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富力成“负力”:李思廉怎么办?

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华祥名搜神记 2021-11-28 16:13
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▲李思廉 | 富力集团联席董事长

李思廉,还能卖点啥?富力离暴雷还有多远?

原创 | 商业大咖研究院

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早在2017年完成和万达王健林的“世纪交易”后,富力集团联席董事长李思廉就提出2020年实现3000亿元销售额。

据此计算,2019年富力就应该完成超1500亿元的销售目标。

可连续两年失约年度目标后,李思廉已经闭口不提当初的3000亿“梦想”,因为他要面对“缺钱”这个残酷现实。

8月24日,富力地产发布半年报,李思廉的表态急切:

“价钱合适……都可以出手。”

到了危急关头,在李思廉的眼中富力手中已经没了“非卖品”。

这意味着富力近些年斥巨资购入的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等要“吐出去”——“呕血”的那种。

能让前些年攥着大把钞票大肆购入资产的富力地产,如此急切地变卖还没捂热的各种资产?

唯有一点,那就是他们缺钱了!

从“三道红线”方面来看,富力地产是为数不多全部踩中红线的房企之一。临近年底,钱债关系恶化,刺激着李思廉“卖卖卖”!

数据显示,截至2021年6月底,富力地产总有息负债减少了164亿元,由2019年底的1971亿元下降至1433亿元,仍有超千亿的负债,而让李思廉一筹莫展的短期借款约为519亿元!①

除此之外,富力地产的“三条红线”仍旧飘红,现金短债比0.25倍,面对临近到期的短期债务,富力地产确实捉襟见肘。

截至2021年6月30日,富力地产的短期借款(借款时长不超过一年)达136.28亿元,相比于上年末的109.20亿元,净增长24.80%。

同时,长期借款当期部分(借款时长一年以上,但将在一年内到期)为382.76亿元,二者加起来的短期债务依然高达519亿元。

而在同一时期,富力地产的现金及现金等价物为127.64亿元,相比于2020年12月末的256.73亿元,净下降129.09亿元,降幅达50.28%。②

由此可见,富力地产可能没钱还债了?

这也就是开头出现,董事长李思廉急切透露出一个信号——“价钱合适,将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。

富力地产是老牌上市房企,从广州出发,拼出“华南五虎”的名号,在早些年,坊间对富力地产的态度不错,觉得可靠。

李思廉的腰包里,从不缺“香饽饽”,但也得卖出一个好价钱才行。

2

钱缺的多,缺的紧,李思廉也卖不出一个好价格,都成了“贱卖”,被业内人士指责成“掏空富力”。

从2020年开始,富力通过购地策略、资产出售、股份增发等措施,削减债务。

富力地产两大股东李思廉、张力,于近期对外宣布,将为富力地产提供约80亿港元的股东资金,预计于未来一至两个月内完成,用于改善企业现金流状况,增加偿债能力。

根据相关协议,富力地产预期于9月21日收到约24亿港元。而在拿到这笔钱的第一时间,富力地产首先用于回购优先票据。

9月21日当天,富力地产回购2500万美元2022年及2023年到期优先票据;6天后的9月27日,富力地产继续赎回2021年到期2亿美元优先票据,票面利率8.875%。③

在目前的大环境下,地产行业“雷声”不断,相比于其他老板圈钱跑路的恶劣行为而言,李思廉和张力的回购动作,对于降负债的效果显然微乎其微,但确实有不小提振市场信心的作用。

即便富力地产两个老板的80亿港元全部到位,相较于519亿元的短期债务而言,只能算是杯水车薪。

富力想回血速度加快,就得加快出售资产——

富力向黑石关联的基金出售广州富力国际空港综合物流园70%权益,回血63亿元;

出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业,产生约59亿元的现金款项;

公司通过配售2.57亿股新股,募资净额约达24.98亿港元,用于偿还债务。

除了以上部分出售企业资产,用以偿还短期债务之时,富力也打起目前和房地产挂钩的领域里最吃香的物业公司。

克而瑞数据显示,仅2021年8月物管领域就有17起新增收并购案例。在富力地产的口袋里,富力物业无异于是培养的最得体的“一子”。

截至2020年底,富力物业552个在管项目已有7160万平方米在管建筑面积,集中分布于粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈的一线、新一线与核心二线城市。2019年开始盈利,2020年净利润已有2.39亿元。

20201年4月底的时候,富力物业已在港交所递交招股书,参考克尔瑞统计数据,与富力物业规模相近的旭辉永升服务,同期市值已经超过300亿港元。

眼看他蒸蒸日上,眼看他被“百亿贱卖”。

9月20日,由亿万富豪杨国强家族控制的、国内营收第一的物业公司碧桂园服务发布公告,与富力物业签订股权转让协议,将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。

