进入2021年，尤其是下半年以来，“跌”字似乎成为了房地产市场的一个常见字眼。
据国家统计局的数据也显示，10月份全国商品房销售均价为每平方米9962元，已经跌回了“万元以内”，值得注意的是，这是2021年第一次单月销售均价低于万元水平。同样，统计局的数据还显示，10月份全国70城的房价水平接近于“普降”状态。具体来看，新房方面，52个城市的房价水平呈现环比下跌；二手房方面，64个城市的房价水平呈现环比下跌。
房价呈现下行调整的态势，说明楼市调控已经取得了显著的效果。对购房者来说，这自然是一个期待许久的好消息，一来可以减少首付、月供等购房成本，降低购房的门槛；二来对于很多购房者来说，处于买方市场往往可以遇到捡漏的机会，以更低的价格买到心仪的房子。但是，几家欢喜几家忧，并非所有人都乐见房价下跌，尤其是对于已经买了房子的老业主来说，房价下跌就意味着房子的贬值，家庭财富的亏损，所以他们自然会持反对的态度。
因此，不少已经买房的老业主就提出了两个方案：要么退房，要么退差价。
01
前段时间，武汉某楼盘就出现了由于房子降价，老业主向开发商讨要说法的情况。据报道，该楼盘最高点时卖到每平方米1.5万元-1.6万元，而此次降价卖到了每平方米1.1万元-1.2万元，降价幅度达到20%-30%。这是什么概念呢？假设购买了一套100平方米的房子，相当于无形中就亏损了30万左右，这大概是一个普通家庭四五年的收入水平。实际上，对于刚需来说，哪怕房价下跌1%，可能都难以接受。因此此次降价的举动引发不少老业主不满，纷纷向开发商讨要说法，要求退房或补差价。不过结果是，当地管委会回应，该楼盘的降价行为并未违反《商品房销售管理办法》规定，而且其中不少人甚至由于变成了“房闹”而被拘留。
实际上，除了武汉外，进入2021年以来，受“三道红线”、“房贷集中度管理”等楼市调控政策的影响，再加上开发商面临较大大的债务压力，太原、天津、济南、郑州、石家庄、桂林等全国很多城市都出现了房价下行调整的现象。笔者一个朋友也遇到了这个让他头疼的问题。
据他介绍，最近两年，他一直都有买房的计划，但由于房地产市场一直处于调整之中，所以他并不急于入手。不过，2020年年底的时候，他接到了不少房产中介打来的电话，都告诉他正值年底，各大开发商都在忙着冲刺年终的业绩目标，现在是房价最低的时候，过了年之后，房价就得向上调，所以现在是最合适买房子的时候。与此同时，家里也一直催着他赶紧买房，以便把结婚的事情提上日程，所以考虑再三后，他就购置了一套100平方米的普通住宅，最后的折扣价大约每平方米1.6万元。
不过，进入2021年之后，房地产市场一直比较冷清，市场温度甚至比2020年还要更冷一些，当初房产中介口中的房价上调不仅没能实现，他购置的楼盘每平方米甚至又下调了3000元。朋友说，如果今年下半年买房，要比去年年底买房省下30万。因此，对于开发商的降价举动，他一直都有些心里不平衡，尤其是很多业主每天都在业主群里发布一些关于房子降价的消息，这让他有时候更加郁闷。因此，他尽量不去理会这些消息。
另外，他还告诉笔者，房子从1.6万跌到1.3万，所以最近半年多，经常有不少业主主动去售楼处找开发商讨要说法，并且还给开发商提出了两个方案，要么退房子，要么退差价。不过，对此开发商也一直都没有正面回应，或者说根本没有给予理会，而是一直保持沉默。即便个别置业顾问会回复，也无外乎都是统一的一些说辞，比如房价调整是受市场变动、销售阶段等因素的影响。对于这样的答案，虽然他们都无法信服，也无可奈何。
02
