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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:智慧的房姐您好!新人首问,最近拜读了您的专篇,收获颇多,按照您推荐的一些区域选择一些楼盘,现在有点纠结,请房姐指点迷津!感谢回答!我的情况如下:北京买房的目的,把户口落下来,本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显,预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先:海淀五环里感觉没有合适的标的,要么楼龄超15年,价格太高,超过预算,主要感觉自己没有这种需求,不想买这种被学区绑架的房子;再海淀的清河看了几个小区: 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年,有税费,面积80,算上税费520万,我觉得还合适预算之内,就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房,两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼,小区中间有个小花园,有健身器材,交通还行。我看是就是价格和楼龄了,担心小区品质,后期不好出手; 2. 2010左右的有个莱圳花园小区,单价和总价都要高点,位置和这个差不多,单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行,但是网上说是两限房,不知道环境咋样;您怎么看这个小区? 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了:青年汇、国美第一城(网上说这个有铁路,没有看太多)、炫特家园,这三个也有合适的标的,现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下,十分感谢。

回答:1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧(按回迁房管理),税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以,塔楼很高,如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园(一类经适房),那边板楼为主,户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新,户型很经济(正规2居70多、3居110多),地铁也很近,基本上西小口那边选次新,买不起世华龙樾的只能考虑莱圳,莱圳具备很强的稀缺性,优先考虑 3. 福美苑小区很小,总共两栋楼,绿化也一般,两限房税费高 4. 不自住不需要学区,就没必要看海淀,大方向看朝阳,租金更好,优先炫特、青年汇嘉园,其次看莱圳

提问:首问,房姐,你好,关注您好久了,基本所有的文章都看了,非常佩服您的专业的分析,受益非常大。最近有点纠结,想请教一下您,我大概手里有四百个左右首付,想做一些投资属性的布局,目前看中两块,一个是天通苑东区,考虑两年后有新地铁,同时也有天通苑小学和清华附小,目前单价低,一旦地铁打通,有可能会向回龙观价格靠拢,觉得有空间增值,另外一个看好亦庄,初步选了定海园,紧挨着京东,单价3.5,虽然是回迁房,但是周边的限竞房在5左右,相信未来也可能有空间,或者直接买京东旁边的限竞房,很纠结,想听听您的意见,或者您有没有其他推荐,对了,我在北京是二套,谢谢您

回答:如果能持有8年以上建议选亦庄,有产业有人口导入,学区也有潜力,我是长期看好的,能长持的话限竞房还是有性价比的。天通苑持有5年左右退出比较合适。能长持就选亦庄,短期持有选TTY

提问:房姐: 您好!新人首问。我们是京籍无房户,居住在朝阳区父母的房里,宝宝1岁,想买一套学区占坑房。 因为夫妻俩都在海淀上班,首先考虑海淀区的学区房,朝阳区也可以考虑。 我们能承担的首付在200万,月供1.5万。请老师推荐一下适合我们的房子。孩子现在才1岁2️,您觉得现在就出手买个学区房占坑还是可以先投资买个房等孩子再大点买学区房? 另,中介推荐了大河庄苑的房子,能上八一小学,直升八一中学,,我爱人还挺满意的,也请老师点评一下这套房子。

回答:1. 海淀还是先占坑吧,毕竟这边顺位和你的落户时间有关 2. 月供1.5 差不多贷款300上下,那就是看总价500左右的标的, 3. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校,外加属于周边稀缺的带小区环境的次新,还是受市场的认可的,有合适的标的可以入

提问:房姐,您好!本人因工作地换到了望京一带,想置换房子。现住大兴一套小户型,卖了加手里的能凑275万左右的二套首付(含税费和中介费)。目前想置换一个大一室一厅,看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区,想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素,哪个区位更好?或者有其他小区推荐一下?需要户型方正,带电梯,楼龄较新的,谢谢!

回答:通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建,买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音,出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境,出租户较多。反正也是多年洼地吧,估计以后也是洼地, 不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区,由于处于上车盘区间,价值也就在同面积次新房的8折左右,涨幅来说比较一般,有性价比高的标的可入,否则不建议 飘home是04年的小区,整体维护还不错,离地铁比较近,缺点就是小区较小没什么绿化, 炫特西区的位置和性价比都不错,比较推荐,缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区,还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城

提问:您好,孩子海淀学院路读书,孩子父亲昌平上班,孩子母亲望京上班,目前2个娃,计划三个,自住房总价1200-1500W,建议买哪?

回答:本圈指南】新加入朋友,建议请先读完置顶中的目录以及精华内的文章和问答。 【#今日买房提醒# 目录】 买房应该买什么,先看首付有多少。 ———————— 你的首付现金是多少? 考虑到北京买家大多数的情况会低估DK能力,可能你的首付在750万以上 选筹区域优先望京,望京是一个可以未来长期持有而不会被短期淘汰,或者产生价值动荡的区域。 学院路的价值支撑依靠几个学区,本身的房产属于“老破贵”一类。 学院路上学,是否还有另一套学区房在用?其他的资产什么情况? 如果首付有750,可以考虑买到2000万的望京标杆次新四房。

提问:房姐老师好,咨询中多次提到要具备商业思维,请问具体什么样的是商业思维?怎么理解?