卖得轻松爽快,可对于李思廉而言,这属于“卖子求生”。

除此之外,富力地产还在搞打折销售,用价格牺牲来的血维持难以挂住的销售业绩的脸面。

用低价,换取生存资本,11月5日,富力地产发布业绩公告显示:

2021年10月实现销售收入106.7亿元人民币,相比于上年同期的160.5亿元,同比下跌33.94%;

2021年10月实现销售面积98.4万平米,相比于上年同期的132.1万平米,同比下跌25.52%;

2021年10月的折合销售均价1.08万元/平米,相比于上年同期的1.21万元/平米,同比下跌11.65%。④

金九银十,一直都是房地产行业的传统销售旺季。但富力地产这两个月的销售均价相比前几个月,以及去年同期,都有大幅度下降。

累计至2021年10月底,富力地产总销售收入约人民币1038.7亿元,销售面积达约804.8万平方米。

按照其2021年设定的1500亿元销售目标来看,目前富力地产已完成全年销售目标的69.24%。

富力地产想要在两个月“寒冬季节”内,完成500亿元的销售目标,以富力地产月均百亿的销售水平而言,被外界称为这几乎是不可能完成的事情。

再者,富力地产作为房地产行业,在2020年,和2021年的拿地也出现了“裂痕”,被质疑是否有可以持续之力。

在中指研究院公布的2020年房企拿地的最新榜单中,没有在榜单里发现富力地产的影子,已经跌出前100名,远不及2019年全年拿地金额排名48位的名次。

到了2021年上半年,房企在首轮“两集中”供地血拼的时候,富力只用19.5亿元买了4幅地块,平均地价仅为3500元/平方米,多数为各地城市更新项目。

最新的富力拿地消息,也停留在2021年6月25日。富力竞得武汉市1宗住宅用地,楼面价6369元/㎡,溢价率1.84%。

无论如何,缺钱的富力在不断的变卖资产,补上不断漏风的窟窿,“贱卖”资产是不能不行的手段,总不能死乞白赖的拖着。

3

进入十一月,房地产行业迎来难得的飘红“周”,即便是深处泥潭之中的富力地产也乘着东风开心了几天。

然而在11月15日,富力地产再次大幅下挫,最终收于4.060/股,跌幅高达9.978%,几乎跌停。

这可能就是回光返照了一会儿!富力地产深陷“三条红线”旋涡之中,难以脱身的情况下不会有持续飘红的契机。

何况早在11月9日,汇丰就将富力地产评级下调至减持,目标价为3.20港元/股。

受该消息影响,富力地产股价在当天大幅下滑5.25%,收于4.15港元/股,相较于今年6月高点9.94港元/股,跌去近60%;其市值也从372.98亿港元,缩水至155.72亿港元,足足蒸发了217亿港元。⑤

除此之外,穆迪(位于美国纽约曼哈顿,该公司是著名的债券评级机构)将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”,并将富力地产的评级从“B3”下调至“Caa1”,评级展望均为“负面”,标普和惠誉也紧随其后,下调了富力地产的评级。

这些债券评级机构并非空穴来风,而是对富力地产的现状的担忧,同时展望不到他好的未来。

富力地产拿地面积的下滑,也意味着富力地产后续可能有所发力,销售环节也会受到波及。

标普预计,2021年富力地产的合同销售额将下降13%-15%至1280亿元-1300亿元,并将在2022年进一步下降4%-6%。

同样,富力地产的销售和回款速度放缓,即意味着其现金流的减少,会直接影响其资金状况,从而加大富力地产降负债的难度。

如此富力地产就陷入了一个变卖资产,低价销售还债——没钱拿地——销售乏力无法补充现金流——借钱还债的死循环之中!

三道红线下,没有一个房地产企业可以安稳度日,都在战战兢兢地“去红”,维持企业的健康发展。

李思廉做了,但,还走在路上,想必已身心俱疲。

但不得不做!

4

缺钱,不能缺信心。

钱没了可以再赚,但一旦心死了,那一切就完了。

注:

①:2021-11-16,信息新报,《富力地产销售失速,短期偿债压力仍不容忽视》

②:2021-10-13,今日头条,《富力还能卖点啥?张力与李思廉的狼狈与尊严》

③:2021-10-21,今日头条,《富力地产距离“暴雷”还有多远?》

④:数据来源中商产业研究院

⑤:2021-11-09,观察者网,《房地产销售减速,富力地产或将失约年度目标》

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