观点地产网 11月23日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“鸿坤地产”）在上交所公告称， “18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”自2021年11月23日开市起停牌。
“19鸿坤01”扣除发行费用后，这只债券共募集到手约为3.4亿元，用于偿还有息负债。但其回售申报结果公告显示，回售申报金额约为3.2亿元。
如此一致地坚持回售，投资者在用脚投票表示对这只债券的不看好。按原计划，回售资金兑付日为2021年11月22日，但鸿坤地产或因暂时无力兑付，不得不尽力劝退投资者、或者展期甚至转售，从而申请停牌。
债券集中回售的尴尬境地不是今天开始有的，据相关信息显示，去年5月，“18鸿坤01”曾在18天里被集中报卖12次。
鸿坤地产的名字并不陌生，其曾在2002年一举拿下“西红门”200万平米地块，此后在北京这个全是麦子地的地方，开发出了一系列住宅、商场、写字楼以及综合体等，并且凭此在北京的强力开发商中占一席之地。
2017年，鸿坤集团给鸿坤地产的业绩指引是2023年达千亿。但鸿坤地产逐渐与目标渐行渐远。2017年至今，鸿坤总共拿了9宗地，拿地脚步缓慢，也不再表现出有当年一咬牙拿200万平米地块的积极性。9宗地块分别位于安徽宿州、滁州和全椒，河北廊坊、张家口，天津蓟县，海南三亚，两宗位于北京亦庄。而整个2021年上半年未曾拿地。
鸿坤地产虽喊口号要布局全国，事实上仍然以京津冀地区为主，近年来受市场调控影响，其开工和销售回款规模持续下降。2021上半年，鸿坤地产主要的房地产业务毛利率同比减少29%，成本同比增长203.4%，达38亿元，收入同比增长84.5%为50.8亿元，但始终没能超过百亿，并且营收不稳定。2018年之后，净利率开始持续跳水式逐年下降，2020年跌破零点。
如果说盈利能力的弱化不是投资者用脚投票的最后一个理由，那么紧张的负债端和巨大的流动性压力可能是推动他们的又一个理由。
鸿坤地产目前正面临着巨大的负债压力。截至2021年6月，其短期借款为10.2亿元，长期借款为46.2亿元，应付票据23.7亿元，合同负债177.6亿元，应交税费26.2亿元，一年内到期的非流动负债25.8亿元，负债总计达到455.5亿元。此外，相对于一家营收稳定在80亿至100亿的地产企业来说，其销售、管理、财务费用分别为2.1亿元、1.5亿元、3.6亿元，也处于不低的水平。
回顾鸿坤地产过去5年，其短期借款、应付票据、应付债券和一年内到期的非流动负债都在逐年增长，但在手的货币现金逐年降低，2016、2017、2018、2019、2020年分别为45.5、55.9、50.7、44.7、27.9亿元。
鸿坤虽没上市，但持续发行公司债以偿还有息债务，试图借新还旧。此次停牌的18鸿坤01、18鸿坤03 分别筹资1.0亿元、5.5亿元，均用于偿还有息负债。此外，鸿坤在2019年9月还首次发行1.1亿美元境外公募债券，发行期限为3年，2022年到期。借新还旧的结果并不全然乐观，其筹资产生的现金流逐渐由正转负，2020年已为-37.6亿元。
这意味着鸿坤地产的筹资已经无法继续偿债或付利，鸿坤正处于一个盈利逐渐入冰点，而负债好似滚雪球越滚越多的账面压力边缘。如果在这次债券回售当中，无法兑付的同时，又未能与投资者达成一致或者转售成功，这是否是一个违约的信号呢？
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