楚国古都，三国荆州。熟悉这座城的人都知道，城南片区一直存在感不强，在房地产市场更是鲜有成交。
去年11月18日，城南片区P（2020）026号地块被个人王学杰以成交价2.53亿元拿下。在荆州，个人拿地实为罕见，“隐形富豪”引发无数猜测。
对于一个区域而言，一年或许就是沧海桑田。随着今年11月11日荆州市大学城规划建设动员大会召开，城南这片“被遗忘的土地”插上了腾飞的翅膀。
位于大学城区域内、坐标曲江路北侧的P（2020）026号地块网红地块有着怎样的进展？
笔者前往探访发现，时隔一年，这里杂草丛生，几乎看不到动工迹象。
P（2020）026号地块外围
个人拿地整一年 工地上杂草丛生
“隐形富豪”个人拿地的故事，在荆州楼市一度热度很高。
去年11月18日，荆州城南片区P（2020）026号地块国有建设用地拍出。荆州市自然资源和规划局国有土地用地使用权成交公示显示，这一地块位于荆州区曲江路北侧，土地面积47689.52平方米，容积率不大于3.0，性质为商服用地40年，城镇住宅用地70年，受让人为王学杰，成交价2.53亿元。
根据荆州市自然资源和规划局发布的《2021年1-3月建设用地规划许可证公示》信息，该地块项目名称为玖玺瑞园，由荆州玺瑞置业有限公司开发。
而“爱企查”显示，荆州玺瑞置业有限公司成立于2020年11月26日，即拿地之后的第8天，共有股东4人，其中王学杰持股90%。为开发这一地块而成立新公司的意图，显而易见。
项目建设总投资4.3亿元，共有10栋17-33层住宅，1栋2层商业、底层临街商业、配套用房及一层地下室等，总建筑面积176721.88平方米。
围挡起来的P（2020）026号地块
网红地块的光环，加上项目不小的体量，自然引发大量关注。11月20日，笔者驱车来到郢都路，令笔者意外的是，整个地块被蓝色围挡包围，看不到建筑工人穿梭，也听不到机械轰鸣声。
透过偶尔打开的工地大门，现场一览无遗。工地上杂草丛生，除了闸机通道以及与入口相连的洗车槽建好外，仅有一栋两层建筑矗立在地块临街一角，再无其他施工迹象。
郢都景苑小区与玖玺瑞园一墙之隔，其8号楼业主说，“家里窗户正对着这片荒地，一年了，几乎没有什么动静。”他猜测，前一阵完工的那栋建筑应该是售楼部。
在附近做生意的当地人也满腔疑惑，只知道这里是一个房地产开发项目，但一直按兵不动。“几个月前，紧挨它的曲江路工程也停工了，这一片说不定有什么新动向。”
大学城建设重启 城南不再被遗忘
这个“新动向”就是荆州大学城。对于荆州城南片区而言，重启荆州大学城，仿佛让它站上蝶变的风口。
P（2020）026号地块
其实，城南片区打造成大学城的想法，由来已久。这里汇聚了长江大学、荆州职业技术学院、湖北中医药高等专科学校。近年来，长江大学东校区南扩工程一期投入使用，荆州职业技术学院得以扩建，湖北中医药高等专科学校知名度不断提升……城南片区大学蓬勃发展，达到了打造大学城的规模起点。
今年年初，荆州市亮出了“十四五”规划纲要。GDP达到4000亿元，加快建设长江中游两湖平原中心城市，成为这座城市新愿景、新方向。“打造学城、产城、创城融合高地”提上日程，荆州大学城启动顺理成章。
今年7月份，荆州市自然资源和规划局启动了《荆州大学城概念性规划及重点片区详细规划设计招标》。一个月后，《中标（成果）公告》发布，由上海同济城市规划设计研究院有限公司（联合体：荆州市城市规划设计研究院）中标。
大学城概念性规划范围：西抵江汉运河，南至荆江大道，东至南湖路，北到护城河南路、复兴大道，规划总用地面积24.8平方公里；其中核心区北至学苑路，西至西环路，南至荆江大道，东至南湖路围合区域，规划总用地面积5.16平方公里。
打造荆州高质量发展的新的增长极，成为大学城使命之一。
11月11日，荆州市大学城规划建设动员大会召开。市委领导强调，大学城项目已经具备铺开战场、由蓝图变为现实的基本条件。“要咬定目标、齐心协力、大干快上，迅速掀起大学城项目建设的热潮。”
一直被遗忘的城南片区，即将翻开全新的篇章。
为何迟迟不动工？ 引发“捂地”猜测
荆州大学城拉开建设大幕，对城南房地产来说，自然也是千载难逢的利好。
放眼荆州楼市，这几乎是一个可以忽略不计的区域。根据媒体报道，2021年10月，荆州楼市商品房销售1565套，面积17.23万平方米。其中城南片区成交面积仅339平方米，均价6082元/平方米。
王学杰拿地的前五年，城南片区几乎无土地成交。目前，整个片区在售新盘仅一个，即位于郢都路与学苑路交汇处的美力金都公馆。
“玖玺瑞园拿地一年不动工的原因，会不会是想‘捂地’？”结合区域全新规划和当前楼市现状分析，有人大胆猜测。
围挡起来的P（2020）026号地块
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十五条规定： “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”
市道低迷时购入土地，等待时机成熟再开发，这种典型的捂地式操盘模式，在房企特别是港资房企中屡见不鲜。
比如，和记黄埔成都旗下位于高新区的南城都汇项目，李嘉诚2004年以21.35亿元低价拿到手。十余年倏忽而过，南城都汇的房源还未卖完，楼面价已从竞得价1030元/平方米，飙升到如今超过2万/平方米。靠着长周期开发、囤地卖项目，李嘉诚获利不菲。
去年9月23日，成都高新区财政金融局发布的一纸文件，把李嘉诚的这种捂地术摆上了台面。
港企“捂地”的做法，引起人们对玖玺瑞园久不开工的联想。它位于大学城核心区内，荆州大学城推进建设，必然会带动区域对住宅的需求。晚些时候入市，对玖玺瑞园来说，或许就意味着目标人群的扩容和成交价格的上涨。
目前，中国楼市进入下行通道，市场观望情绪强烈。在业内人士看来，玖玺瑞园楼面地价1700多元/平方米，加上建安成本，此时开盘，确实也需要勇气。“能晚点开盘，或许是另一番行情。”（来源：太平洋房产网）