转眼间2021年就要过去了，有时我们来不及回忆总结，新的开始就已经到来。很多朋友问我：明年的楼市怎样，普通人该不该买房？如何安排家庭资产。关于明年的楼市，我写了一篇预测文章，请大家耐心阅读，一定受益匪浅。
预测1: 全国普涨时代已经结束，分化进一步加剧
分化行情包括：
1、城市分化
2、地段分化
3、产品分化
1.城市分化
大家都知道，上一波楼市上涨大行情启动于2015年。在这一年，楼市去库存运动开启，而连续降息、降准，让市场瞬间火爆。
之后，货币+棚改政策将火势烧到二三线城市以下，从而实现了一个全国性的去库存运动，最终结果是，全国房价都已经完成了翻倍。然而，我需要告诉大家的是这种机会近期很难再现了。
我相信未来说整体房价的涨跌已经没有意义，在2020、2021年有一部分城市涨得很厉害，也有一部分城市根本没有动，全国一盘棋的格局彻底打破了。
中国人口出生率下滑了，死掉的是县城的房产，而优质都市圈的房价继续上涨。未来是鹤岗化与深圳化同时存在的时代，有多少县城死去，就有多少人迁徙去新城市。
别忘了
日本早就超低出生率了，但是东京永远不缺人
美国高度城市化了，但是纽约旧金山永远繁华
中国也不可避免走向老龄化，低出生率，但是五大优质都市圈永远不缺人，永远繁华，房子不买还涨。
那些说中国人口出生率下降，房价就不行的人直接拉黑吧。行不行不是一句话就能回答的，要分地域来判断。
2.地段分化
本轮上涨，广州涨得很凶，但是仅限于天河、黄埔，海珠东，其余板块涨幅很有限，甚至没怎么动。不光如此，据我们观察之前的东莞，深圳，上海亦然。
理论上来讲，一个城市经历完整的上涨周期顺序如下：领涨，补涨，普涨。
因为楼市存在“需求替代”效应 ，买不起优质的，就买次优的；买不起次优的就先上车…
所以房价上涨会从核心板块向边缘扩散，最终完成一整轮行情。
那为什么现在突然见不到“普涨行情”了呢？
因为信贷刺激不够充分，购买力跟不上。
本轮信贷刺激不够充分，没有首付两成；限购限贷没完全放松，造成这次主要是优质板块上涨，便草草结束行情。
3.产品分化
产品分化不必多说了，即使在广州这么猛的行情里，老破旧，楼梯房还是卖不上价，年轻人看不上，出手困难，其他城市相信也大抵如此。
原因很简单，不展开分析了。记住一点，手里有老旧住房的尽早卖掉置换。
预测2: 调控政策逐步放松
下面这个链条无法长期被打断，否则财政连锅都揭不开，大量地铁，公路，学校，医院工程等着资金建设，而公务员，教师，医生等人员的工资也无从着落。
政府本身不是企业，不会产生利润，却要维持庞大的组织开支，资金来源主要有三个：卖地搞房地产，印钞，收税。大家选一个吧。
疫情来了，餐饮旅游倒闭
反垄断了，互联网失业
打击教育培训机构了，1000多万人集体下岗
地产融资三道红线，开发商排队死给你看
原材料大涨，制造业陷入困境
经过今年的多番折腾，中国经济成功下滑，再加上调控政策的多重打压，现在应该是未来5年楼市的底部。
现在楼市是中央和地方的博弈，卖地权在地方手里，但货币权在中央手里.地方不卖地就没钱，本质上地方有推动房价平稳上涨，健康增长的冲动.
