11月14日晚间，中国奥园发布公告称，将出售三家子公司100%股权予新永投资发展有限公司，交易对价为9亿港元。11月16日，中国奥园再次发布公告，表示此次出售预估亏损约1.77亿港元，所得款项净额将用于偿还贷款融资及用作一般营运资金。
在近期多家房企出售物业以缓解资金流动性压力的背景下，公告一经发布，引发众多媒体关注报道。苗建信息分析团队对此事件进行复盘，以便各方了解情况，并为后续同类事件的舆论引导及处置工作提供参考。
『地产舆情』第26期
作者丨苗建信息分析团队
时间轴
2021年11月1日
中国奥园遭遇“股债双杀”，此外，中国奥园回应京汉置业成为失信被执行人严重不实。
2021年11月4日
奥园健康发布公告称，正在与多个潜在交易对手洽谈出售旗下物业管理业务的权益，但没有签署任何协议。
2021年11月14日
中国奥园公告称，于11月12日，中国奥园全资附属公司奥园地产香港与新永投资签订目标公司转让协议，新永投资将收购目标公司名万投资、双福及裕康的全部已发行股本，交易代价为9亿港元。目标公司名万投资、双福及裕康全资拥有的项目公司主要从事物业投资控股。
2021年11月16日
中国奥园发布公告称，预期确认出售事项的估计亏损约1.76647亿港元，出售事项所得款项净额与目标集团的账面值约10.76647亿港元，出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作一般营运资金。
2021年11月22日
中国奥园发布公告称，8.16亿元的ABS展期方案已经获得投资人同意，已聘请钟港资本年利达评估债务状况。
评级变化
2021年10月15日 标普
标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，将未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。
2021年10月18日 穆迪
穆迪将中国奥园B1企业家族评级列入评级下调观察名单，同时将中国奥园B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单，此前展望为稳定。
2021年11月3日 惠誉
惠誉将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。同时，还将其高级无抵押评级及其未偿付高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。
2021年11月5日 穆迪
穆迪将中国奥园的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”，一等无抵押评级从“B2”下调至“B3”，同时将其评级并列入评级下调观察名单。
2021年11月16日 标普
标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，将其未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”，展望“负面”。
2021年11月22日 惠誉
惠誉下调中国奥园评级，由B+降至B-；并列入负面观察。
涉事主体声音
1、10月奥园召开的投资人会议上，奥园管理层曾表示，截至9月底，奥园有580亿元的资金，其中60%在集团层面。按照这一口径计算，奥园集团层面至少有300亿元的现金，足以覆盖年内到期债务。
2、就本次出售香港罗便臣道若干物业的理由，中国奥园称，“董事不时对本集团资产进行战略检讨，以期为股东带来最大回报。考虑到现行市况，董事认为，出售事项为变现该等物业价值、提高本集团流动性及为本集团产生额外营运资金的良好机会。”
媒体声音
截至目前，中国网地产、每日经济新闻、和讯财经、观点地产网、乐居财经、时代财经等媒体纷纷对该事件做出报道，此外，部分自媒体也参与了传播扩散。
中国网地产：中国奥园拟以9亿港元出售名万投资、双福及裕康全部股权
乐居财经：中国奥园9亿港元出售香港物业，预计亏损1.77亿港元
每日经济新闻：中国奥园亏损1.77亿港元出售香港53年楼龄项目
21世纪经济报道：兵临城下，中国奥园艰难断舍离