其实，笔者认为，开发商选择沉默也不难理解，因为他们根本无法满足老业主提出的退房或退差价的要求。就拿上文中武汉的例子来说，此次降价之前，前期已经卖掉了大约3000套房子，所以不管是退房子还是退差价，再乘以3000之后，这都不是一个小数目。
那么，我们应该如何看待每当降价时，老业主要求退房或退差价的要求呢？其实，对任何一件商品来说，如果你前脚刚高价购买了，别人后脚就以更低的价格购买了，谁都会心里不平衡，更何况是房子这种动辄上百万的大宗商品呢？毕竟，房价从1.6万跌到1.3万，很多家庭都会损失不少。所以，这些老业主提出一些要求也是人之常情，我们应该保持理解。
但从更理性的角度来看，凡事都应该依合同、规则行事。购房之前，买卖双方都签订了购房合同，退房、退款的诸多情形都已经列明，所以买卖双方就应该遵守合同规定。当然，如果是房子出现了质量问题或者购房合同规定了其他可以退房、退款的情形，那么老业主要求退房或退差价无可厚非。但如果没有，买卖双方就应该遵守基本的“契约精神”，否则合同也就失去了存在的意义。
其实，买房之后，老业主只允许房价上涨，不允许房价下跌，这似乎怎么也说不过去，否则如果开发商认为自己卖亏了，是不是也可以要求老业主来补偿差价呢？这样换个立场来想问题，似乎一切就都豁然开朗了。
实际上，和老业主一样，开发商同样不愿降价卖房，只是迫不得已罢了。对于开发商来说，选择降价卖房，往小了说会压缩利润规模，而往大了说，可能会损害好不容易积累下来的品牌信誉。但是如果不降价卖房，那么就无法加快销售和加快资金回笼，这样就容易引起资金链紧张，甚至关乎企业的生存问题。
据报道，去年9月，河南省房地产商会曾在郑州召开会议，其中50多家房企代表参加，并在会上达成了一致意见， 均表示不会带头降价，成立了“不降价联盟”。他们给出的理由主要有以下三点：1、降价会使得老业主的资产缩水，从而引起老业主的过激行为。2、降价会对金融、建筑等行业造成影响。3、购房者本就买涨不买跌，如果降价，房企也很难达到预期的业绩目标。如今再看，一年时间过去了，受房地产市场不断降温的影响，各大楼盘仍然在通过积极打折促销的方式来吸引购房者，来力保业绩，所谓的“不降价联盟”也只是个形势罢了，所以对开发商来说，以价换量也是无奈之举。
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最后，为了避免遇到刚买完房子就亏损的情况出现，笔者给出3点提醒和建议，仅供准备买房的购房者参考。
1、受“三道红线”、“房贷集中度管理”的影响，房地产调控仍会持续，与此同时，国家已经明确表态未来要用3年左右的时间整顿房地产市场秩序，所以很明显，房地产市场将会长期处于调整之中，对于购房者来说，应该保持理性，摆正心态，摒弃房价只涨不跌的幻想，同时也不要想着只要闹一闹，吵一吵，就能从开发商那里轻松拿到补偿。
2、在买房的过程当中，不要因为贪图折扣和便宜而忽视了房子的品质，购房者最好避开地段偏远，房龄超过20年以及缺少物业管理的房子。事实都已经证明，每当房地产面临调整的时候，此类房子最容易受到影响。因此，购房者应该认准地段好、配套全、品质高、物业好的房子，即便房地产出现了一些波动，这样的楼盘也可以更好地保持抗跌性，可以为业主省去很多不必要的麻烦。
3、众所周知，在签订购房合同的时候，我们都会在合同里约定开发商逾期交房、逾期不能办理房产证的违约责任等，同样的情况，购房者可以和开发商协商能否在购房合同里对楼盘降价行为进行约束，也就是设定所谓的“保价期限”，这样就可以避免买房后不久就遭遇降价的现象。一旦开发商违约在先，购房者自然可以根据合同来要求退房或退差价。在日常生活中，设立“保价期限”的案例并不少见。
针对老业主提出的这两个方案，你怎么看？欢迎在评论区说说你的看法。