在二手房交易网站搜 总价1000万以上 的房子，出来的基本都是建面300㎡以上的别墅或低密洋房。
不过，有一个小区是例外。
圆融公馆 ，这个层高 28-30F的纯高层小区 ，却挂出了一套 总价1100万的毛坯房源 ，建面约331㎡，单价33233元/㎡， 低于小区整体挂牌均价约2000元/㎡。
圆融公馆整个小区一共才 4栋楼，284户 ，2013年开盘价就是 17500元/㎡起 ，是南通的 老牌豪改楼盘 ，长期低调隐身在主城核芯地段。
作为国企圆融首入南通之作，如今已经交付近10年，圆融公馆小区品质能否配得上“身价”呢？今天我便来到小区一探究竟。
本文重点：
真富人小区！圆融公馆2013年开盘均价高于市场价近10000元/㎡，建面约142-331㎡，是南通zui早一批全屋地暖5A级精装交付的高层准现房，交付8年房价涨了约18000元/㎡；
小区人车分流，外立面质感非凡，绿化率高达约55%，社区景观由李嘉诚御用设计师打造，四重坡地景观搭配自然水景颇具格调，但由于是纯高层小区，中低楼层采光不佳；
曾深陷质量门！交涉6年终于如愿，业主拉横幅欢迎龙湖物业进驻，小区环境得到较大改善，但公区仍发现不少墙皮脱落、渗水发霉现象，楼道多处正在瓷砖铺贴，成果粗糙；
主城工农路核芯，下楼即圆融金鹰购物中心，在建地铁1、2号线交汇，且位于三中施教区内，中介直言这个小区99%都是买来自住，二手流通性很低，更有业主表示涨到4万/平也不卖。
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01.
南通主城正宗“豪改”小区
圆融公馆交付8年涨了约1.8万/㎡
一个盘到底算不算 “富人盘” ，看它的 开盘价格、起步户型和供应量 就可以了。
圆融公馆2013年首开，价格 17500元/㎡起 ，而当时南通崇川区房价的平均水平不过 9000元/㎡左右 。
小区体量很小，4栋楼总共才284户，层高28-33层， 起步户型建面约143㎡ ，主力户型是 186、230㎡的大平层 ，还有非常少的 331㎡户型 。 也就是说在8年前，圆融公馆总价就250万起了，妥妥的富人小区。
其中建面约143㎡、186㎡都是三房两厅，建面约230㎡是四房，三个户型都是多开间朝南，南北通透。
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目前贝壳找房上这几种户型都有房源在售，其中建面约186㎡的大三房，是当时卖得较好的户型。
该户型动静分离，光客厅开间就有约7米，典型的改善户型设计，有点像万科揽境建面约260㎡的大平层。
除此之外， 圆融公馆还是 南通较早一批全屋地暖5A级精装交付的准现房 。
根据当时的宣传资料，小区配置 12大精装系统 ， 大金中央空调、杜拉维特洁具、汉斯格雅五金、冠军瓷砖、菲林格尔高端集成橱柜和地板、高端垃圾处理器等，全屋采用水地暖设计 ，温足顶凉。
这种精装品质在当时的南通新房市场是 非常超前 的。
样板间实景
圆融公馆2013年中开盘，由于是准现房，仅半年时间就迎来提前交付，目前贝壳找房上二手房挂牌均价为35186元/㎡， 交付不到8 年，房价涨了 约1 8000元/㎡。
02.
55%高绿化率+精致社区景观
纯高层小区逃不过的采光难题
今天上午，我来到圆融公馆小区实探，穿过圆融购物中心和圆融嘉悦阁，就来到了小区正门口，小区实行 全人车分流，车辆均从大门一侧进入 。
小区门口虽然有门卫站岗，也设置门禁，但 进出小区不严格 ，门卫大哥看到有人来还会主动帮忙开关门。
值得一提的是，圆融公馆周边的住宅小区很多都是 楼层比较矮的安置小区 ，外立面比较粗糙。
对比之下，圆融公馆 白色为主、灰色为辅 的建筑外立面就显得非常有质感，而且也经受住了时间的考验，交付近10年依然 历久弥新，观感上佳 。
进入小区之后，首先映入眼帘的就是一处 中央景观 ，特色叠水墙和法式风情的石柱有机搭配，不过现在冬天水池的水都被抽干了，看起来光秃秃的。
目前南通市面上的高层小区，绿化率基本上都在35%左右，而圆融公馆的绿化率 高达约55% ，丰富的绿化在小区内部可以非常直观感受到。
从中央景观往左侧走，就是一条 藏于绿荫的社区小路 。
继续沿着弯曲的青石板路前行，会发现小区内有好几处 绿地都是有坡度的 ，应该是在设计之初就依托了原有的自然坡度，高低错落。
多重坡地景观配合自然水景，通过 叠花、选石、理水 营造出自然清新的有氧社区生活空间，格调满满。
蜿蜒曲折的 花园小路 也是散步、遛狗的好场所。
小区内含多处 亭台石椅 ， 儿童游乐设施、成人公共健身器材、泳池 等应有尽有，美中不足的是水景和泳池都没有打理、儿童游乐区的 地面已经开裂 。
小区内设置 宠物便纸箱 ，有不少流浪猫的踪迹，还有业主把兔子养在楼下草坪上。
整体来看，圆融公馆就 像是一个生长在森林公园的小区 ，生态宜居度很高。
不过，由于是纯高层小区，圆融公馆也面临着中低楼层采光不佳的难题。正值中午，从拍摄的照片来看， 小区中间两栋楼至少一半楼层笼罩在阴影之下 。
03.