观点地产网：
出售香港西半山活化项目 奥园回笼9亿港元资金
环球网：
标普下调中国奥园长期发行人评级至“CCC”，展望“负面”
债务高企 中国奥园卖掉“未来”纾困
法制周末：
经济观察网：
奥园的自救
行业人士观点
香颂资本执行董事沈萌：
中国奥园作为中小型房企，自身可以用于（快速）降低负债率的资产并不多，而物业管理服务算是相对优质的部分，能够在目前回笼更多的资金。
汇生国际融资总裁黄立冲:
如今，不管是物业板块还是旧改项目，中国奥园卖也得卖不卖也得卖，现在卖还能多卖点。
IPG中国首席经济学家柏文喜：
无论是配股、卖股还是卖项目，对企业而言都只有一个共同目的，就是要保卫企业自身的流动性，保证企业在公开市场的信用不破。因为公开市场信用是企业的生命线，在公开市场出现违约就不只是不能发行美元债、不能发行各种融资品的事情了，还会导致企业陷入债务螺旋，掉入信用黑洞之中。
网友情绪及观点
主要观点如下：
- “奥园做城更的方式本来就比较激进，卖项目是市场好的时候行家都一致的结论”
- “债务都转移到表外 看似黄档 其实红档”
- “早说过了，奥园股价暴跌根源是债券兑付危机，你不信，供股也是太缺钱了，如果违约了，根本不可能存活，像恒大，花样年，当代置业一样房产销售收入断流，负债利息就压死了，分红更不用想了，股价成几毛钱，仙股”
- “奥园已经在大裁员，奥园文旅运营的巧克力乐园亏损是个大窟窿”
- “这是有市场感觉的公司应对市场的高明之举，观望不动的反而积聚风险”
- “没有钱只有出售物业了！”
- “在这样下去，房地产商成国有化了”
- “我们绝不打击民营企业”
舆情分析
1.传播走势
11月14日晚间，中国奥园发布《须予披露交易出售销售股份及转让股东贷款》的公告。随后引发社会舆论关注，观点地产网、乐居财经等垂直类媒体率先引用公告内容进行报道，每日经济新闻、21世纪经济报道、经济观察网等主流媒体跟踪报道。11月16日，该事件声量达到全网舆论高峰。
2.媒体传播渠道
截至2021年11月21日，客户端为此次事件的主要舆论阵地，占总体声量的60.19%。
3.舆论热度
据苗建信息地产中心大数据监测显示，中国奥园出售香港罗便臣道若干物业事件舆情热度位于当周TOP100房企敏感舆情事件的第7位，舆情讨论热度较高。
4.网络印记
2021年11月13日-11月20日该事件网络舆情热词：
本次事件中，“奥园”“出售”“香港”“物业”“亏损”等舆论热词清晰的表明了本次事件的舆论焦点和主要舆情发酵方向。同时，媒体的客观报道使得本次事件的舆情发酵方向被限定在有限范围。
5.相似头部事件声量对比
在房企融资环境未见大面积好转之际，出售资产是诸多流动性紧张的房企自救的手段之一。2021年，TOP100中房企如蓝光发展、富力地产、花样年、当代置业等都以出售旗下物业板块当作自救的“良药”。
注：本次统计范围以头部房企出售物业，要约达成为依据
本次统计范围内的房企，从传播音量看，富力地产出售旗下富力环球获得的关注度最高，其次是蓝光发展，中国奥园报道量相较其他四家房企最低。与其他房企资产出售事件不同的是，中国奥园此次出售的是香港罗便臣道若干物业，并非其核心物业资产——奥园健康。
苗建舆情观察：
- 从媒体传播内容的角度讲，部分媒体只是对中国奥园的公告内容引用报道，并未针对奥园财务状况等进行攻击。但不乏有些媒体做深度分析，从评级下调、自救、偿债压力等方面为切入点，对该事件报道。
- 从奥园经营状况的角度讲，中国奥园剔除预收账款后的资产负债率一值踩中“三道红线”融资新规，未来有息负债增速将会受限。再者，接连被惠誉、穆迪、标普等多家信用评级机构下调评级，出现股债双杀，也使得中国奥园在融资端进一步承压。与花样年、当代置业不同的是，奥园方面尚未暴露出流动性危机，但其卖掉物管这类"未来"资产，不排除将来有爆发流动性危机的可能，值得投资者警惕。
- 从房地产行业的角度讲，11月以来，地产融资领域出现边际放松的迹象，部分经营稳健的房企均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具，这对房企的经营具有积极意义。但对流动性紧张的房企，其发挥的作用有限。对早期高杠杆扩张的奥园来说，优化财务结构方能行稳致远。