今天早上打开电脑看到，贝壳上西安二手房挂牌量已经达到了100110套！
这标志着，西安的二手房挂牌量已经超过10万套！
而这个数据在2021年10月15日的时候是93453套，2021年11月16日的时候是97315。
这意味着，在过去不到1个半月时间西安二手房挂牌量增加了6657套，在过去10天时间里增加了2795套！
如果把时间周期拉到1年前，去年12月份的时候贝壳上西安二手房挂牌量是83403套，也就是说过去1年时间西安的二手房挂牌量增加了16707套！
毫无疑问，楼市调控开始涉及到二手房市场的背景下，西安市场上大量二手房正在出手！
意外吗？不意外！
从理论上讲，今年7月份开始西安执行二手住宅指导价格之后，政府指导价格远远低于市场价格的情况下，无法卖到理想价格背景下房东更应该不愿意卖房，西安二手房挂牌量应该是减少的。
但事实，很明显不是这样的。
其实，西安二手房挂牌量在这几个月的不断激增，一点也不意外。
因为，过去这轮的西安楼市行情启动是在2016年4季度，也就是从那个时候开始，以河南购房者为代表的大量外地投资客涌入西安投资买房，从而拉动了西安楼市暴涨行情的启动。
从价格的角度讲，当时这轮投资客买入西安的价格基本在7000元/㎡左右！
回过头来我们再来看一下西安的限售政策变动。
西安首次出台楼市限售政策是在2017年4月18日，当时规定在2017年4月18日之前，在限购区域内备案网签的商品房，满五年之后才能上市交易。
西安限售政策升级是在2018年6月23日，当时规定：新商品住房网签合同满3年且取得《不动产权证书》、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。
西安限售政策第三次升级，是在2021年3月30日，按照最新政策：住房限购区域内，商品房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年方可上市交易。
这意味着，不但2018年6月之前在西安投资买入的房子已经限售解禁，2018年6月之后买入的房子从2021年6月开始也已经限售解禁，并且解禁的房源量随着时间的推进不断增加，房源量会越来越大。
虽然说二手房指导价格下目前可以挂牌的价格与投资客的预期有很大的差距，但与当年买入的价格相比，几年时间均已经实现了超高的收益率，必然大量挂出，由此带来西安二手房挂牌量从今年下半年开始大量增加！
挂牌量还会增加！
对于专业的投资客来说，投资买房一方面要算投资回报，另一方面要算资金的滚动。
从投资回报的角度来讲，西安房价经历过去5年的大幅上涨之后，接下来已经不可能再延续过去的这种大幅上涨，即使房价上涨，涨幅也会趋于平稳。在此背景之下，剔除每年的资金成本之后，接下来每年即使西安房价涨幅跑赢贷款利率，实际上留给投资客的回报率也已经越来越低。
此时，卖出之后将资金投入到房价尚未大幅上涨的城市，或许是最佳的选择。
其次，从资金滚动的角度来讲，投资买房时基本上已经将出手时间算好，卖出后的资金用来偿还后期买入的房子月供，从而形成良性的资金滚动循环。因此，此时将当年在西安投资买入的房子卖出，也就成为必然。
还有一种情况，那就是几年前在西安买入房子已经升值之后，用资金撬动更优质的房子。
举个简单的例子：2017年年中的时候，有粉丝在我们的建议之下，以7300元/㎡左右的价格买入了蓝光公园华府的洋房。在前段时间以1.7万元/㎡左右的价格卖出，然后用卖出的资金又买入了高新中央创新区板块的新希望锦麟天玺……
这堪称是一次完美的撬动与置换，这类的购房者在西安一定不是少数！
冬天过去，就是春天
在挂牌量大幅增加的同时，西安的二手房成交量则大幅下滑，已经从7月份之前单月成交量50万㎡以上，降低到了10月份的17.39万㎡，降幅在2/3，很多小区这几个月都是0成交。
这对于二手房门店来说，无疑是一场噩梦。在租金、人员工资等固定成本之下，成交量大幅萎缩，这几个月关店的二手房门店越来越多，二手房行业冬天已到。
实际上，在指导价格低于市场价格的情况下二手房成交量大幅下降，主要是由于银行会按照相应的价格进行贷款，真正的成交价又是远高于指导价格，对于购房者来说这意味着首付的大幅增加，购买二手房门槛也就大幅增加。
因此，部分购房者就必然将目光转向首付比例更低的新房市场。在西安新房市场降温的情况下，市场上的热门盘也依然是千人摇频出，金地玖峯汇甚至距离万人摇只有一步之遥。
不过站在更长远时间来看，我们依然坚定看好西安二手房行业，毕竟随着新房供应量的逐步减少，西安也必然会进入到存量房时代，行业前景依然广阔。
只不过，对于目前的二手房行业来说，对于各大中介门店来说，坚挺下去、活下去就尤为重要。只有这样，才能看到行业的明天。
在主城区高性价比新房不愁卖需要摇号才能买到的情况下，占据着渠道优势的中介门店，越来越多开始涉足到西安周边的郊区盘、文旅盘，以及海南、广东、广西等地的文旅盘。
从目前地产房剑掌握的信息来看，这些文旅盘给出的佣金点位基本上都在5%以上，具有十足的吸引力。这些盘主打的更多的是靠近海边的环境优势，以此吸引北方人。
事实上，确实已经有越来越多的西安人置业外地的文旅盘，并且有一个明显的特点，那就是同一个小区的邻居扎堆去买房。
记得2019年到海口某小区参观，在聊天的业主一听说是西安来的媒体，激动的告诉我们他们家是西安凤城四路的，退休后每年11月份到次年3月份就会住到海南。
来自珠海某楼盘的成交数据也显示，其中有不少是来自西安的客户。
可以看出，对于中介门店而言，即使在西安遭遇二手房市场寒冬之下，换一个方向、换一个角度，市场机遇依然存在。
我们也希望更多正在苦苦煎熬的中介门店，能够熬过这个冬天，看到明年春天。