越是临近年末,烟台土地市场越是“停不下来”。

11月9日、13日、19日、20日、24日,烟台三区分别上架了16宗地。

其中,竹林路以南A1宗地,起始楼面价12102元/平,登顶烟台最高起始楼面价。

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截至目前,烟台六区住宅类用地仅成交19宗,土地市场收紧,房企竞争力不足,这种模式在年末会被打破吗?

11月份的土地集中供应,房企是选择谨慎拍板,还是争夺优质地块的所有权?

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土地市场即将进入总结

用一个词形容今年的土拍市场,那就是“冷静”。

放眼全国,土拍市场均保持着稳定放量的姿态,一改之前的持续输出,多家房企虎视眈眈的局面。

据了解,2021年1-8月,全国40个大中城市住宅用地成交量同比下降26.76%,楼面价同比上涨21.62%。

有31个城市出现了住宅用地的流拍现象,累计流拍地块共计181宗。

面对市场的大环境,烟台的供地节奏在今年也出现明显紧缩。

截至目前,烟台六区总计成交住宅、商住用地19宗,0溢价成交。

其中,芝罘区成交5宗位居榜首,地块大多汇聚在芝罘南部;

高新区成交的4宗土地主要集中在核心居住区,科技大道周边,未来随着高新区吾悦广场、三所公立学校的投用,核心价值会更加凸显。

另外,莱山、福山以及牟平均成交3宗住宅、商服用地。

莱山3宗地块中有两块为商服用地,位于烟台总部经济基地;一块位于植物园北侧地块,恒堃将利用该地块打造低密产品。

福山3宗地主要集中在西北部,助力福山西部居住板块的成型。

牟平3宗地则多位于居住核心区,教育、医疗等配套相对丰富,地块吸引力相对较大。

开发区只成交1宗商住地,地块占据空港、海港、保税港以及高铁站,“三港一站”的区域优势,地块未来的价值潜在将非常高。

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另外,烟台土地市场网上刚挂出17宗优质的住宅、商服用地。

难道上半年土拍市场的收紧,就是为了等年末的一次“王炸”?

盘点一下,接下来烟台即将入市的优势地块,各个都是热点。

11月26日正式上拍的大郝家南地块。

该地块可以说是烟台下半年最重磅的地块之一了。

地块总价高达20亿,除了地块体量大外,大南山、凤凰湖等景观为地块提供了自然优势;

永铭中学、山之韵小学以及山海快速路,则为板块提供了配套优势。

但结合当下土拍市场以及楼市情况看,20亿的总价对于开发商来说无疑是一大挑战。

继总价最高的大郝家南地块,还有单价最高的竹林路以南A1地块。

11月24日,上架的竹林路以南A1宗地,起始楼面价12102元/平,位居烟台起始楼面价之首。

竹林路以南、福临夼安置房以西宗地分为A、B两个地块。

2020年12月,竹林路以南、福临夼安置房以西B宗地被烟台绿投置业有限公司(绿城中国)顺利收入囊中,成交总价54300万元,成交楼面价10605元/平。

虽然没有打破碧桂园凤凰壹号院的11000元/平的楼面价,但也是成为2020年最贵的住宅用地。

目前绿城已经拿下竹林路以南B宗地,那绿城会不会继续拿下竹林路以南A1宗地呢?值得期待一下。

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另外,开发区A-19地块、庙后西、沟北北B宗地、胜利南路以东、卧龙中路以南宗地等地块也都非常值得关注。

总的来看,下半年烟台土地市场将非常有看头。

02

突然“暴动”的土地市场

房企改如何抉择?

如果年末17宗地全部成交,2021年烟台住宅商服用地供应量就在36宗左右

2020年,烟台商住办类土地成交80宗,62宗住宅兼商业用地,平均溢价率6.2%,最高溢价率118.78%,为碧桂园刘家埠东地块。

对比之下,今年住宅类土地供应量仅为去年的一半,并且根据已成交的地块看,均为底价成交,所以土地市场依然是一个全面紧缩的状态。

今年在金融政策调控、“三条红线”等政策影响,融资渠道持续收紧,土地市场热度也有所下滑。

虽然在“因城施策”政策指引下,有部分城市放松调控,但是房地产政策依旧呈现偏紧的状态。

另外,烟台也加强了房地产市场的监管力度,对品质、交房等流程进行进一步细化,进一步保障购房者权益。

从市场大环境,以及政策调控上各方面入手,今年房企拿地态度也更加谨慎。

谨慎就意味着,房企对地块的选择性会更高。

跟随政策调控方向,今后房地产的走向必然是减产去金融提品质,彻底回归居住功能。

因此,房企将更加关注素质较好的地块,这些稀缺土地的竞争热度也会延续高位。

由于今年各区供应的土地均为底价成交,所以今年拿地更具性价比。

另外,年末房企手中可供开发的土地也不多,今年土地市场收紧,他们对土地的需求就会增大。

接下来市场走向如何,就看11月26日大郝家南地块上拍结果,看房企拿地积极性。

然后,通过年末16宗土地的成交结果,可以预判一下2022年的土地以及房地产市场走向。

你认为,年末土拍市场能激起怎样的浪花?