回答:一、尊重消费者 尊重消费者,让消费者爽,而不是感动自己,让自己爽; 尊重规则,凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题,老实面对现实,专心解决问题。 商业是解决熵增的产业; 解决熵增,就是解决问题; 解决问题的最好办法是解决问题,不是抱怨问题,也不是讨论问题,而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场,就会有竞争,妄想一开始就垄断的人,只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇,自己本身的实力始终最重要的,正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人,对手也可以是合作者。 财富来自交易,只要是人,都可以交易。 四、想要挣钱,就要学会分钱。 聪明人,会考虑如何让双方的利益最大化; 普通人,只想让自己利益最大化; 愚蠢的人,想让别人赚不到钱。

提问:房姐您好,看您文章深受启发。看到您推荐双井附近,最近确实验证上涨,厉害 但我在很多回答中都没有看您提到欢乐谷附近的房子。我最近关注了世纪东方嘉园小区,有不错的大两居,价格700左右。不知道您觉得这个小区怎么样呢?因为周围配套商业一般,又偏南,但是看也有学区(虽然很一般),而且交通算方便,无论7号线或者上四环,加上房子户型非常不错。所以想咨询下,是否有投资价值?非常需要您的指点

回答:欢乐谷这种场所一般会建在外环或者郊区的交通主干道出口上,所以更有可能导致对区域的合围,发展受限,周边的房子升值一般。世纪东方嘉园 在那边热度比较高,很多置换客户首选小区,缺点就是南侧是京哈高速,西侧是四环,临近楼栋噪音大 要注意回避,这个小区自住可以,由于地段不好 投资比较一般。

提问:房姐好,新人首问,本人京户,媳妇是工作居住证,在北京SFSD,子弹270w,想最近上车,两人都在西二旗附近工作,近三年有生小孩的计划,希望兼顾一下自住和投资,然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园,莲葩园,主要是单价低,面积大,户型没有特别合适的,看了100平左右的,以西南,西北居多,首付要求比较高。 2. 亚运村,安慧里的三居,总价580左右,缺点是房子年纪大89年的,首付也到260+了,住户多也没配套车位。看上的点是,社区还算完善,去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观,公园悦府,矩阵小区,优点是离公司上班近,就是昌平学区和商业不太发达,以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招,从自住和投资来看,哪个更合适?以及现在上车怎么样? 多谢多谢!

回答:北苑那一片不建议看了,没有发展前景,板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性,你想兼顾未来教育就可以看这里,当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错,毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业,但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园,看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

提问:房姐老师您好: 北京婚房,首套首贷,两人呼家楼附近工作,预计2023年孩子出生,首付300左右,需求一个均衡增值保值,居住品质,交通便利以及学区的房子,请问该怎么操作?谢谢!

回答:2823年出生,现在不用考虑学区 当下买房的关键,要解决两个问题: 1.选好地段,且有房可买,选太好的楼盘,无房可买且被高价钓鱼 2.买入价不能太高,尽量减少贷款评估价和成交价之间的差距,否则首付急剧增加 评估差多少万,首付就差多少万*0.7 按揭没有空间,总价500以上按揭不划算。 300首付,选筹+评估+贷款做好,可以首选望京青年路850左右次新两房。

提问:房姐,怎么提高摇号率?

回答:1、一般的选房摇号有2种方式,一是通过网络摇号进行确定,购房者具体的选房顺序会通过销售告知,这时可以问一下销售人员本次开盘的房源情况和自己的排号位置,预估一下可能选到的房源,这对购房者提前做出选房方案是有帮助的;二是按照买房之前的办卡顺序排号,卡办理的早则有优先选房权,所以建议购房者早点办卡,并了解每套房源的价格和差价进行综合分析。 2、别只认准一套房源。俗话说,别把鸡蛋放在一个篮子里面。要根据自己的实际需求,结合户型、楼层、当天的开盘均价等考虑进行不同的组合作为备选,可准备3-5个备选方案以备不时之需。 3、别勉强买。万一遇到开盘当天排号选房时购房者的号码比较靠后,而此时售楼处的人又比较多,别勉强买一些不适合自己的房子。例如顶层或者一楼、或者是临街房源等,这种房子可能不适合家有老小的购房者居住。 购房排号是楼盘销售中开发商采取的营销手段,一般来说在排号的同时,开发商自有一个预期的价位,没有准确定下来,但和预期价位错差不会太远,开发商会根据排号的多少和购房者意向的户型比例来进行价格调整和销售控制。 至于注意事项,这和您购买开发商的选房程序而定,有的开发商采取摇号进行选房,这时建议您多排几个号,被摇取的几率就会增加,还有一种是按照排号顺序进行选房。 一般来说选房时候楼盘采取的是快速营销方式,建议您保持冷静头脑,仔细挑选您需要户型及楼层。

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