房地产企业“雷声”不断，又一家上市房企面临偿债压力。
近日，奥园集团旗下合资公司——珠海保税区启恒物流有限公司一笔资管计划构成实质性违约，担任资产管理人的申万菱信基金管理有限公司在11月17日发布公告称，该笔资管计划剩余未偿付金额约6590.01万元，已经向作为保证人的奥园集团发送《履行保证责任通知书》。
作为保证人，奥园集团负有连带偿还责任，而奥园自身的还债压力也不小，公开资料显示，明年1月奥园有两笔美元债券进入集中兑付期，且公司在融资和销售两端目前都略显疲软，销售额连续3月同比下降，这样奥园未来的债务压力愈发凸显。
01.奥园辩称非公开违约
合资公司存其他债务纠纷
11月17日，申万菱信基金管理公司披露了旗下“惠聚2号”的重大事项公告，截至11月12日，申万菱信作为这一资管计划的管理人，仅收到应收账款合计约1218.43万元，剩余未偿付金额约6590.01万元，保证人奥园集团有限公司和共同还款人启恒物流已经构成实质性违约。
有接近奥园人士向365财经表示，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，奥园集团正在与相关债权人协商解决中，相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。
不过，法律界人士却不这么认为，“到期未兑付也没延长就是违约”。
北京市中唐律师事务所主管律师刘馨远表示，奥园的回复并非有效根本抗辩，是否属于公开，均不能否定或者排除自身债务事实和偿还义务，包括借款还款义务和保证担保义务，因为是否构成债务或承担保证担保责任，在法律层面，不以市场是否公开作为附属条件或合同生效要件。
“从上述奥园人士回复来看，其本身已经承认确实存在债务事实。奥园之所以认为该信托债务属于一般性质的经济纠纷，并非公开市场违约，其目的是为了减少奥园融资成本的增加、降低再融资的市场风险和避免引发区域性信用风险发酵，尽可能表明奥园具有市场风险可控能力。”刘馨远律师表示。
企查查显示，启恒物流由奥园集团间接持股60%，经营范围包括仓储、自有物业租赁和贸易、货物装卸、加工和组装家用电器、家具等，属于装卸搬运和仓储业，人员规模少于50人，参保人数只有11人。
而启恒物流剩余40%股权属于衛康發展有限公司，是一家香港企业，这40%股权已经被法院冻结。
令债权人关心的是，有市场消息称申万菱信资产“惠聚系列”的几只产品债权人也均指向奥园集团。
02.明年1月即将有45亿元债务到期
不只是奥园的合资公司，奥园自身的债务情况也令人揪心。
11月16日标普将中国奥园主体评级从“B”下调至“CCC”，展望维持“负面”，“CCC”一般被认为是违约级。此外，标普预计该公司2022年现金流出60~80亿元人民币，用于减少少数股东权益。
标普还提到，中国奥园在2022年1月将有5亿美元高级票据到期，大约同一时期，还有另外一笔1.88亿美元的高级票据到期，总金额约45亿元人民币。
此外，中国奥园还将在明年6月面临2亿美元到期可回售私募票据、2.5亿美元的高级票据，以及将于9月到期以及偿还的银团贷款和其他债务。
而根据其年中财报披露，1年内到期短债超过510亿元，而现金及现金等价物的额度为606亿元，短债与现金比约85%，现金流并不乐观。
面对即将到来的集中还款期，奥园旗下项目的销售势头却在放缓。
8月至10月，连续3个月销售额同比下降，下降幅度有逐月扩大态势，其中10月份同比下降超过30%。
标普认为，在未来6至12个月内该公司的销售可能会保持疲软，合同销售额将在2021年和2022年下降3%~5%，限制中国奥园利用内部资源解决还款压力和恢复流动性的能力。
为缓解现金流情况，奥园在11月开始加速出售物业和房产、质押股权，期望进一步回笼资金。
11月4日，奥园健康公告表示，正在与多个独立第三方就出售旗下物业管理业务的权益进行初步讨论；11月9日，企查查资料显示，奥园旗下广东奥园商业地产集团有限公司，将所持广东奥园城市更新集团有限公司10%的股权质押给科学城（广州）城市更新集团有限公司；11月14日，奥园发布公告称，计划将香港罗便臣道63号、65号、及67号部分房产出售，可以获得9亿港元的交易对价。
但上述举措并没有完全减轻奥园近期还款风险。标普认为，奥园近期出售香港罗便臣道项目获得净收益3亿港元，奥园健康物业管理业务的潜在出售以及其他可能的短期项目处置，不太可能完全覆盖2022年1月到期的美元离岸债务。