PART1
近期，楼市利好消息频现，央行宣布对房地产的“两维护”、银行信贷放宽......这一系列的楼市动向，都显示了市场即将回暖的苗头。那么，楼市是真的要回暖了吗?
回顾今年以来的楼市行情，从宏观层面来看，国家出台的融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”这三大政策可以说是重塑了整个行业的格局。一方面，在降负债率的巨大压力下，开发商资金链被迫收紧，只能选择降价促销来回笼资金；另一方面，资金的短缺也让开放商拿地更加趋于理性，从而导致了土地市场大幅降温。
而在这一系列因素叠加影响下，也让购房者的观望情绪越发浓厚，市场需求出现衰减，这也导致下半年多数城市楼市加剧降温，成交量持续低位运行。
但近期，楼市隐隐有了回暖的迹象。
9月27日，货币政策委员会2021年第三季度例会召开，明确提出：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
10月15日，央行召开三季度金融统计数据发布会，会上透露：个别收紧房贷的城市，房贷供需关系将回归正常，房企获得贷款的难度有所下降。
10月21日，三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会举行，明确表示：保障好刚需信贷需求，在贷款首付比例和利率上，对首套房购房者予以支持。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，表明监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。
11月10日，央行首次单独发布个人住房贷款数据，宣布10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。
在种种利好之下，市场信心得到提振，但综合实际情况来看，当前楼市的基本面未发生本质改变。
PART2
就福州而言，下半年以来，房价优惠促销不断、二手房市场成交下滑、二轮集中土拍起拍价下调、土地出现流拍现象等等。
受种种因素影响，购房者的观望情绪加剧，福州五区的成交量开始持续走低，9月份福州五区商品住宅成交量更是下滑至近一年最低位。10月份延续了九月份以来平淡的态势，市场整体交易情绪不高。可以说在严厉的调控政策之下，福州楼市经历了“冰火两重天”。
为了让大家能够更直观的了解市场情况，克而瑞按照政策环境、供求、去化以及销售情况四个方面，给福州市场热度进行评级，分别为冰冻、冰封、冷淡、平淡、良好、火爆、过热七个等级，如下图：
在市场热度指数趋势功能图中，曲线代表了福州五区商品房市场的活跃水平，可以看出，7月份以来楼市热度持续走低，10月份热度指数为51.0，虽然相较前两个月稍有回升，但仍处于平淡期。
我们再来分析一下今年楼市的量价表现，根据CRIC数据显示，今年上半年福州总成交金额约926.8亿元，同比涨幅高达42.36%，比2019年同期上涨约16.72%。
从福州五区商品住宅市场热度指数趋势图中也能看出，今年3月份至7月份期间，福州市场热度指数在60-77数值之间徘徊，4月和6月的市场热度达到火爆等级，这一点也和实际情况高度一致。从6月下旬开始，市场开始恢复平稳，7月份热度指数虽开始下跌，但仍在50数值徘徊。
存量方面，福州今年10月份五区普通住宅总库存约226万㎡，五区SOHO市场库存71.71万㎡。如果按照近12个月的销售情况，当前住宅库存去化周期是8.3个月左右，而SOHO市场库存去化周期在35.3个月左右。
由此可见，住宅市场供不应求态势明显，SOHO库存近一年略有上升，但去化周期有所降低。
但要考虑到的问题是，SOHO的存量不能只看新楼盘的库存和去化周期，而要结合二手房市场，SOHO流通性较差，变现不易，整体去化压力还是较大。
PART3
今年上半年福州楼市延续了零门槛落户政策的热度，市场成交火热。但我们也能从中看到区域价格分化明显，其中东区、西区、北区、会展等板块，因为今年有较多新盘入市，如建发养云、保利天悦二期、融信海纳新潮等，这些项目入市后的表现较为不俗，在这些新盘的成交带动下，板块成交量、成交均价皆呈现了上涨态势。
从下图中我们能看到，今年上半年福州五区均有板块的认购套数在400套以上，如中心城区、东区、北区、三江口、会展、义序等板块。2月份起甚至有部分板块的月认购套数达到500套以上，典型如东区板块，由于建发养云等热销项目的入市，上半年板块月认购量几乎都在500套以上。
值得一提的是，虽然帝封江、北区、义序等板块也出现过认购量超500套的情况，但主要是因部分楼盘以价换量，有些楼盘降价幅度甚至高达20%。
经过上半年小阳春的消耗，加上福州零门槛落户政策的热度逐渐消退，各种调控政策的持续收紧，7月份后，福州五区新房市场出现了明显的降温迹象，各版块认购热度较为平淡，各板块认购套数均在400套以下。
据CRIC数据统计，10月份，福州五区仅北区板块的认购套数超过300套，快安、义序、东区板块的认购套数在200-300套之间，三江口、会展和中心板块的认购套数在100-200套之间，其余板块的认购套数均在100套以下。其中北区板块的成交主力为天空之城、福州熙悦府。
据了解，10月份北区、西区、会展、快安、桂湖等6个板块，当月的板块认购指标均跑赢平均值，其中北区和快安板块的板块认购指标分别为15.67%和13.65%(板块认购指标=(当月板块认购/当月城市总认购-板块今年以来月均认购)*100%)。而这几个板块中大部分也是目前福州较为火热的板块，板块内盘均认购也基本跑赢城市平均值(盘均套数指标=板块盘均认购-城市盘均认购)。
但结合这些板块以往的市场表现来看，如桂湖、马尾老城区等板块的楼盘，还是不建议入手。
PART4
从各个板块的认购情况以及市场氛围等角度来看，10月份期间，福州五区项目的活跃度有所提升，虽然前十项目的认购套数占比相较上个月有所下降，但是五区市场整体认购套数达到2124套，环比上涨23%。这也意味着除去热销项目，其他楼盘项目也开始发力，市场成交量呈现了上涨态势。
具体来看，福州五区认购前十的项目所在板块分别是义序、中心城区、东区、会展、北区等8个板块。其中义序板块和中心板块的认购前十项目占比最高；快安板块的【招商雍景湾】在所有项目中，认购量最高，板块市场热度也有所提高。
虽然当月认购50套以上的楼盘基本与上月持平，但认购量在31-49套和11-30套区间的楼盘数量明显增多，且部分热点项目的表现都较为可观。如商品住宅中的【融信海纳新潮】、【中骏世界城】、【融创福州府】、【国贸榕上】等，以及SOHO项目中的【招商雍景湾】、【榕心未来】、【华润万象城】等。
结语
2021年只剩最后一个多月了。
结合2021年目前以来土地市场与住宅市场表现而言，年底翘尾行情难在现。且叠加目前政策环境，短期内市场仍有调整压力，购房者的观望情绪基本已经形成，市场竞争或将更加激烈。
此前楼市是调控加码，现在，在调控继续的情况下，适当宽松，维稳楼市。但楼市释放利好，并不代表房价将大幅大涨，毕竟“稳楼市”才是长久趋势。
注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。
本文完
文 | 克而瑞 福州
未经授权，数据不得转载
想要了解更多楼市内幕以及市场实况
扫描下方二维码可申请入群
在这里帮你找到组织~