曾经精装质量、物业服务堪忧
圆融公馆改头换面后仍有不足
2019年，有业主爆料圆融公馆 精装质量差，房屋严重漏水、发霉，甚至电梯骤停、浴室玻璃门自爆 等问题重重。
来源NTTV6点档
小区业主与圆融自持物业也是矛盾重重，不但不解决问题还要求 物业费翻倍涨到4.11元/㎡/月 （不包含公共能耗费）······
业主提供
时隔两年，在业主的齐心协力之下，圆融公馆成功将原来的物业 换成了龙湖物业 ，当时还直接拉横幅欢迎， 此后半年更是二手房价格直接飙到3.8万/㎡ 。
单纯因为 换了个物业就涨了约4000元/㎡ ，虽然一定程度上说明了更换物业之后，业主对小区的品质、环境更有信心了，但也不排除业主抱团涨价的嫌疑。
而圆融公馆 电梯、房屋精装质量的问题，是否得到了有效解决 ，也是我本次实探的重点。
首先，小区的 单元门常闭，都是刷卡才可以进入 ，可以看到进门的地毯已经换成了龙湖物业。
入户大堂都是 精装修，垃圾桶一字排开 。
入户大堂装修风格偏欧式，中规中矩，以暖色调为主。不过有几处已经出现 比较严重的墙皮脱落、渗水现象。
另外，也可以发现过道的 瓷砖有脱落危险 ，有的张贴了物业的警示标语，有的则正在维修中。
圆融公馆的 电梯内外部装修都是比较精致的 ，电梯上方挂着一个红色小香囊，需要刷卡才能上楼。
乘坐电梯的过程也 比较平稳，没有颠簸 ，也会有“即将开门、即将关闭”的语音提醒。
值得一提的是， 非机动车不可以通过电梯上楼，而且业主也不可以携带宠物乘坐电梯。
小区的入户公区 地面墙面都是贴砖的 ， 深棕的色调 感觉精致又大气， 消防栓也是隐藏式设计 ，非常美观。
不过小区 楼道是大白墙交付 ，而且可以发现 地面的瓷砖贴得比较粗糙 ，很多地方不平整，有一定的安全隐患。
虽然物业张贴了楼道不能堆放杂物的告示，依然有不少业主的 杂物堵在安全通道口。
地下同样是精装入户。
小区的地下车库铺设 环氧地坪 ，整体开阔明亮。
除此之外， 小区入户、架空层、楼道有好几处出现墙皮脱落、渗水现象 ，有些地方可以 明显看出后期补救的痕迹 。
整体来看，在 更换物业以后，小区内部卫生、环境得到了较大改善 。但公区仍发现不少墙皮脱落、渗水发霉现象，楼道多处正在瓷砖铺贴，成果粗糙，不符合小区高端改善的定位，希望后期有所好转。
04.
左手地铁，下楼即商场
业主自信认证：小区实打实的自住抢手货
圆融公馆位于崇川区工农路旁， 双线地铁交汇、下楼就是圆融商场，还在三中（学田中学）施教区内 ，可以说是名副其实的市区“高富帅”楼盘。
目前该小区在贝壳找房上也只有 10套 房源在售，总价最低的一套也要将近490万，大户型+高总价，小区的二手流通性确实不高。
近两年小区只有 3套成交记录 ，两套建面约140㎡，一套建面约230㎡。而当时被富人追着买的 建面约180㎡户型，至今没有房源成交 ，可见小区的改善自住属性非常高。
我在实探过程中也遇到了一位带着孙女晒太阳的大爷，他表示 住得很满意，不清楚现在这里的房子卖多少钱一平，笑称涨到4万/㎡也不卖 。
附近中介也直言，圆融公馆小区应该 99%都是买来自己住的，要卖也是为了置换，卖得话基本上都要500万一套，所以来咨询要求带看的人很少 。
大家觉得花500万买圆融公馆值吗？欢迎留言讨论。
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