零食、进口商品等,以及威马、大众汽车展厅。

1楼部分品牌

2楼在零售的基础上,多了一些儿童及相关游乐业态,西侧开设了上海华联超市。

2楼部分品牌

3-4楼以餐饮为主,整体偏重、刺激口味,一度传闻要开的海底捞并未出现。5楼除了少量餐厅,还有电影院、KTV。

3-5楼部分品牌

整体来讲,装修尚可,品牌比较接地气,人流量还过得去,客群以周边住户、企业职工、学生为主,但未满铺营业。

部分未营业品牌

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除了已开业的宝龙广场、昊域广场,滨海还有多家商业综合体在建。不过,它们都是与住宅一同拿地的,但这些住宅均已交付或接近交付,商业综合体却往往搁置多年、建设进展远远滞后于住宅。

周边即将交付的住宅

与昊域广场仅一路之隔的红星·爱琴海购物广场,当前仅少量桩基、零星工人在场施工。据悉,该项目才刚刚复工,且曾经历公司重组合并,今后运营方是红星还是远洋,也尚无进一步消息。

红星·爱琴海购物广场工地现场

同样地,住宅已经交付的富力城,商业综合体也还在建设中,但建设进展比红星·爱琴海购物广场快很多,已有多个建筑吊塔。

富力城工地现场

与碧桂园·未来城同步拿地、建设的碧乐时光,当前已建成的南区几乎整体空置,北区即将建成。两座商业建筑以普通涂料为外立面,并未体现出现代化商业建筑应有的质感与氛围。据悉,碧乐时光为散售商铺,今后将难以统一管理、运营,具体业态也无法把控。

几乎空置的碧乐时光

除去那些小型商业项目,温州市区真正意义上的商业综合体,总量依旧偏少,但滨海一个板块内却有5座建成、在建的商业综合体,这还不包括滨海六路沿线的小型商业设施,有明显的过剩嫌疑。

从已开业的商业综合体来看,宝龙广场继续开业之初的火爆之后,总体上不温不火。昊域广场开业首日人流量,并未像其他知名品牌首日那样火爆。而那些在建商业综合体的进展一个比一个慢,可以从侧面看出,商家对当前不太看好、不急于建成营业。

当天下午的宝龙广场

这些商业综合体,最终沦为开发商低价拿地的工具。

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从温州其他商业综合体来看,运营商的作用比地段本身更重要,只要是潜力地段,好的运营商也能扭转劣势、脱颖而出。那么在滨海,为什么这么多人看好的潜力板块,哪怕引进宝龙、红星、富力等知名开发商、运营商,也没能让这些商业综合体崛起?

商业综合体的主力客群是白领群体、中产阶级,但滨海的主力群体却是产业工人!当然,滨海也有一些商品房业主、大学生、企业白领甚至高端人才,再加上企业的招待需求,滨海并非不需要商业综合体。但是,他们很难同时支撑起好几家商业综合体。

龙湾本地人不来吗?他们确实逛腻了万达广场,但与其长距离驾车、经过多个红绿灯与拥堵路段,前往工业区内品牌档次更低的商业综合体,宁可继续逛万达广场,或驾车前往核心城区几家。

因此,这些开发商、运营商,也只能降低招商标准或延迟启动项目,同质化不可避免。分散布局、距离不近不远,又导致这些商业综合体之间出现恶性竞争,却无法像滨海六路几个小型商业设施那样共享客流。

滨海各大商综、商圈之间距离示意图

据坊间传闻,宝龙广场开业前的招商非常困难,都招“哭”了。看得出来,曾在其他城市有过辉煌案例的宝龙广场(宝龙一城、宝龙城)、红星·爱琴海购物广场、富力城(富力中心),在温州滨海都变得畏手畏脚。

倘若这些开发商、运营商前往地段更好、白领群体与中产阶级更集中却商业综合体偏少的鹿城、瓯海两区,或许又能大显身手,真正为温州增添商业魅力、为温州人带来更丰富多彩的都市生活。

即便要在滨海布局,若是布局在永强老城与滨海园区之间的轨道交通S2线车站旁、打造TOD商业综合体,同时吸引永强、滨海客流,再沿轨道交通向瓯江口、瑞安辐射,不仅情况会好于现状,还能为S2线培育客流。

上海红星·爱琴海购物公园。来源:大众点评

一边,不少温州人尤其是年轻人觉得,温州核心地段优质商业综合体太少。另一边,外围普通商业综合体正在持续减少。温州的商业综合体布局,如今是一场严重的资源错配。

还是那个建议:当温州市区多数大区域已拥有各自的商业综合体,尤其是中低端商业综合体已布局较多,接下来应减少甚至停止在外围布局普通商业综合体,而是更多引进中高端商业综合体,集中布局滨江商务区、中央绿轴,形成现代化商圈。

END

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