但是中央认为：顶，卖地的钱你们捞走了，但债务风险却是国家的，不干。所以平时会拽紧货币，只有地方活不下去了，才适度宽松。
松松紧紧又三年，形成了中国特有的政策周期。目前经济已经到了临界点，明年开始，是逐步走向宽松的楼市周期。
预测3: 降准、降息即将来临
降准降息与楼市宽松是一脉相承的，中国的债务决定了2022年必须实施货币宽松，这是五年前注定的事情。
（2021年央行取消了总闸门和不搞大水漫灌的说法，意味着什么）
2016-2021，正好跨了5年，楼市掀起新周期，不管你愿不愿意、高不高兴、接不接受，统统不重要。因为周期不可抗，需求不可挡，趋势不是人力可以改变的。
每次经济波动之后，都会带来一波房价大涨
2003，非典
2008，金融危机
2012，次贷危机
2015，高库存
2020，新冠疫情
以上时间节点过后，都引发了房价大涨。因为大灾大难之后，必是货币宽松，从而推动资产价格上涨。危机之中，人们的信心不足，恰恰是聪明人应该出手买房的时候。
人们往往只看到短期的危机
而忽略了中国经济持续增长的生命力
资本市场一定要跑，等周期，房子其实就是我所讲的跟着城市成长，不必过于在乎波动，只要长期趋势良好，最终一定会超额回报。
大多数人的一生，就是随着大众，随着主流的人生方式度过，他们的人生轨迹都大同小异，他们做着大多数人都在做的事情，最后得到一个和大多数人一样的结果。
大家努力工作了几年，终于攒了一笔财富了，接下来会怎样？对，新一轮货币宽松来了，这些财富又去了别人的手里。每隔几年就会财富转移一次，总之大家是攒不起钱的。
预测4: 新房迎来捡漏的机会
这段时间开发商非常难受，疫情来了都他们没有事，但是高层的几个政策下来，他们就吃不消开始让利销售了。在楼市高峰时期，他们可是趾高气扬的：全款往里走，贷款的把车挪一下，真是有钱也买不到房子。
记得很多年前，我自己出手买房的时候，开发商也是无所不用其极，在大型商业综合体搭舞台搞宣传活动，到售楼部看房送油送米…
但凡这个时候出手买房，第二年房价都会大涨一波，所谓物极必反，否极泰来，事情到了临界点，就会出现反转。
明年3月两会前后，人民需要信心，国家肯定会货币宽松，刺激楼市，提振经济，那个时候，开发商就会取消折扣，全部涨价出货。
所以，真的要捡漏，也就是最近这几个月，明年开发商活过来就没机会了。
预测5: 一线城市北京及部分优质二三线城市房价上涨
一线城市中的广州、上海，深圳没有机会了，因为刚刚涨完一波，而且是涨得很充分的，高潮过后是低谷，人要知足，不可能涨完了还涨，天天高潮。
一线城市中的北京是唯一没涨到位的城市，北京2000万人口，不缺购买力。北京买房要交5年社保，上一轮楼市调控是2017年，经过五年，又有一大批人攒够了社保，所以北京明年即使不大力放开楼市，房价也会涨一波。
2016年上海收紧政策，5年社保，2021年即使没有大力刺激，上海房价依然猛涨了一波，这里面的道理是一样的。
北京涨了，那些来不及攒社保的刚需，为了孩子读书和上班通勤，肯定会就近选择北京周边的地区，40来分钟到国贸CBD，将来开通地铁，同时有很多产业规划落地的燕郊是他们最好的选择，这也是我为什么看好燕郊明年行情的主要原因。
至于优质二三线城市，我认为很多地方的房价已经是底部，刚需自住不应该再等了。
预测6: 两会前后，国家会鼓励刚需进场，救开发商，救地方政府，拉动经济
中国的经济已经够差了，疫情那一年都没有这么严重的经济下滑，但是今年我们看到了，GDP数据非常难看。我们还要实现共同富裕，保住就业率是第一个前提。如果大家连工作都保不住，还谈什么共同富裕呢？
就在这几天高层已经开始释放信息了。其实在中国，政府要做什么事情，一定会提前通过媒体宣传将其合理化，打击楼市是合理的，放松楼市也是合理的，理解了这个你才算明白中国的政策逻辑，任何事情都能翻转过来。
预测7: 老破旧住宅将卖不动，价格进一步下跌
今年很多读者跟我抱怨手里的老旧住宅很难出手，问我继续拿着有没有必要。其实按目前年轻人的购房口味来看，老旧住宅以后会越来越跑输大市，新房或次新房涨50%，老旧住宅涨15%，甚至10%以下都可能，慢慢就跟不上了。
如果你的资产上涨不能跑赢大市，意味着什么？
意味着你相对变穷了
你变穷了，以后换房就越来越难，最终可能一辈子就守着一套破破烂烂的房子安度余生，而别人就不断换房置换，住上了大平层。
预测8: 县城的房产将套牢
县城的房子真的别买了，也不要花钱回农村建房了，以后都是空置废弃的。
你老家的房子，一年住多少天呢？
在东北鹤岗有大量空置的房子，房子是很好的，就是没人住了。
有人说：县城是根啊！
其实说这种话的人，大部分都是45岁以上的中老年人，其实就投资而言，一个没有未来的地方，不值得把人生仅有的资本浪费在那里，当然了你如果发达了，赚了几千万，要光宗耀祖，在老家买一套也是情有可原的。
现在县城的房价还有这些中老年人撑着，再过十年，二十年，那时县城的房产最终就只能留给老鼠住了，就像日本和美国衰落的城市一样。持有多套县城房产的人，自己也可以想想，你的子女以后愿意在县城或者农村生活吗？
做投资要追逐年轻人的趋势，互联网公司的股票，优质城市的房产，还有各种炫酷的科技，这些领域才有可能爆发性增长，才是你应该下注的地方。
醒醒吧，中国房价普涨时代已经过去了， 人口下降，死掉的就是县城的房产，北京上海永远不缺人。
最后，说一个事情，某人因为手里有十几套房，可能会被征收房地产税而在相亲活动中被嫌弃，其心仪的女子选了只有一套房的工薪一族…
关于这件事大家怎么看呢？请在评论区留言。
好了，今天就讲到这里，散会！
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