“2021年10月24日，越秀房产信托基金公布拟以78亿元向越秀地产收购位于广州天河CBD核心区珠江新城的越秀金融大厦。”
PART.01
珠江新城第三高楼
越秀金融大厦易主
越秀金融大厦，为广州十大摩天大楼之一。位于广州天河区珠江新城核心区、毗邻花城广场，总建筑面积为210,282.94㎡，高约309米。由3层商业裙楼、1层国际会议中心、64层写字楼及4层地下停车场组成，顶层还有广州最大最标准的商业大厦停机坪。
为摆脱传统写字楼形象，越秀金融大厦以“折纸”型的创新外形设计，在广州中轴线拔地而起，简洁精致、线条清晰。作为区域级总部写字楼项目，它也是珠江新城的标志性建筑之一。
除了创新的外形设计，越秀金融大厦荣誉颇多。除了以全球最高分97获得LEED O+M V4铂金级认证，跻身世界超甲级绿色建筑行列外，还被评选为广州超甲级商务写字楼。作为中国楼宇经济新地标，越秀金融大厦已然成为了写字楼高质量发展的标杆范例。
作为广州首批超甲级写字楼，截至今年6月底，越秀金融大厦的年平均入驻率已接近96%。目前入驻企业机构总数近200家，其中金融业、商业服务业占比约57%，包括大众、平安、一汽、中国五矿等多家上榜《财富世界500强》前100位的优质企业。
前三季度广州写字楼市场稳定发展，珠江新城录得多宗金融企业大宗租赁成交，空置率下降至5.5%，达到近一年最低值。受大环境影响，仅今年上半年越秀金融大厦就为越秀地产带来约1.9亿租金收入，同比上升4.4%。
（图源：安居客）
据了解，此次越秀金融大厦的成交价为45,829元/㎡，与当前珠江新城楼盘的平均售价所差无几。交易完成后，越秀金融大厦将成为越秀房产基金在珠江新城核心区域的第二栋物业、其所有物业中的第六栋写字楼物业。
PART.02
亚洲最具影响力REITs
豪掷78亿拿下地标建筑
斥资78亿将越秀金融大厦收入囊中的，正是越秀房产基金——越秀集团的中国内地商业物业房地产投资信托基金。也是在香港上市的内地第一只REITs、全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。在2013-2015年间，越秀房产基金先后取得“Baa2”、“BBB”投资级评级以及“21世纪中国最佳商业运营大奖”。
越秀房产基金目前已经拥有6个位于广州核心商业区域的租赁物业——广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场VT101以及越秀新都会大厦，物业产权面积约68万㎡。除此之外，位于上海的越秀大厦、杭州的维多利商业中心、以及武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心也都是越秀房产基金所属物业。
据相关数据，截至今年上半年，越秀房产基金旗下物业的整体出租率为93.2%，同比增长1.1个百分点，旗下物业的重估价值为344.88亿元。
从2005年上市至今，越秀房产基金不仅实现了降低负债水平的预期目标，还凭借其强劲的跨越式增长，持有物业产权面积近一百万平方米、资产总值突破360亿港元，位列亚洲房产基金的前10位，成为亚洲最具影响力的REITs之一。
此次收购完成后，越秀房产基金又将增加170196.81㎡的可出租面积，收入预计增长约24%，届时将成为香港和新加坡上市的房产基金中持有最大估值的内地资产组合基金。
前面提到越秀房产基金是“亚洲最具影响力的REITs之一”，那么何为REITs？简单点说，就是基金公司把不动产的产权分成小份，投资者可按份额购买。对于投资者来说，既能根据自己的经济实力做投资，也可以按份额分享收益；对于产权持有者来说，则可以大大缓解不动产建设和运营的资金压力。REITs作为一种不动产证券化的重要手段，一直受到我国政府、地产行业以及证券行业的持续推进和关注。
近两年，REITs因其投资长期回报率较高，受到不少保险公司、教育基金和退休基金等中长线投资机构的青睐。
今年6月，国内9只基础设施公募REITs产品分别于沪深两市交易所正式上市。而购物中心、写字楼这两类传统商业地产，作为REITs底层资产的重要组成部分，颇受REITs重视。越秀房产基金旗下最重要的投资物业便是写字楼，目前该基金几乎50%的收入都是来自写字楼物业。
PART.03
房企巨头全面进军一线
卖楼买地逆势扩张
越秀房产基金发展之所以如此顺利，在一定程度上受益于此次交易的买方——越秀地产。
越秀地产是广州越秀集团有限公司旗下的房地产开发企业，成立于1983年、1992年于香港上市。是全国最早成立的房地产综合开发企业之一、全国十大绿色建筑地产商，总部位于广州国际金融中心。
一直以来，越秀地产以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点进行全国性布局。业务方面，除了房企传统的住宅、商业等，越秀地产近年来也开始积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，着力于开拓“轨交+物业”TOD模式。
近两年受房地产市场调控政策的影响，不少房企开始积极降负债，业务都有不同程度的收缩，但越秀地产却坚持逆势扩张、积极拿地。在今年上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，把龙湖、绿地等龙头房企远远甩在了身后。
广州今年的两次集中供地，越秀地产也都风头不小。不仅是拿地金额最高的房企，还趁机顺利进入北京、上海、东莞、宁波等城市。上半年越秀地产的新增土储建面已经达到500万㎡，拿地金额至少超过570亿元，超过去年全年水平。
在下半年的全国第二批集中供地中，越秀地产又以103亿的价格顺利拿下广州两宗地，同时还联合仁恒置地46亿元拿下上海闵行地块。
从越秀地产8月公布的财报来看，逆势扩张确实取得了一定成绩。今年上半年，越秀地产合同销售金额、营收、核心净利润均呈同比上升态势；业务拓展方面，其在广州的TOD项目实现合同销售金额约76亿元，同比上涨50.7%。越秀地产大湾区乃至全国轨交物业领先开发商的地位颇受业界认可。
其实越秀金融大厦并不是越秀地产首次向越秀房产基金注入物业资产。从2008年至今，越秀地产已经先后向越秀房产基金转让过广州越秀新都会大厦、武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及广州国际金融中心的部分股权。
越秀地产与越秀房产基金同属越秀集团，越秀地产负责项目孵化，而越秀房产基金则着重布局项目的退出路径，可谓互惠互利、合作共赢。
越秀地产将项目出售以便快速回笼自身资金储备；越秀房产基金则针对物业进行更成熟、体系化的商业运营。坐落于珠江新城CBD的广州国际金融中心，便是很好的案例之一。
根据越秀地产方面的公告，交易完成后，公司税后收益可达13.66亿元，净负债率将从中期的49.8%下降至40.5%。远的不说，越秀金融大厦的交易起码有利于越秀地产“征战”年内第三次集中供地，毕竟看广州近期曝光的供地清单，不乏极具吸引力的优质地块。