我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，最近常常听到一个词叫园区飞地，请问什么叫园区飞地？具体指什么区域？作为园区的飞地真的跟园区有紧密的联系吗？刚参加工作不久，如果买不起园区可以考虑这些地方吗？
苏叔：你好，所谓园区飞地，是指与园区有合作关系的三个板块，具体是这些：首先是苏相合作区，这是一个区域协同发展的例子，教育方面有星湾学校和漕湖学校的合作，交通方面有两条地铁规划，配套方面有多所设施规划建设，产业方面的增值非常可观；其次是甪直、郭巷，这两个区域都有大规模拆迁，并规划有多条地铁线路。之所以要建立园区飞地，有这样几个原因：一是园区受空间资源局限，需要向外迁移部分工厂、人口；二是合作共同发展，可以和其他区域形成互补；三是能给其他区域带来多提高。园区飞地带来的利好是非常明显的，苏相合作区教育、配套方面的提高不必再赘述，甪直、郭巷的名校签约有很大希望，由于与板块接壤，承接外溢、板块升值也是可预见的未来，并且拆迁带来的大片空地是很有想象空间的。园区起着带动周边区域发展的作用，预算有限的年轻人买不起园区可以考虑周边这些飞地。
提问：苏叔，你好，苏州的二手房，是不是现在很难卖出去，请问事实是如此吗？为什么会这样呢？本来想买园区的新房，但是一直抢不到，在几年后置换的前提下，还可以考虑二手房吗？
苏叔：你好，苏州二手房成交量减少，供应多，去化速度慢，流通性减弱，形势严峻。首先，苏州楼市两极分化严重。核心区域，如园区新区，新房限价，竞争激烈，二手房作为仅次于新房的选择，同样卖不错，而浒墅关、高铁新城、甪直、科技城、汾湖等非核心区域则热度不高。其次，二手房成交量之所以下跌，有这样几方面原因：一是交易周期变长，业主持续观望，更愿意接受全款客户，显然多数人很难达到这一点；二是新房吸收购房用户，二手房必然受影响；三是群众消费观念变化，对新房喜爱度大于二手房，中介也更推荐新房。最后，如果想选择二手房，有这样一些建议：一是建议选择核心板块的小户型二手房，这样的区域新房一房难求，二手房自有其市场，如果在非核心地区，则建议选择配套有优点、发展有潜力的房源；二是新房多的地方，不建议过多关注二手房，出手难度较大，建议关注功能性更强的小三房小四房。
提问：苏叔，你好，想买一套房子投资，黄埭的教育资源不错，产业也比较发达，未来有没有投资发展潜力？可以客观地分析一下这个区域吗？黄埭适不适合普通人投资买房？
苏叔：你好，黄埭镇在距苏州市中心直线距离约14.5公里的黄埭，由东桥片区和黄埭片区组成，一直致力于推动多元化的产业发展，引进的都是新兴产业，早在18年就入选了全国综合实力千强镇；此外，黄埭中学的优质教育资源也是其优势所在。美中不足的是，黄埭只能通过自驾交通出行，通达度不是很高，但是轨道交通14号线已经在规划中了；商业配套并不算完善，还需要才能发展好。黄埭的发展主要得益于相城区的核心板块的发展与扩张，本地自住需求会更适合，投资上是属于一个长周期的投资板块。
提问：苏叔，你好，目前和父母住在一起，还有一套用于投资，想置换一套改善房。最近看房看中了林溪雅苑，但是购房门槛比较高，又没有人才购房资格，请问现在该怎么办呢？园区除了奥体还有没有其他板块推荐买？
苏叔：你好，奥体的林溪雅苑对于没有人才资格的购房者来说不是好买的，但是也不是没有其他房可买。环境好、板块规划好再加上楼盘也不错，园区受欢迎是有原因的。综合下来，奥体还不是最好的，环境和产品平平无奇，介于首改和终改之间；而独墅湖不一样了，独墅湖有着全苏州最高端的产业+最高端的人才，而且在园区行政区域重新划分后，独墅湖街道收了一些供地大头包括斜塘、车坊以及桑田岛本尊；再者，独墅湖是全苏州最高端的最集中的教育集群地，有教育优势。今明两年的交通会进一步完善，包括星湖街隧道、中环南线、独墅湖第二隧道、地铁8号线。多利之下，受到关注是必然的。